一、土地征收 法律文書范本最新,土地轉(zhuǎn)讓稅費計算實例

營改增后土地轉(zhuǎn)讓稅費應繳納增值稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅。

（一）營業(yè)稅及附加（出讓方）：

1、按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5％的營業(yè)稅。

2、按繳納的營業(yè)稅繳納7％的城建稅和3％的教育費附加。

（二）印花稅和契稅（雙方）：

1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0．05％的印花稅。

2、按成交價格（合同）繳納3％的契稅（有的地方是5％）。

（三）土地增值稅（出讓方）：

1、按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

2、規(guī)定扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金等。

一、企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓應交多少稅費

1、營業(yè)稅及附加（出讓方）：

（1）按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5％的營業(yè)稅。

（2）按繳納的營業(yè)稅繳納7％的城建稅和3％的教育費附加。

2、印花稅和契稅（雙方）：

（1）按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0．05％的印花稅。

（2）按成交價格（合同）繳納3％的契稅（有的地方是5％）。

3、土地增值稅（出讓方）：

（1）按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

（2）規(guī)定扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金等。

二、商業(yè)土地轉(zhuǎn)讓稅費的計算方式

土地交易相關稅費繳納標準歸納如下，供參考：

（一）營業(yè)稅及附加（出讓方）：

1、按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5％的營業(yè)稅。

2、按繳納的營業(yè)稅繳納7％的城建稅和3％的教育費附加。

（二）印花稅和契稅（雙方）：

1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0．05％的印花稅。

2、按成交價格（合同）繳納3％的契稅（有的地方是5％）。

（三）土地增值稅（出讓方）：

1、按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

2、規(guī)定扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額的50％至100％的，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額的100％至200％的，稅率為50％。

二、土地轉(zhuǎn)讓稅費計算方法是怎樣的

（一）增值稅（出讓方）：

按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5％的增值稅。

（二）印花稅和契稅（雙方）：

1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0．05％的印花稅。

2、按成交價格（合同）繳納3％的契稅（有的地方是5％）。

（三）土地增值稅（出讓方）：

1、按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

2、規(guī)定扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額的50％至100％的，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額的100％至200％的，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的，稅率為60％。

為計算方便，可以通過速算公式計算：

土地增值稅稅額＝增值額＊稅率－扣除項目金額＊速算扣除系數(shù)

（0、5％、15％、35％分別對應30％、40％、50％、60％稅率）。

》第三條規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以成交價格為計稅依據(jù)，以3％稅率征收契稅。

一、土地轉(zhuǎn)讓的流程有哪些

（一）轉(zhuǎn)讓方須報材料

1、原土地證或土地證明材料

2、原土地出讓合同

3、上繳稅務局的土地增值稅證明材料

4、土地評估報告

5、圖件資料

6、土地轉(zhuǎn)讓專項審計報告

7、營業(yè)稅上繳證明材料

（二）受讓方須報材料

1、項目批復原件

2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明材料等

3、上繳財局契稅證明

4、城市規(guī)劃部門批準的符合規(guī)劃的圖件資料

（三）雙方共同提供的資料

1、土地轉(zhuǎn)讓申請

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

（四）如改變土地用途，由受讓方重新評估，補交差額部分的出讓金，契稅并辦理相關手續(xù)。

二、怎么寫土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書

1、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是由雙方構(gòu)成，包括轉(zhuǎn)讓方和受讓方，是雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達成的協(xié)議，首先要寫明地塊的概況，包括地塊的位置、面積、界址、用途和土地使用證的檢驗的相關基礎信息。其次規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓的方式，其中可以通過土地掛牌形式轉(zhuǎn)讓，并且可以規(guī)定給付定金價款。

然后可以規(guī)定違約責任以及在掛牌出讓過程中，由誰承擔土地契稅和相關營業(yè)稅。

最后本協(xié)議一式六份，甲乙丙三方各執(zhí)兩份，由各方代表簽字蓋章后生效。

2、另外補充一點：只有繳納了土地出讓金的土地才可以轉(zhuǎn)讓，因為在未繳納土地出讓金時，土地是歸國家或集體所有的，這是的土地轉(zhuǎn)讓時無效的。具體的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書范本可以參照相關法律文書。

三、土地使用稅如何計算的

法律分析：土地使用稅的計算公式是：應納土地使用稅=納稅人實際占用的土地面積×土地使用稅每平方米年稅額。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。第四條土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）大城市1.5元至30元； （二）中等城市1.2元至24元； （三）小城市0.9元至18元； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

四、土地轉(zhuǎn)讓稅費怎么計算？

關于土地轉(zhuǎn)讓應繳納的稅費怎么計算，共分以下幾點：

1、營業(yè)稅。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位和個人為營業(yè)稅的納稅義務人。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部價款和價外費用，按5%稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

2、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)實際繳納的營業(yè)稅為計稅依據(jù)。城建稅的稅率。納稅人在市區(qū)為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%;不在上述地區(qū)的為1%。教育費附加的征收標準為3%，地方教育附加征收標準為2%。

3、土地增值稅。凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉(zhuǎn)讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的增值額。

稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

4、所得稅。個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計征個人所得稅，差價的20%。單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得計入應納稅所得額計征企業(yè)所得稅。

5、印花稅。土地使用證，每本貼花5元;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同載明轉(zhuǎn)讓金額0.5‰繳納。

6、契稅。在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。土地使用權(quán)出售按成交價格的3%繳納;土地使用權(quán)贈與、交換按征收機關參照土地使用權(quán)出售的市場價格核定金額的3%繳納。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》 第十一條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務院的規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》 第十二條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規(guī)定辦理。

(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目的；

(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

(三)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；

(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

(七)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

（一）出讓方應承擔稅費的計算方法：

1、營業(yè)稅，單位和個人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，按照5％的稅率征收。

2、城市維護建設稅和教育費附加，以營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別按照5％（納稅人在縣城、鎮(zhèn)的）和3％的稅率征收城市維護建設稅和教育費附加。

3、土地增值稅，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進稅率征收土地增值稅。

4、企業(yè)所得稅，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加和土地增值稅后的余額為應納稅所得額，一般按照25％的稅率征收。

5、印花稅，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合用中的金額為計稅依據(jù)，按5％的稅率征收。

（二）受讓方應承擔稅費的計算方法：

1、城鎮(zhèn)土地使用稅，以納稅人實際占用的土地面積（平方米）為計稅依據(jù)，按一定的稅率按年繳納。

2、印花稅，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合用中的金額為計稅依據(jù)，按5％的稅率征收印花稅。

3、契稅，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以成交價格為計稅依據(jù)，以3％稅率征收。

一、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎

1、轉(zhuǎn)讓方未取得使用權(quán)證書與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，起訴前或者申請仲裁前轉(zhuǎn)讓方取得土地證或者有批準權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓的，協(xié)議有效。

2、一地多賣，合同均有效。受讓方均要求履行協(xié)議的：

（1）辦理變更登訂手續(xù)的一方可以要求交付土地；

（2）均未辦理變更手續(xù)的，先行合法占有投資開發(fā)的，有權(quán)要求辦理變更登記；

（3）均未登記又未合法占有開發(fā)的，先行交付轉(zhuǎn)讓款一方有權(quán)要求交付土地，辦理變更；

（4）協(xié)議均未履行的，依法成立在先的協(xié)議一方，有權(quán)要求繼續(xù)履行；未取得土地使用權(quán)方可以請求解除協(xié)議，賠償損失。

3、轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)有批準權(quán)的政府批準，土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。但是起訴前或申請仲裁前經(jīng)批準的，土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效；協(xié)議性質(zhì)為補償性質(zhì)，而非出讓協(xié)議。

二、國有土地轉(zhuǎn)讓費用

1、如果原土地證上土地的來源是轉(zhuǎn)讓的，就只要繳納手續(xù)費；

2、如果土地來源是劃撥的（單位福利分房后的房改房，所有公房轉(zhuǎn)私房以后的房產(chǎn)都是），土地證過戶時就必須繳納當?shù)氐貎r3％的土地出讓金了，這是一筆很大的支出。

我國劃撥土地使用權(quán)有以下含義：

1、劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金。

2、除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。

3、取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府核準并按法定的工作程序辦理手續(xù)。

4、在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。

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文章來源參考：【頭條】，土地征收 法律文書范本最新規(guī)定

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投稿：曹慕思

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