一、土地流轉(zhuǎn)前是否需要先確權(quán),農(nóng)村征地須按證補(bǔ)償嗎

土地流轉(zhuǎn)前要先確權(quán)嗎?征地須按證補(bǔ)償嗎?

答：對(duì)于這種情況，《通知》要求強(qiáng)化證書應(yīng)用，明確規(guī)定實(shí)行憑證管地用地制度。要求凡被征收的農(nóng)村集體所有土地，在辦理征地手續(xù)之前，必須完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記，在征地拆遷時(shí)，要依據(jù)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證或農(nóng)村集體土地使用證進(jìn)行補(bǔ)償;凡是進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須經(jīng)過確權(quán)登記，做到產(chǎn)權(quán)明晰、四至清楚、沒有糾紛，沒有經(jīng)過確權(quán)登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)一律禁止流轉(zhuǎn);

農(nóng)用地流轉(zhuǎn)需與集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作做好銜接，確保承包地流轉(zhuǎn)前后的集體所有性質(zhì)不改變，土地用途不改變，農(nóng)民土地承包權(quán)益不受損害;對(duì)新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村建設(shè)用地整理涉及宅基地調(diào)整的，必須以確權(quán)登記發(fā)證為前提。

為充分發(fā)揮農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作成果在國(guó)土資源管理各個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)作用，《通知》提出，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村土地整治、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、土地征收等各項(xiàng)重點(diǎn)工作掛鉤。凡是到2012年底未按時(shí)完成工作的，農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征收審批暫停，農(nóng)村土地整治項(xiàng)目不予立項(xiàng)。

一、有關(guān)小產(chǎn)權(quán)最新政策有哪些

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的若干意見》發(fā)表后，國(guó)土部在通氣會(huì)上表示，將努力在明年年底之前完成全國(guó)農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記證明工作。并明確制定了小型產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的最新政策。最近國(guó)家新增了在福州、南昌、青島、?？凇①F陽(yáng)五個(gè)集體土地上建設(shè)租賃住宅的試點(diǎn)城市。但是從各地報(bào)告的試點(diǎn)方案來(lái)看，都回避了小產(chǎn)權(quán)模式，要求項(xiàng)目土地只能處理整體的產(chǎn)權(quán)，不能分割登記不能以租借代理銷售”。

二、土地流轉(zhuǎn)后土地還能確權(quán)嗎

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主旨是，流轉(zhuǎn)的是經(jīng)營(yíng)權(quán)而不是使用權(quán)，不影響包人對(duì)土地的確權(quán)。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，流轉(zhuǎn)不得改變土地用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期剩余期限，不得損害利益相關(guān)方和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。流轉(zhuǎn)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式，承包關(guān)系和權(quán)利義務(wù)不變。轉(zhuǎn)讓時(shí)需經(jīng)發(fā)包方同意并辦理相應(yīng)手續(xù)。

法律分析

可以，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他人的行為，土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的是經(jīng)營(yíng)權(quán)，而不是使用權(quán)，所以并不影響以包人對(duì)土地的確權(quán)。

相關(guān)

《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》：

第三條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關(guān)系人和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。

第十五條承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

第十六條承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不變。

第十七條同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換，雙方對(duì)互換土地原享有的承包權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)也相應(yīng)互換，當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更登記手續(xù)。

第十八條承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，經(jīng)發(fā)包方同意后，當(dāng)事人可以要求及時(shí)辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。

拓展延伸

土地流轉(zhuǎn)后的確權(quán)程序與要求

土地流轉(zhuǎn)后的確權(quán)程序與要求是指在土地流轉(zhuǎn)完成后，確保土地使用權(quán)的合法性和權(quán)益的保護(hù)所需進(jìn)行的一系列程序和要求。首先，流轉(zhuǎn)雙方需辦理土地流轉(zhuǎn)登記手續(xù)，確保流轉(zhuǎn)合同的合法性和有效性。其次，流轉(zhuǎn)后的土地需要進(jìn)行確權(quán)登記，包括土地權(quán)屬、面積、用途等信息的確認(rèn)，以確保土地使用權(quán)的合法性和穩(wěn)定性。同時(shí)，還需要符合相關(guān)法律法規(guī)和政策的要求，如符合土地利用規(guī)劃、環(huán)保要求等。此外，流轉(zhuǎn)后的土地還需要履行相關(guān)的土地管理責(zé)任，包括繳納土地使用費(fèi)、遵守土地使用約束等。綜上所述，土地流轉(zhuǎn)后的確權(quán)程序與要求是為了保護(hù)土地使用權(quán)的合法性和權(quán)益的保護(hù)而進(jìn)行的一系列程序和要求。

結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為，不影響包地人的土地確權(quán)。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，流轉(zhuǎn)不得改變土地農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期限剩余期限，保護(hù)利益相關(guān)人和集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。流轉(zhuǎn)方式包括轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等，雙方權(quán)益和義務(wù)不變。同一集體經(jīng)濟(jì)組織的流轉(zhuǎn)方可以互換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，要求辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更登記手續(xù)。通過發(fā)包方同意，流轉(zhuǎn)方可以辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。土地流轉(zhuǎn)后的確權(quán)程序和要求確保土地使用權(quán)的合法性和權(quán)益的保護(hù)，包括流轉(zhuǎn)登記手續(xù)、確權(quán)登記、符合法規(guī)要求、履行管理責(zé)任等。

法律依據(jù)

中華人民共和國(guó)防沙治沙法（2018修正）：第三章 土地沙化的預(yù)防 第十九條 沙化土地所在地區(qū)的縣級(jí)以上地方人民政府水行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)流域和區(qū)域水資源的統(tǒng)一調(diào)配和管理，在編制流域和區(qū)域水資源開發(fā)利用規(guī)劃和供水計(jì)劃時(shí)，必須考慮整個(gè)流域和區(qū)域植被保護(hù)的用水需求，防止因地下水和上游水資源的過度開發(fā)利用，導(dǎo)致植被破壞和土地沙化。該規(guī)劃和計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，必須嚴(yán)格實(shí)施。

沙化土地所在地區(qū)的地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)節(jié)約用水，發(fā)展節(jié)水型農(nóng)牧業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)。

中華人民共和國(guó)土地管理法（2019修正）：第一章 總則 第四條 國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

中華人民共和國(guó)土地管理法（2019修正）：第一章 總則 第一條 為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，確權(quán)給誰(shuí)

我國(guó)《農(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采用互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)?shù)娇h級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！币虼嗽陂_展土地確權(quán)頒證中，如果以轉(zhuǎn)讓和互換方式流轉(zhuǎn)土地的，其轉(zhuǎn)讓部分的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)理應(yīng)給予受讓方;以出租、轉(zhuǎn)包方式流轉(zhuǎn)的土地，其土地確權(quán)給原承包方。最后：土地流轉(zhuǎn)確權(quán)證歸誰(shuí)?土地流轉(zhuǎn)確權(quán)證歸屬問題，較多的主要集中在地塊權(quán)屬、地塊面積等方面：其中、地塊權(quán)屬

1、代耕代種代耕代種地塊的權(quán)屬應(yīng)歸原承包戶所有，代為耕種農(nóng)戶仍按照自己本身的承包地確權(quán)，即“各確各的權(quán)”。確權(quán)過程中之所以產(chǎn)生糾紛，主要牽涉代耕代種期間，部分代耕戶為原戶主承擔(dān)了一定的農(nóng)業(yè)稅費(fèi)、水電費(fèi)、籌資籌勞等，他們不愿意無(wú)償返還權(quán)屬。

2、互相調(diào)田在確權(quán)過程中，既要妥善照顧到農(nóng)戶的感情和利益，又要切實(shí)合乎法律、符合政策，把兩者兼顧好。對(duì)于二輪承包之后農(nóng)戶私下調(diào)田的，原則上應(yīng)返還權(quán)屬，即“先歸還、再確權(quán)”。

3、棄耕后要田對(duì)于棄田后再要田的農(nóng)戶，應(yīng)分情況進(jìn)行處置：曾經(jīng)明確放棄責(zé)任田，村委會(huì)有申請(qǐng)書、承認(rèn)書的，在本輪承包期內(nèi)不確權(quán);對(duì)舉家遷入設(shè)區(qū)以上城市的，可動(dòng)員其放棄要地訴求，收歸集體;對(duì)舉家遷入小城鎮(zhèn)的，尊重其意愿，動(dòng)員其與現(xiàn)耕種農(nóng)戶協(xié)商解決，同時(shí)予以一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

4、承包地被部分征用承包地部分征收可以這樣處理：征地補(bǔ)償費(fèi)由被征地農(nóng)戶享受的，已征面積不確權(quán)，其他未征收面積確權(quán);由其他農(nóng)戶共享的，可以根據(jù)農(nóng)戶要求，按照現(xiàn)有人口重新分配未征地面積后再確權(quán)，即“先調(diào)田、再固化”。地塊面積

1、承包面積承包面積的確定是確權(quán)工作的核心。合同面積一般應(yīng)等于計(jì)稅面積。如果不等，需尋找原因，剔除不合理部分或增加面積：當(dāng)合同面積大于計(jì)稅面積，分為實(shí)際減少和藏田兩種情況，實(shí)際減少應(yīng)按照小者確權(quán)，藏田應(yīng)按照大者確權(quán);當(dāng)合同面積小于計(jì)稅面積，分為實(shí)際增加和騙取補(bǔ)助兩種情況，實(shí)際增加應(yīng)按照大者確權(quán)，騙取補(bǔ)助按照小者確權(quán)。對(duì)于剔除的不合理面積，根據(jù)確權(quán)政策，可以仍歸原農(nóng)戶耕種，不影響使用權(quán)，但是不能確權(quán)。

2、流轉(zhuǎn)地塊對(duì)于沒有改變界址特征的流轉(zhuǎn)地塊，可以直接通過測(cè)量確權(quán)。對(duì)于失去界址的流轉(zhuǎn)地塊，一般只能測(cè)量整個(gè)流轉(zhuǎn)地塊，進(jìn)行四點(diǎn)或多點(diǎn)定位，得出大地塊面積。通常情況下：實(shí)測(cè)面積應(yīng)等于合同面積或分田面積。如果測(cè)量有溢出面積，分為兩種情況處理：有分田面積的，根據(jù)實(shí)際分田面積分?jǐn)偨o農(nóng)戶，一般不做集體收回，不與民爭(zhēng)利，即“先分?jǐn)?、再確權(quán)”;沒有分田面積的，大于合同面積的溢出面積作為集體機(jī)動(dòng)地處理。

3、零田零田是指大田之外的自留地、找足地、邊角地等。對(duì)于納入二輪承包面積且分得清界址的，指界確權(quán);對(duì)于納入二輪承包面積、分不清界址的，以原合同面積確權(quán)，溢出面積分?jǐn)傓r(nóng)戶或作為集體機(jī)動(dòng)地;沒有納入二輪承包面積的，不管有無(wú)界址，均作為集體機(jī)動(dòng)地處理，不確權(quán)。

4、宅基地、竹園根據(jù)確權(quán)政策，宅基地、竹園抵算面積不確權(quán)。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

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