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一、怎么和拆遷辦談拆遷補(bǔ)償征收,被征收如何通過(guò)談判爭(zhēng)取合理補(bǔ)償有這四招就夠了

在征收拆遷中，很多被征收人在對(duì)征收補(bǔ)償不滿意的時(shí)候往往選擇“拖字訣”——不接受補(bǔ)償、不簽協(xié)議、不進(jìn)行談判，而征收方則有“高人”相助，有條不紊地推進(jìn)征收程序，直到有一天收到強(qiáng)拆通知，被征收人才萬(wàn)分焦急，趕緊找律師想辦法。

      其實(shí)，你已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最好的時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)機(jī)就是與征收方談判的時(shí)機(jī)。很多被征收人常常說(shuō)，不知道該怎么談，不懂法律。

      今天，我們就教您幾個(gè)容易掌握的招數(shù)，理解透了這幾點(diǎn)，就能很好地與征收方談判。

      第一招:確定預(yù)期

      知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝。在談判前，你首先要對(duì)補(bǔ)償數(shù)額有一個(gè)合理的預(yù)期。合理，就是保證自己的權(quán)利，但不漫天要價(jià)。

      如何才算是合理?你要對(duì)自己的房屋有最真實(shí)、全面和理性的認(rèn)識(shí)。比如:

      自家房屋的面積、位置、結(jié)構(gòu)

      是否有證以及周邊類似房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等

      這些因素都會(huì)影響拆遷補(bǔ)償款的多少。

      正確定位能夠讓你在談判中掌握主動(dòng):

      定位過(guò)高，對(duì)方認(rèn)為你在談判中脫離實(shí)際，漫天要價(jià)，造成談判破裂

      定位過(guò)低，會(huì)導(dǎo)致自己的權(quán)益受損，難以爭(zhēng)取合理的拆遷補(bǔ)償

      因此，合理的定位是談判的第一步。

      第二招:不卑不亢

      在談判中，征收方一定會(huì)以各種手段進(jìn)行威逼利誘。

      首先無(wú)論征收方說(shuō)什么，一定不要輕信。被征收人在談判中千萬(wàn)不要唯唯諾諾，也不要抱著無(wú)所謂的態(tài)度，要嚴(yán)肅對(duì)待，不然征收方會(huì)認(rèn)為你軟弱、好對(duì)付。但是，被征收人也不要表現(xiàn)得太強(qiáng)勢(shì)，你是用道理、用法律去說(shuō)服對(duì)方，不是為了贏得一場(chǎng)爭(zhēng)辯，更不是吵架。

      在掌握更多信息和資料的前提下，你需要分析對(duì)方的底線，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行必要的讓步。務(wù)必把握好必要的“度”，不要得寸進(jìn)尺，獅子大開(kāi)口，也不要無(wú)原則地讓步。

      第三招:保住籌碼

      在征地拆遷維權(quán)中，被征收人最重要的談判籌碼就是房子和土地，只有土地、房屋還在，被征收人才有談判的底氣。

      也就是說(shuō)在達(dá)成滿意補(bǔ)償之前，你必須盡可能保住自己的房子、土地。因?yàn)檎魇辗降哪康氖遣鸪愕姆孔?，獲得你的土地，進(jìn)行必要的開(kāi)發(fā)建設(shè)。你的房子土地在，他就無(wú)法開(kāi)工，你就有更多的主動(dòng)權(quán)。

      因此，被征收人最好能做到時(shí)刻家中留人，鄰里之間也要互幫互助。即使家中無(wú)人，也要做到能夠隨時(shí)監(jiān)控到家里的狀況，必要時(shí)一定報(bào)警。

      第四招:以打促談

      除了熟練運(yùn)用上述談判技巧，被征收人最好還能在律師的幫助下，及時(shí)啟動(dòng)復(fù)議、訴訟等相關(guān)的法律程序。

      啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目，找到項(xiàng)目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動(dòng)更多，提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?/p>

      通過(guò)法律程序給征收方施加一定的壓力，征收方就能看到被征收人維權(quán)的決心，出于自身政績(jī)和聲望的考慮，征收方在談判中也會(huì)表現(xiàn)得更有誠(chéng)意。這也就是我們常說(shuō)的“以打促談”，“打”只是手段，最終目的還是要通過(guò)“談”解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)自己的補(bǔ)償目標(biāo)。

二、怎么靠談判提高征收補(bǔ)償

1、對(duì)自己能獲得的補(bǔ)償有一個(gè)心理預(yù)期能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來(lái)的，而是通過(guò)自己的初步估算來(lái)的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問(wèn)題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時(shí)心里就有了一個(gè)底，不至于漫天要價(jià)，也不至于要個(gè)“白菜價(jià)”。

2、啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)十分必要，補(bǔ)償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動(dòng)權(quán)或者不過(guò)是在浪費(fèi)時(shí)間說(shuō)話而已。啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目，找到項(xiàng)目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動(dòng)更多，提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?

3、制定好談判的策略和方案在談判開(kāi)始前要制定談判的測(cè)量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補(bǔ)償，在哪些地方可以讓步等。同時(shí)也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問(wèn)題。結(jié)合自己的優(yōu)勢(shì)和被征遷人的劣勢(shì)，制定出合理的談判策略和方案。

4、不卑不亢談判過(guò)程中面對(duì)各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾諾，征遷人說(shuō)什么就是什么，也不能表現(xiàn)得太蠻橫，對(duì)征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補(bǔ)償談判一般都有多次，這次談不攏只能說(shuō)明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高，如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。在司法實(shí)踐中，對(duì)于征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是不可以進(jìn)行改變的，因?yàn)檫@是政府的行政性文件和事務(wù)，在確定后應(yīng)當(dāng)遵守執(zhí)行，但如果對(duì)相關(guān)隨著物的認(rèn)定以及商業(yè)拆遷中停產(chǎn)停業(yè)的情況進(jìn)行賠償時(shí)，可以通過(guò)談判的方式來(lái)獲得更多的賠償。

三、怎么靠談判提高征收補(bǔ)償？

1、對(duì)自己能獲得的補(bǔ)償有一個(gè)心理預(yù)期

能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來(lái)的，而是通過(guò)自己的初步估算來(lái)的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問(wèn)題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時(shí)心里就有了一個(gè)底，不至于漫天要價(jià)，也不至于要個(gè)“白菜價(jià)”。

2、啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)

啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)十分必要，補(bǔ)償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動(dòng)權(quán)或者不過(guò)是在浪費(fèi)時(shí)間說(shuō)話而已。啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目，找到項(xiàng)目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動(dòng)更多，提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?

3、制定好談判的策略和方案

在談判開(kāi)始前要制定談判的測(cè)量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補(bǔ)償，在哪些地方可以讓步等。同時(shí)也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問(wèn)題。結(jié)合自己的優(yōu)勢(shì)和被征遷人的劣勢(shì)，制定出合理的談判策略和方案。

4、不卑不亢

談判過(guò)程中面對(duì)各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾諾，征遷人說(shuō)什么就是什么，也不能表現(xiàn)得太蠻橫，對(duì)征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補(bǔ)償談判一般都有多次，這次談不攏只能說(shuō)明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高，如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

四、政府拆遷補(bǔ)償談判技巧

法律主觀：

1、拆遷談判時(shí)，拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點(diǎn)，去協(xié)商談判補(bǔ)償事宜。 2、因?yàn)椴煌恼勁协h(huán)境，對(duì)談判者才智的發(fā)揮會(huì)起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點(diǎn)、場(chǎng)所能夠增強(qiáng)談判者的談判地位和談判實(shí)力，同時(shí)也可壓制談判對(duì)手的談判空間。 3、應(yīng)對(duì)策略：拆遷戶要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請(qǐng)，爭(zhēng)取對(duì)自己有利的談判地點(diǎn)。

法律客觀：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

五、被迫簽訂征收補(bǔ)償補(bǔ)償協(xié)議怎么辦

法律分析：強(qiáng)迫簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議不具有合法性，不受法律保護(hù)。因?yàn)?，意思自治是民事行為的基本原則，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，強(qiáng)迫他人違背自己意愿簽約，無(wú)疑違反了這個(gè)原則。其次，要通過(guò)司法途徑請(qǐng)求撤銷、變更協(xié)議或確認(rèn)協(xié)議無(wú)效。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十條 一方或者第三人以脅迫手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

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投稿：齊君

內(nèi)容審核：黃旭暉律師