一、律師代理房屋拆遷前期準(zhǔn)備工作

律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作：

1.1核實擬拆遷地段的土地性質(zhì)，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。

1.2核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

1.3核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征用批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

1.4核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

1.5核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

1.6調(diào)查被拆遷人的基本情況（拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮龋?

1.7核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進(jìn)行下列活動：

1.7.1新建、改建和擴(kuò)建房屋及其附屬物；

1.7.2改變房屋和土地用途；

1.7.3建立新的房屋租賃關(guān)系；

1.7.4分列房屋租賃戶名。

1.8參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

1.9核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

1.9.1拆遷四至范圍；

1.9.2拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量及公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；

1.9.3拆遷戶數(shù)；

1.9.4拆遷期限；

1.9.5拆遷范圍分期實施拆遷的情況；

1.9.6拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算；

1.9.7申請拆遷許可證時首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；

1.9.8實施拆遷的方式；

1.9.9拆遷計劃是否已經(jīng)列入本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃和本?。ㄊ校┑牟疬w計劃。

1.9.10核實拆遷人是否有足額的拆遷補(bǔ)償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補(bǔ)償安置資金總額的比例。該存款金額與安置用房價值之和不足補(bǔ)償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

1.9.11核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。

1.9.12核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷范圍被拆遷人總戶數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。

二、拆遷房屋律師能做什么

1、要確定企業(yè)使用土地及房屋的合法性問題。包括是否有國有土復(fù)地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃合同等。隨后向拆遷方獲取征地批文、建設(shè)項目立項許可證制、建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證、拆遷方案、拆遷許可證等有關(guān)征地拆遷的審批文件及相關(guān)資料。

2、審查企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、納稅情況、員工合同以及企業(yè)對土地或房屋投入等相關(guān)數(shù)據(jù)、信息和憑證，為制定補(bǔ)償談判方案，為可能涉及到的行政復(fù)議及相關(guān)訴訟提供依據(jù)。

3、制作拆遷損失報告;協(xié)助企業(yè)制作《動遷調(diào)查表》;根據(jù)需要委托相關(guān)評估公司對企業(yè)資產(chǎn)及效益進(jìn)行評估;協(xié)助企業(yè)制作《拆遷損失報告》。

4、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)商與談判。就補(bǔ)償安置問題代表企業(yè)與拆遷方進(jìn)行協(xié)商;合理反映拆遷中涉知及企業(yè)利益的事實及補(bǔ)償要求;

監(jiān)督拆遷的實施過程，審查程序的合法性。

5、參與道行政復(fù)議及相關(guān)訴訟：參與企業(yè)與出租方的租賃糾紛案件;根據(jù)需要向有關(guān)部門提起行政復(fù)議;參與企業(yè)與拆遷方之間的裁決及聽證程序;

根據(jù)需要向法院提起行政訴訟及相關(guān)的民事訴訟甚至刑事訴訟等。

一、為什么要找專業(yè)的拆遷房屋律師？

1、被拆遷人相對于拆遷人地位的失衡

征地拆遷本質(zhì)上就是一場博弈，博弈的一方是手無寸鐵的老百姓，對方卻是擁有實權(quán)的政府機(jī)關(guān)和處于優(yōu)勢地位的開發(fā)商。老百姓是處于一種天然的弱勢地位，面對強(qiáng)勢的政府和開發(fā)商往往無法達(dá)到博弈雙方的平衡。而在博弈過程中，雙方地位的平等是博弈成功的關(guān)鍵。所以聘請專業(yè)的律師，利用專業(yè)的法律知識和律師的豐富經(jīng)驗?zāi)軓浹a(bǔ)自身地位失衡的缺失，不失為一個明智的選擇。

2、被拆遷人與拆遷人信息的不對稱

在征地拆遷過程中，被拆遷人往往是在拆遷前幾天才知道相關(guān)信息，甚至有些地方只是口頭通知，沒有任何的書面材料。很多強(qiáng)拆案例中，政府直接通知當(dāng)?shù)卮迕袼ǚ课輰儆谶`章建筑，在沒有任何書面材料的情況下實施強(qiáng)拆。國家相關(guān)法律均對征地拆遷做出了詳細(xì)的程序性規(guī)定，但由于雙方地位失衡從而導(dǎo)致雙方信息的不對稱，面對征地拆遷很多老百姓一無所知，甚至不知道去哪里獲取相關(guān)信息，以致于在事后的維權(quán)過程中處于被動地位。

3、被征地拆遷人專業(yè)水平不足

面對征地拆遷，老百姓往往會有一種無助感，不知道該怎么去維護(hù)自己的合法權(quán)益。因為征地拆遷不是一個簡單的案子，其往往涉及多個部門，涉及多套程序。例如，征地的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)是誰?征地的流程是怎么樣的?評估公司的選擇是怎么樣的?土地上的補(bǔ)償該怎么計算?等等。所以對于被征收人和被拆遷人而言，聘請專業(yè)的律師能讓您在維權(quán)過程中省時省心還能爭取自身權(quán)益的最大化。

三、房屋拆遷前期準(zhǔn)備中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定本章所稱前期準(zhǔn)備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

1.房屋拆遷的前提條件國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向擬拆遷房屋所在地的縣、市拆遷主管行政機(jī)關(guān)提出申請，取得行政許可后，方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準(zhǔn)文件。

2.概念界定

2.1搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定或者行政裁決中規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。2.2拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實施拆遷活動的期限。

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作

1.律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作：

1.1核實擬拆遷地段的土地性質(zhì)，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。

1.2核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

1.3核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征用批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

1.4核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

1.5核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

1.6調(diào)查被拆遷人的基本情況(拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮?。

1.7核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進(jìn)行下列活動：1.7.1新建、改建和擴(kuò)建房屋及其附屬物;1.7.2改變房屋和土地用途;1.7.3建立新的房屋租賃關(guān)系;1.7.4分列房屋租賃戶名。

1.8參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

1.9核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：1.9.1拆遷四至范圍;1.9.2拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量及公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);1.9.3拆遷戶數(shù);1.9.4拆遷期限;1.9.5拆遷范圍分期實施拆遷的情況;1.9.6拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算;1.9.7申請拆遷許可證時首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;1.9.8實施拆遷的方式;1.9.9拆遷計劃是否已經(jīng)列入本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃和本省(市)的拆遷計劃。1.9.10核實拆遷人是否有足額的拆遷補(bǔ)償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補(bǔ)償安置資金總額的比例。該存款金額與安置用房價值之和不足補(bǔ)償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。1.9.11核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。1.9.12核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷范圍被拆遷人總戶數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問題：

2.1律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。

2.2律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。

2.3律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或者縮小。確需擴(kuò)大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷主管行政機(jī)關(guān)申請變更拆遷范圍。

2.4律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機(jī)關(guān)提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

2.5律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù);拆遷主管行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行;項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。2.6律師應(yīng)提示委托人，拆遷補(bǔ)償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況。如存在可能嚴(yán)重侵害被拆遷人合法權(quán)益的情況，經(jīng)提示，委托人拒絕調(diào)整的，律師應(yīng)解除委托。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作

1.核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證。

2.核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。

3.核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。4

.核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

5.核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并準(zhǔn)確無誤，且委托人在該拆遷范圍內(nèi)。

6.參加制定拆遷方案或是否作出拆遷許可的聽證會，發(fā)表律師意見。

7.核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷計劃與方案除了說明拆遷依據(jù)之外，還應(yīng)說明如下事項：7.1拆遷四至范圍;7.2拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);7.3拆遷戶數(shù);7.4拆遷期限;7.5拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況;7.6拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算;7.7申請拆遷許可證時首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;7.8實施拆遷的方式。

8.核實拆遷人是否有足額的拆遷補(bǔ)償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府關(guān)于應(yīng)占補(bǔ)償安置資金總額的比例，該存款金額與安置用房價值之和不足補(bǔ)償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

9.核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。

10.核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。

11.獎勵措施。

12.對特殊問題的應(yīng)急方法。

一、房屋拆遷流程是怎樣的呢

1、頒發(fā)拆遷許可證取得房屋拆遷許可證表明取得了房屋拆遷的資格，是實施房屋拆遷的前提和基礎(chǔ)。取得房屋拆遷許可證的單位稱為拆遷人，被拆遷房屋的所有人是被拆遷人。

2、申請房屋拆遷許可證單位和個人（有例外）需要拆遷房屋的，必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)的文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷許可申請。

3、拆遷公告發(fā)布后，拆遷人與被拆遷人進(jìn)入拆遷補(bǔ)償協(xié)商階段。在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、合法的協(xié)商達(dá)成一致意見，雙方簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

4、進(jìn)行裁決。拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補(bǔ)償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

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內(nèi)容審核：路洋律師

來源：頭條-律師代理房屋拆遷前期準(zhǔn)備工作，