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一、怎么和拆遷人談補(bǔ)償費(fèi)征收,拆遷補(bǔ)償款中房屋的評(píng)估和談判，該如何操作

法律分析：拆遷補(bǔ)償款涉及到房屋的評(píng)估和談判，需要注意以下幾個(gè)方面。

首先，房屋的評(píng)估應(yīng)該由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，評(píng)估結(jié)果應(yīng)該客觀、公正、合理。

其次，拆遷補(bǔ)償款的具體數(shù)額需要通過與拆遷方進(jìn)行談判來確定，談判過程中需要注意權(quán)益平衡，保護(hù)自身合法權(quán)益。

最后，如果在評(píng)估或者談判過程中出現(xiàn)了爭(zhēng)議，雙方可以通過法律途徑來解決，例如通過法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解或仲裁。

法律依據(jù)：

1.《物權(quán)法》第四十六條：“土地征收、征用房屋及附著物的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償?！?

2.《城市房屋拆遷與補(bǔ)償條例》第八條：“補(bǔ)償費(fèi)用按照評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值確定?！?

3.《物價(jià)法》第十一條：“價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)供求關(guān)系和質(zhì)量、技術(shù)、服務(wù)等因素的影響確定。”

4.《中華人民共和國(guó)仲裁法》第三十六條：“當(dāng)事人可以選擇由仲裁機(jī)構(gòu)或者人民調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解或者仲裁?！?

二、拆遷補(bǔ)償怎么評(píng)估？

房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估流程：制定評(píng)估方案，向市建設(shè)局備案；進(jìn)行公告公示，廣泛征求意見及建議；依據(jù)對(duì)拆遷重大政策征求的意見進(jìn)行論證，評(píng)審政策可行性和科學(xué)性；作出評(píng)估評(píng)測(cè)，制定應(yīng)急預(yù)案；作出總體評(píng)估結(jié)論，形成專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告報(bào)市維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組備案。

【法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

三、房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的方法有什么

法律分析：有下列方法：

1、市場(chǎng)比較法。

2、成本法。

3、收益法。

4、假設(shè)開發(fā)法。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、房屋拆遷怎么評(píng)估

一般采用市場(chǎng)比較法，未來收益法，以及基準(zhǔn)地價(jià)法 進(jìn)行房屋拆遷的評(píng)估。 還有成本材料法等，但是因社會(huì)變遷以及實(shí)踐需要一般不會(huì)采用。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

五、房屋評(píng)估后多久拆遷補(bǔ)償

沒有具體時(shí)間規(guī)定。評(píng)估之后，拆遷方和被拆遷方應(yīng)就補(bǔ)償問題進(jìn)行協(xié)商談判，如果能達(dá)成一致意見則簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，一般協(xié)議簽訂后即可拿到補(bǔ)償。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

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投稿：湯杰

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