國有商住土地使用證使用年限是多久

商住兩用房作為住宅的補充，土地使用年限為40-50年，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。

國有土地使用證商住的意思

土地證上登記的土地用途是的商住，說明該土地是商服用地和住宅用地兩用，兼容商業(yè)和住宅的綜合用地。商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性樓房用地。

“商住用地”是指兼容商業(yè)和住宅的綜合用地，在現(xiàn)行法律中并未對此做出明確規(guī)定。在國土資源部頒布的《全國土地分類》(試行)中，將城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與商業(yè)等混合用地定義為城鎮(zhèn)混合住宅用地歸入了住宅用地。

國有土地出讓的時候，因為規(guī)劃土地的使用用途不同而劃分為居住用地（70年）；工業(yè)用地（50年）；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地（50年）；商業(yè)、旅游、娛樂用地（40年）；綜合或者其他用地（50年），主要區(qū)別是用途及使用年限不同，開發(fā)商交納的土地出讓金多少也有區(qū)別。關于“商住用地”的性質、出讓年限要看《土地出讓合同》或土地使用權證，有兩種可能：按照居住用地70年、商業(yè)用地40年分別計算，或者按照綜合用地50年統(tǒng)一計算。

商住兩用房

商住兩用房的水電煤氣接入情況因開發(fā)商規(guī)劃而有所差別，一些宜居類的商住項目是民水民電煤氣入戶，甚至有學區(qū)配置，一般這種項目價值相對較高。相比周邊70年的普通住宅，小區(qū)管理會更嚴格，綠化環(huán)境及配套設施會更完善，相應物業(yè)費相對也會高一些。

商住兩用房因商用土地年限從30年－50年不等，引發(fā)了許多模糊觀念，甚至有商住都是小產(chǎn)權的誤解。而事實上，在房屋所有權年限方面與住宅并無差別都是永久的，根據(jù)[1]第二十二條和[2]第一百四十九條相關規(guī)定，住宅用地的最高年限70年，商業(yè)用地40年(有特殊50年限)，綜合用地50年。

根據(jù)《物權法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設用地使用權期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。若有其他規(guī)劃，需要拆遷，則商業(yè)補償按照1:3賠償，為住宅的三倍。

住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。房改房的產(chǎn)權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準。經(jīng)濟適用房的使用年限為50年。工業(yè)用地50年教育、文化、體育、衛(wèi)生等土地使用年限為50年。商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。綜合或者其他地50年。

商住房與住宅房的區(qū)別

1、產(chǎn)權：商住房(公寓)50年產(chǎn)權，產(chǎn)權到期后，要給國家繳納土地出讓金，具體怎么續(xù)期，不得而知，因為公寓這種形式的房子目前還沒有到期的。純住宅70年產(chǎn)權，繳納一定費用，到期后自動續(xù)期。商住房只有40年產(chǎn)權，好點的話，申請到混合，可以到50年。房子貴在地上，現(xiàn)在看不出來，過些年就看出來了，而且產(chǎn)權是從人家拿地開始算的，你要是買了40年產(chǎn)權，很可能你入住的時候只剩下35年了。

2、商住房（公寓）不能落戶口，純住宅可以落戶

3、商住房（公寓）說白了以前是用于開發(fā)寫字樓的地塊，但是現(xiàn)在商品房這么緊俏，所以很多開發(fā)商把以前商業(yè)用地開發(fā)成了商品房，所以誕生了N多的公寓。

4、商住房（公寓）幾乎沒有綠化和孩子活動區(qū)域，一般會隔幾層弄一個共享露臺供大家活動，不過估計后期會成為堆放廢品和停自行車的區(qū)域

5、在京購房審條件時，商業(yè)立項改住宅的房產(chǎn)不列入家庭房產(chǎn)考核。也就是說，已有兩套住宅的京籍家庭，可購買商住住宅。非京籍家庭，無論是否符合納稅或社保條件，都可買商住房。

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內(nèi)容審核：李帥律師

來源：臨律-國有商住土地使用證使用年限是多久，