一、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例

1990年5月19日國務(wù)院令第55號發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，加強土地管理，促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，制定本條例。中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。本條例由國家土地管理局負責(zé)解釋;實施辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。全文共八章五十四條。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第十九條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。第二十條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。第二十一條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第二十二條土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十三條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。第二十四條地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十五條土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。第二十六條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。第二十七條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本條例第十八條的規(guī)定辦理。

三、國家土地所有權(quán)的特征：

(1)國家土地所有權(quán)主體不能親自行使所有權(quán)，而只能由主體代表代為行使所有權(quán)。這一點明顯區(qū)別于集體土地所有權(quán)。集體土地所有權(quán)主體完全可以親自行使所有權(quán)。

(2)國家土地所有權(quán)主體代表不能親自行使土地所有權(quán)的全部四項權(quán)能。國家不能親自行使占有、使用權(quán)能，即使是代表國家行使占有、使用權(quán)能的人，其身份也是土地使用權(quán)人。因此，要實現(xiàn)國有土地的利用，必須將土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與用地者，而國家以一定方式享有實現(xiàn)土地經(jīng)濟效能的收益權(quán)。而集體土地所有權(quán)主體本身及主體代表卻可以親自行使土地所有權(quán)的全部使用權(quán)能，例如對未實行承包經(jīng)營的集體土地，村民可實行集體占有、使用和收益。

(3)國有土地所有者代表對土地保有最終的處分權(quán)。這是國家土地所有權(quán)的一個十分重要的特征。以是否具有最終的處分權(quán)來衡量，國家土地所有權(quán)更符合所有權(quán)的完全性與絕對性特征。國家可以決定國有土地的最終命運，也可以決定集體土地的最終命運，這一點集中體現(xiàn)在國家對土地的用途管制上?？梢哉J為，國家的這種決定土地最終命運的權(quán)利超乎土地所有權(quán)這一民事財產(chǎn)權(quán)利可以包容的范疇，而具有公法上的國家主權(quán)與行政權(quán)色彩。

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來源：中國法院網(wǎng)-國家土地轉(zhuǎn)讓，