商業(yè)土地轉(zhuǎn)讓是什么

國(guó)有土地使用權(quán)取得中，經(jīng)常有些單位和個(gè)人弄不清綜合用地的概念，錯(cuò)誤的認(rèn)為“綜合用地”就是可以用做任何用途的國(guó)有土地，即可作為商業(yè)用地，也可以作為工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地或者是居民住宅用地。這種把“綜合用地”當(dāng)做“萬(wàn)能土地”來(lái)理解的認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。把綜合用地當(dāng)做商業(yè)用地使用和進(jìn)行轉(zhuǎn)讓也是不當(dāng)?shù)模媾R著法律風(fēng)險(xiǎn)。

綜合用地是指同宗地分別由不同用途土地所構(gòu)成的土地。依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，我國(guó)國(guó)有土地出讓的用途包括商業(yè)和綜合用地，其中商業(yè)用地出讓最高年限四十年、綜合用地出讓最高年限五十年。因此，商業(yè)用地與綜合用地是兩種不同用途，其取得方式及地價(jià)等是不相同的。在土地轉(zhuǎn)讓中，受讓人除了要查驗(yàn)轉(zhuǎn)讓方的《國(guó)有土地使用證》，檢查其上載明的土地用途外，還要請(qǐng)轉(zhuǎn)讓方提供土地出讓或轉(zhuǎn)讓時(shí)簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》以?xún)上嗪藢?duì)，查清規(guī)定的土地用途，避免用購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用途土地的價(jià)格只買(mǎi)到綜合用地而造成損失。

在目標(biāo)宗地，當(dāng)前用途明確為綜合，而受讓人擬得到商業(yè)用地的情況下，如何變性?依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。本條規(guī)定明確了變更土地用途的報(bào)批程序，且可能涉及土地使用權(quán)出讓金增加，受讓人應(yīng)向當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)管理部門(mén)咨詢(xún)?nèi)绾无k理變更手續(xù)。

如不將原綜合用途土地變性為商業(yè)用地而用作商業(yè)目的使用的風(fēng)險(xiǎn)?一是存在著被認(rèn)定擅自改變土地用途、非法占用土地處以罰款或收回土地的風(fēng)險(xiǎn);二是存在被責(zé)令按商業(yè)用途補(bǔ)交土地出讓金使受讓人增加投入的風(fēng)險(xiǎn);三是在將來(lái)可能發(fā)生的轉(zhuǎn)讓或被拆遷補(bǔ)償情況下土地因用途為綜合被評(píng)估較低價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。出于降低收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的需要，建議由轉(zhuǎn)讓人依法將綜合用途的宗地經(jīng)重新出讓變更為商業(yè)用途后，受讓人再購(gòu)買(mǎi)該宗地(可先簽訂合同約定明確，土地變性作為支付轉(zhuǎn)讓金的條件進(jìn)行設(shè)置)。

以下相關(guān)事項(xiàng)

是國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓交易中經(jīng)常出現(xiàn)一些問(wèn)題，土地轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)多加留意細(xì)節(jié)，不僅有利于降低交易成本，還有利于控制法律風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)違法現(xiàn)象。

一、轉(zhuǎn)讓合同的形式

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓書(shū)面合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

二、國(guó)有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查

1、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國(guó)有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國(guó)有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

2、轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無(wú)重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無(wú)法收回的結(jié)局。

三、轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估事宜

在轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)該對(duì)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國(guó)有單位時(shí)，國(guó)有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，并經(jīng)國(guó)土部門(mén)予以確認(rèn)。

四、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的擔(dān)保

1、擬轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問(wèn)題，是受讓方必須關(guān)注的重點(diǎn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國(guó)土部門(mén)、房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)有無(wú)抵押與被采取司法限制。

2、鑒于有無(wú)土地權(quán)屬及相關(guān)爭(zhēng)議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。

五、有關(guān)稅費(fèi)

轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時(shí)，雙方應(yīng)對(duì)有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢(xún)，并對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)一般為土地成交價(jià)，若成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)的，則應(yīng)以土地評(píng)估價(jià)作為計(jì)算依據(jù)。

六、土地用途及相關(guān)用地條件的變更

1、國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問(wèn)題，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。

2、轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開(kāi)發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門(mén)變更土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金，且須繳納相關(guān)配套費(fèi)用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。

七、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)地上建筑物、其他附著物所有權(quán)歸屬問(wèn)題

1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ?、其他附著物作為?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

2、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無(wú)約定的，推定包含。國(guó)有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開(kāi)發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒潛車(chē)?guó)有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓。

3、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。

八、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款問(wèn)題

因國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國(guó)土部門(mén)審批、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)還涉及抵押權(quán)解除等程序，故轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風(fēng)險(xiǎn)。

九、國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題

國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓。可通過(guò)與抵押權(quán)人協(xié)商，以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付借款的方式解除抵押等方式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。

商業(yè)土地轉(zhuǎn)讓其中有上述的步驟進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)灿邢嚓P(guān)的注意事項(xiàng)需要注意。像土地是國(guó)有還是集體所有這個(gè)不能忽視，如是集體土地的話不能買(mǎi)賣(mài)。如果你情況比較復(fù)雜，北京圣運(yùn)律師網(wǎng)提供律師在線咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

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