土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議究竟有沒(méi)有效

1、轉(zhuǎn)讓方未取得使用權(quán)證書(shū)與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，起訴前或者申請(qǐng)仲裁前轉(zhuǎn)讓方取得土地證或者有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓的，合同有效。

轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用證書(shū)，實(shí)質(zhì)是尚未完全取得轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬，因此，通常應(yīng)視為無(wú)權(quán)處分。但是合同簽訂后，有權(quán)批準(zhǔn)核發(fā)土地證的縣級(jí)以上人民政府給轉(zhuǎn)讓方核發(fā)了土地使用證或者批準(zhǔn)了轉(zhuǎn)讓行為的，該項(xiàng)辦證或者批準(zhǔn)行為應(yīng)當(dāng)視為對(duì)轉(zhuǎn)讓方無(wú)權(quán)處分的追認(rèn)，因此，此時(shí)合同有效。

2、一地多賣(mài)，合同均有效。

受讓方均要求履行合同的：

(1)辦理變更登訂手續(xù)的一方可以要求交付土地。

(2)均未辦理變更手續(xù)的，先行合法占有投資開(kāi)發(fā)的，有權(quán)要求辦理變更登記。

(3)均未登記又未合法占有開(kāi)發(fā)的，先行交付轉(zhuǎn)讓款一方有權(quán)要求交付土地，辦理變更。

(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有權(quán)要求繼續(xù)履行;未取得土地使用權(quán)方可以請(qǐng)求解除合同，賠償損失。

一地多賣(mài)，屬于欺詐行為，不是無(wú)效合同，受讓方有權(quán)利要求解除合同，賠償損失。但是，如果幾個(gè)受讓方都不行使解除權(quán)，而要求履行合同時(shí)，只能按照不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原則來(lái)處理，即登記優(yōu)于占有，占有優(yōu)于交款，交款優(yōu)于先簽合同。

3、轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

但是起訴前或申請(qǐng)仲裁前經(jīng)批準(zhǔn)的，合同有效;合同性質(zhì)為補(bǔ)償性質(zhì)，而非出讓合同。

未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地，違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同當(dāng)然無(wú)效。如果起訴或者仲裁前，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓或同意劃撥給受讓方使用的，受讓方有權(quán)取得劃撥土地使用權(quán)。但是，由于轉(zhuǎn)讓方對(duì)劃撥土地不享有出讓土地的相關(guān)權(quán)益，因此，其所簽轉(zhuǎn)讓合同主要是對(duì)其地上建筑物的補(bǔ)償合同，而非土地轉(zhuǎn)讓合同。如果受讓方要取得出讓土地的使用權(quán)，必須依法補(bǔ)交土地出讓金，并辦理相關(guān)出讓土地手續(xù)。

對(duì)于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，協(xié)議的依據(jù)就是依據(jù)國(guó)家的規(guī)定，獲得自己的利益保障，但是對(duì)于具體不的細(xì)節(jié)處理，自己一定要注意是否符合國(guó)家的有關(guān)法律，因?yàn)閰f(xié)議的簽訂有著法律上的約束，一旦自己的協(xié)議出現(xiàn)問(wèn)題，那么對(duì)于自己的利益維護(hù)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

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內(nèi)容審核：李軒教授

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