一、企業(yè)拆遷補(bǔ)償款為房產(chǎn)的稅務(wù)怎么算

企業(yè)拆遷補(bǔ)償款為房產(chǎn)的稅務(wù)計算主要涉及增值稅和企業(yè)所得稅。

一、增值稅

如果拆遷補(bǔ)償款包括土地補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償，這部分補(bǔ)償屬于增值稅征稅范圍。具體來說，土地補(bǔ)償款符合“銷售無形資產(chǎn)”增值稅應(yīng)稅行為，而房屋補(bǔ)償款則符合“銷售不動產(chǎn)”增值稅應(yīng)稅行為。因此，被拆遷企業(yè)需要向拆遷企業(yè)開具發(fā)票，并依法繳納增值稅。

如果拆遷補(bǔ)償款包括停業(yè)補(bǔ)償、搬家費用等，這些費用不屬于增值稅征稅范圍，因此不需要開具發(fā)票和繳納增值稅。

二、企業(yè)所得稅

企業(yè)取得的拆遷補(bǔ)償款，無論是貨幣形式還是非貨幣形式（如房產(chǎn)），都需要計入企業(yè)收入總額，依法繳納企業(yè)所得稅。具體稅務(wù)處理需根據(jù)企業(yè)所得稅法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

總的來說，企業(yè)拆遷補(bǔ)償款為房產(chǎn)的稅務(wù)計算需要綜合考慮增值稅和企業(yè)所得稅的規(guī)定。具體稅務(wù)籌劃和優(yōu)化建議咨詢專業(yè)稅務(wù)顧問或律師。

請注意，以上分析僅供參考，具體稅務(wù)問題請咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門或?qū)I(yè)稅務(wù)人員以獲取準(zhǔn)確信息。

二、企業(yè)房屋拆遷補(bǔ)償款怎樣交稅

法律分析：應(yīng)繳稅款，其中包括企業(yè)所得稅，即企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照搬遷方案，異地重建后恢復(fù)原有或者新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，購買或者建造相同或者類似性質(zhì)的房屋，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。還有營業(yè)稅，支付征地補(bǔ)償?shù)馁Y金來源是否為政府財政資金，這種行為屬于土地使用者將土地使用權(quán)返還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納企業(yè)所得稅嗎

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，按適用稅率計征企業(yè)所得稅。土地轉(zhuǎn)讓時，土地收入與稅法允許扣除的成本有增值額的，需要繳納土地增值稅。對于土地轉(zhuǎn)讓是否需要繳納企業(yè)所得稅，需要將土地收入與稅法允許扣除的計稅成本與企業(yè)全部的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)一起進(jìn)行匯算清繳，應(yīng)納稅所得額大于0的，需要繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅的稅率為25%的比例稅率。非居民企業(yè)為20%。企業(yè)應(yīng)當(dāng)自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，無論盈利或虧損，都應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報表，預(yù)繳稅款。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)自年度終了之日起五個月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。企業(yè)在報送企業(yè)所得稅納稅申報表時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定附送財務(wù)會計報告和其他有關(guān)資料。納稅人在規(guī)定的申報期申報確有困難的，可報經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，延期申報。

二、《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》

按照《通知》的規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅處理的應(yīng)當(dāng)是因政府行為而進(jìn)行的政策性搬遷，因企業(yè)自身原因而進(jìn)行的搬遷不得按照《通知》的規(guī)定執(zhí)行。搬遷企業(yè)取得的政策性搬遷收入應(yīng)是從政府財政、土地部門直接取得的收入。對搬遷企業(yè)直接從取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得的補(bǔ)償，不屬于《通知》中所稱的政策性搬遷收入。企業(yè)因政策性搬遷而處置除土地使用權(quán)之外的其它資產(chǎn)取得的收入，企業(yè)所得稅的處理可以按照《通知》的規(guī)定執(zhí)行。搬遷企業(yè)取得實物補(bǔ)償?shù)?，以簽訂補(bǔ)償協(xié)議時確定的公允價值確認(rèn)收入、搬遷企業(yè)取得政策性搬遷收入或處置收入，可自政府搬遷公告、文件明確的搬遷期限開始之日的次年度起，五年內(nèi)暫不并入應(yīng)納稅所得額，五年期滿的當(dāng)年度，企業(yè)應(yīng)將已實際取得的政策性搬遷收入或處置收入按照《通知》的規(guī)定計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。五年期滿后，因同一搬遷行為再次取得的政策性搬遷收入或處置收入應(yīng)一次性全額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。從搬遷收入或處置收入中扣除的項目限于以下五項：購建與搬遷前相同或類似性質(zhì)用途或新的固定資產(chǎn)支出、購買土地使用權(quán)支出、其它固定資產(chǎn)改良支出、技術(shù)改造支出、安置職工支出。除此之外的其它支出，不得從中扣除。企業(yè)按照規(guī)定將因搬遷拆除的固定資產(chǎn)或其他資產(chǎn)報廢的損失，或安置職工的其他支出已在企業(yè)所得稅前扣除的，不得重復(fù)計入扣除。

搬遷企業(yè)應(yīng)自取得第一筆政策性搬遷收入或處置收入的年度納稅申報時，將政府搬遷文件、公告，原占有土地已進(jìn)行招、拍、掛的文件，政府確定的政策性搬遷補(bǔ)償收入總額以及實物補(bǔ)償方案、政策性搬遷收入或處置收入、重置或改良固定資產(chǎn)、購買土地使用權(quán)、技術(shù)改造、購置其它固定資產(chǎn)、安置職工計劃或立項報告等的收支預(yù)算，向其企業(yè)所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。五年期滿的當(dāng)年度，企業(yè)要將重置固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)、購置其它固定資產(chǎn)、固定資產(chǎn)改良、進(jìn)行技術(shù)改造、安置職工的實際支出計劃、立項文件等資料，在企業(yè)所得稅年度納稅申報時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報。

三、政策性搬遷補(bǔ)償收入的所得稅處理

對企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行所得稅處理：

(1)企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

(2)企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額，計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅。

(3)企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

(4)企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的5年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在5年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

法律依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》又補(bǔ)充說，上述文件中關(guān)于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

三、怎樣進(jìn)行房產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償納稅

一、房產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償如何納稅

1、拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以成本價確定契稅的計稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為4000平方米×（6000萬元÷50000平方米）=480萬元。同時，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成本8000萬元，拆遷戶貨幣補(bǔ)償7500元/平方米×1000平方米=750萬元。全部契稅的計稅依據(jù)為480萬元+8000萬元+750萬元=9230萬元。

2、拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以每平方米的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定契稅的計稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為7500元/平方米×4000平方米=3000萬元。全部契稅計稅依據(jù)為3000萬元+8000萬元+750萬元=11750萬元。

3、拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以被拆遷房屋每平方米的市場價格確定契稅的計稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為8000元/平方米×4000平方米=3200萬元。全部契稅計稅依據(jù)為3200萬元+8000萬元+750萬元=11950萬元。

二、房產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償納稅相關(guān)規(guī)定

根據(jù)《契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）第四條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計稅依據(jù)為成交價格。成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按評估價格、土地基準(zhǔn)地價兩種方式確定。

上述兩個文件明確了以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，包括拆遷補(bǔ)償費等。在實際征管中，拆遷補(bǔ)償費包括貨幣補(bǔ)償和房屋安置補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償可直接并入契稅的計稅依據(jù)中，而房屋安置補(bǔ)償?shù)挠嫸愐罁?jù)在上述文件中并未明確。

而同為財產(chǎn)行為稅的土地增值稅，對該問題已有明確的政策解釋。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值的確認(rèn)方法與上述條款規(guī)定相同，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費。

基于對拆遷過程中房屋安置補(bǔ)償部分契稅的計稅依據(jù)在征管上尚未明確的現(xiàn)狀，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)以單位面積應(yīng)支付的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及安置費用核定其契稅計稅依據(jù)。而部分省市是以新建房屋的市場價格作為契稅的計稅依據(jù)，可見各地執(zhí)行不盡一致。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

來源：臨律-企業(yè)拆遷補(bǔ)償款為房產(chǎn)的稅務(wù)怎么算，