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企業(yè)拆遷中無(wú)形資產(chǎn)補(bǔ)償及律師建議

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    2018-07-31 09:38:51

  • 作者：

    圣運(yùn)律師

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無(wú)形資產(chǎn)指沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體，但能為企業(yè)或所有者長(zhǎng)期帶來(lái)收益的資產(chǎn)。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的定義是：無(wú)形資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)商品或者

企業(yè)拆遷中無(wú)形資產(chǎn)補(bǔ)償及律師建議

       無(wú)形資產(chǎn)指沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體，但能為企業(yè)或所有者長(zhǎng)期帶來(lái)收益的資產(chǎn)。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的定義是：“無(wú)形資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)商品或者提供勞務(wù)、出租給他人、或?yàn)楣芾砟康亩钟械?、沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。”無(wú)形資產(chǎn)與有形的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)一樣，是企業(yè)的財(cái)富，是企業(yè)創(chuàng)造商品、獲取利潤(rùn)的手段。它是企業(yè)擁有的一種特殊權(quán)力的象征，有助于取得高于一般利潤(rùn)水平的收益。目前在企業(yè)拆遷中對(duì)于企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的補(bǔ)償還存在很大的爭(zhēng)議。
 
【前言】
 
        無(wú)形資產(chǎn)指沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體，但能為企業(yè)或所有者長(zhǎng)期帶來(lái)收益的資產(chǎn)。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的定義是：“無(wú)形資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)商品或者提供勞務(wù)、出租給他人、或?yàn)楣芾砟康亩钟械?、沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。”無(wú)形資產(chǎn)與有形的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)一樣，是企業(yè)的財(cái)富，是企業(yè)創(chuàng)造商品、獲取利潤(rùn)的手段。它是企業(yè)擁有的一種特殊權(quán)力的象征，有助于取得高于一般利潤(rùn)水平的收益。目前在企業(yè)拆遷中對(duì)于企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的補(bǔ)償還存在很大的爭(zhēng)議。目前包括物權(quán)法在內(nèi)的法律法規(guī)對(duì)企業(yè)拆遷補(bǔ)償（特別是無(wú)形資產(chǎn)損失）都沒(méi)有作出具體規(guī)定，這使企業(yè)拆遷補(bǔ)償陷入無(wú)法可依的困境。但是企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)形成的品牌價(jià)值確實(shí)存在，搬遷后必然造成這樣長(zhǎng)期積累的知名度受損。目前實(shí)踐中是協(xié)商補(bǔ)償或者用有形損失的充足補(bǔ)償來(lái)彌補(bǔ)。
 
 
【案例回顧】
       ２００８年１月４日福建省泉州市迎賓館周邊整治區(qū)征地拆遷安置工作領(lǐng)導(dǎo)小組下達(dá)的一張“拆遷告知書(shū)”。李某經(jīng)營(yíng)了２７年的泉州A紡織印染有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司），就在拆遷紅線內(nèi)。拆遷告知書(shū)上寫(xiě)明的拆遷原因是，“東海片區(qū)系我市‘一二三四’城建總綱中的‘三片’之一，是泉州今后的行政、文化和商貿(mào)中心。”協(xié)議拆遷期限定于２００８年１月５日至２月５日。2007年１２月２８日，豐澤區(qū)政府派人給A公司送來(lái)了拆遷安置補(bǔ)償方案。2008年１月４日下達(dá)了拆遷告知書(shū)，要求企業(yè)在一個(gè)月內(nèi)簽協(xié)議。隨后，政府相關(guān)部門(mén)還口頭通知企業(yè)，要求５月２１日前搬遷。拆遷告知書(shū)下發(fā)后的幾天，A公司就被告知政府無(wú)法安排安置地。A公司生意很紅火，生產(chǎn)的產(chǎn)品在歐美國(guó)家銷(xiāo)路很好。一旦拆遷，供需鏈條就會(huì)斷掉，企業(yè)的生存就將成為重大問(wèn)題。且A公司交納了土地出讓金，使用年限為５０年。2007年１２月５日出臺(tái)的《東海片區(qū)征收工業(yè)用地補(bǔ)償安置方案》列出：補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括地上建筑物補(bǔ)償、設(shè)備補(bǔ)償、土地補(bǔ)償。此外，搬遷補(bǔ)助費(fèi)用按合法建筑面積６元／平方米計(jì)算，拆遷造成工廠停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)用，按照拆遷合法建筑面積１２元／平方米•月計(jì)算；一次性給予９個(gè)月的補(bǔ)償。政府的安置補(bǔ)償方案只是對(duì)A公司的有形損失進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)無(wú)形損失的補(bǔ)償沒(méi)有具體規(guī)定。然而一旦拆遷，A公司長(zhǎng)期積累的供銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)就要中斷，企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)力量、市場(chǎng)份額要受影響。而且員工在企業(yè)服務(wù)多年，企業(yè)必須向他們支付巨額的安置費(fèi)用。按照目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，A公司最多能拿到１億元補(bǔ)償，而A公司搬遷的的成本是２億元，這點(diǎn)補(bǔ)償根本無(wú)法彌補(bǔ)A公司的損失。
 
 
【案例剖析】
        企業(yè)獲取的利潤(rùn)不僅要依靠有形資產(chǎn)創(chuàng)造的加工利潤(rùn)或有形資產(chǎn)商品的貿(mào)易利潤(rùn) ,更要依賴(lài)無(wú)形的超額利潤(rùn)。企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)可以分為四類(lèi):知識(shí)產(chǎn)權(quán)類(lèi)、契約權(quán)利類(lèi)、關(guān)系類(lèi)、綜合類(lèi)。企業(yè)拆遷導(dǎo)致無(wú)形資產(chǎn)損失程度最大的為契約權(quán)利類(lèi)、關(guān)系類(lèi)和綜合類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)。企業(yè)拆遷后搬遷至別處 ,在原有范圍內(nèi)全心經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)群可能會(huì)有一部分繼續(xù)追隨 ,但是大部分會(huì)隨著追隨成本的增加而喪失，品牌效用也會(huì)隨之降低，而在重建廠址范圍內(nèi)重新建立良好的商譽(yù)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。健全的供銷(xiāo)鏈和良好的供銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)也是至關(guān)重要的，企業(yè)拆遷導(dǎo)致了這些無(wú)形資產(chǎn)的損失，重新建立不僅需要花費(fèi)時(shí)間、 成本，而且形成穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)和健全的鏈條后。由于交通便利程度、供銷(xiāo)距離等不確定性因素，往往導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本高于從前。
 
         人力資源的流逝，是企業(yè)拆遷導(dǎo)致的另一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的損失。在得知企業(yè)拆遷消息后，企業(yè)內(nèi)部的人力資源將會(huì)發(fā)生變化，一般技能的工人可能自愿選擇去留，企業(yè)可在新建后重新招聘，較為容易。而技術(shù)工人對(duì)比“去和留 ” 的成本，發(fā)現(xiàn)若辭職離開(kāi)，可以很容易在別的企業(yè)找到新的工作直接上崗，若留下，跟隨現(xiàn)有企業(yè)搬遷，則需要冒停工損失的風(fēng)險(xiǎn)，盡管企業(yè)為了挽留他們會(huì)給予一定的補(bǔ)貼，但搬遷后的企業(yè)是否能夠比現(xiàn)在企業(yè)的效益更好卻是一個(gè)不確定因素，而且搬遷后企業(yè)的地點(diǎn)交通方便程度也是他們考慮的重要因素。而技術(shù)工人對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是提高競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要因素，這類(lèi)工人往往比較稀缺，培訓(xùn)一般工人成為技術(shù)工人需要高額的培訓(xùn)費(fèi)用和大量的時(shí)間，失去熟練工人對(duì)拆遷企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。
 
        一般來(lái)說(shuō)，工廠搬遷對(duì)企業(yè)的影響或者說(shuō)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面造成的損失，可分為三個(gè)階段，即：搬遷準(zhǔn)備階段、搬遷階段和搬遷后恢復(fù)正常生產(chǎn)階段。這三個(gè)階段的損失可以一條曲線來(lái)表示，即開(kāi)始從零開(kāi)始逐漸上升（搬遷準(zhǔn)備階段），上升至最高值（搬遷階段），然后從最大值逐漸下降至零（搬遷后生產(chǎn)恢復(fù)階段）。
 
        然而物權(quán)法規(guī)定，為了公共利益征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，必須保障被拆遷居民的生活居住水平不下降，但對(duì)被拆遷企業(yè)的生存和權(quán)益保障沒(méi)有作出具體規(guī)定，目前各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一?，F(xiàn)實(shí)中，很多本來(lái)生意紅火的企業(yè)因?yàn)椴疬w而倒閉，并引發(fā)糾紛。
 
 
【律師觀點(diǎn)】
 
       城市房屋拆遷十分復(fù)雜，企業(yè)在面臨拆遷時(shí)，應(yīng)該積極尋求專(zhuān)業(yè)律師的咨詢(xún)與幫助，必要時(shí)聘請(qǐng)相關(guān)律師為其提供專(zhuān)業(yè)的律師服務(wù)。而律師在企業(yè)拆遷法律服務(wù)中應(yīng)當(dāng)做到以下幾個(gè)方面的工作：
 
一、收集相關(guān)證據(jù)：
1、審查企業(yè)的土地或者房屋租賃合同，以便確定企業(yè)使用土地或者房屋合法性問(wèn)題；
 
2、向拆遷方了解征地批文、建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批文、建設(shè)規(guī)劃許可證、拆遷方案、拆遷許可證等相關(guān)拆遷征地批準(zhǔn)文件，這些文件可以確定拆遷征地項(xiàng)目的合法性問(wèn)題；
 
3、審查企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅情況、企業(yè)員工合同、企業(yè)對(duì)土地或者房屋投入的其他相關(guān)單據(jù)，為制作企業(yè)拆遷補(bǔ)償方案提供依據(jù)。
 
二、制作拆遷損失報(bào)告
 
1、協(xié)助企業(yè)制作《地上物動(dòng)遷調(diào)查表》；
 
2、根據(jù)需要邀請(qǐng)企業(yè)方評(píng)估公司對(duì)地上物及固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；
 
3、協(xié)助企業(yè)制作《拆遷損失報(bào)告》；
       拆遷損失報(bào)告必須既有事實(shí)依據(jù)也有法律政策依據(jù)，以做到合情合理，有理有據(jù)，這樣才能在拆遷談判中說(shuō)服對(duì)方當(dāng)事人，而不是一味“獅子大開(kāi)口”，造成拆遷補(bǔ)償談判陷入困境。
 
三、拆遷補(bǔ)償安置談判協(xié)商
 
1、代表企業(yè)與拆遷實(shí)施單位經(jīng)辦人協(xié)商；
 
2、合理反映企業(yè)的損失及要求；
 
3、監(jiān)督拆遷程序的合法；
        談判過(guò)程中要“求同存異”，對(duì)于拆遷雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的問(wèn)題先固定下來(lái)，雙方有爭(zhēng)議的問(wèn)題各自提出自己的依據(jù)和理由，逐步縮小差距，最終達(dá)成一致。
 
四、參與訴訟和裁決
 
1、參與企業(yè)與租賃方的承租合同糾紛案件；
 
2、參與企業(yè)與拆遷人之間的裁決會(huì)及聽(tīng)證程序；
 
3、根據(jù)需要向人民法院提起行政訴訟；
       訴訟和裁決過(guò)程中隨時(shí)都穿插著與對(duì)方當(dāng)事人的協(xié)商，但是，只有律師有效把握對(duì)方的軟肋，比如程序或者項(xiàng)目的不合法等問(wèn)題，才能在協(xié)商中增加自身的籌碼。
 
五、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議
 
1、審查拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是否對(duì)企業(yè)存在不利；
 
2、監(jiān)督拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的有效履行。
       律師注意審查協(xié)議雙方的簽訂主體，違約責(zé)任等條款，以確保協(xié)議不會(huì)使委托人陷入被動(dòng)。
 
       律師在企業(yè)拆遷法律服務(wù)中的工作是多方面的，既包括非訟階段，也有可能到達(dá)訴訟階段，因此，律師參與企業(yè)拆遷是包含上述五個(gè)方面的全面法律服務(wù)項(xiàng)目。
 
 
【相關(guān)延伸】
       隨著我國(guó)城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及對(duì)城市污染控制的要求越來(lái)越嚴(yán)格，使得越來(lái)越多的工廠需要搬遷。此外，因不少企業(yè)在不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，當(dāng)原生產(chǎn)場(chǎng)地達(dá)不到發(fā)展需求時(shí)，也需要搬遷。工廠搬遷，必須停止生產(chǎn)，必定給企業(yè)造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失的評(píng)估，對(duì)于拆遷賠償?shù)挠?jì)量以及企業(yè)搬遷的財(cái)務(wù)預(yù)算，都是十分必要的。工廠搬遷，涉及企業(yè)的人、財(cái)、物，產(chǎn)、供、銷(xiāo)，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對(duì)于企業(yè)這一損失的評(píng)估也比較復(fù)雜。這不但關(guān)系到需要工廠搬遷的政府，還涉及作為當(dāng)事人的企業(yè)，因此，又不能不予以重視。

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