一、以案釋法：因不可抗力解除合同，受益方仍應(yīng)補(bǔ)償受損方損失

導(dǎo)讀

      商業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，有些風(fēng)險(xiǎn)屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況，即不可抗力。依據(jù)《民法典》第590條規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。

      商事主體往往約定因不可抗力解除合同雙方互不負(fù)責(zé)任。但是在諸如政府征收等不可抗力的情況下，法院可基于公平原則要求受益方給予受損方適當(dāng)補(bǔ)償。

      案情簡(jiǎn)介

      2002年9月11日，洪山村委會(huì)(甲方)與水調(diào)歌頭公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，甲方將房屋出租給乙方，租賃期限為2003年8月22日至2023年8月21日。合同第八條約定，由于不可抗力(水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭(zhēng))原因造成本合同不能繼續(xù)履行的，雙方互不負(fù)責(zé)任。2003年4月22日，水調(diào)歌頭公司對(duì)該租賃房屋進(jìn)行裝修開(kāi)辦了楚灶王大酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)。

      2006年4月1日，三鴻公司與水調(diào)歌頭公司簽訂《租賃商鋪合同》，約定:三鴻公司出租座落于楚灶王大酒店院內(nèi)附樓一棟房屋給水調(diào)歌頭公司;租賃期限自2006年8月15日至2023年8月15日。此外，合同約定如遇地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)等不可抗力事件的發(fā)生，致使水調(diào)歌頭公司無(wú)法繼續(xù)使用該租賃商鋪，無(wú)法繼續(xù)履行或暫時(shí)不能履行本合同的，三鴻公司須以書(shū)面形式通知水調(diào)歌頭公司有關(guān)情況，并于事發(fā)后十五日內(nèi)向水調(diào)歌頭公司提供事故的詳細(xì)說(shuō)明及具體證明。后三鴻公司依約將出租房屋交付給水調(diào)歌頭公司使用。

      在武漢市城中村改造過(guò)程中，涉案房屋被規(guī)劃為城中村改造地塊，在拆遷改建范圍內(nèi)。2012年9月5日，洪山村委會(huì)、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司發(fā)出《關(guān)于解除并終止履行的通知》，內(nèi)容為:根據(jù)武漢市委市政府有關(guān)文件精神，貴公司承租的本村委會(huì)的房屋屬于本次城中村改造范圍之列，依據(jù)《合同法》的規(guī)定和貴我雙方于2002年9月11日簽訂的《房屋租賃合同》的相關(guān)約定，本村委會(huì)特此告知貴公司上述政府行為事項(xiàng)并依法解除貴我雙方上述房屋租賃合同。

      水調(diào)歌頭公司認(rèn)為，洪山村委會(huì)、三鴻公司解除合同屬于違約行為，要求兩方支付違約金、第三方違約金、工程損失，設(shè)備、設(shè)施款，預(yù)期利益等。洪山村委會(huì)、三鴻公司認(rèn)為改建城中村項(xiàng)目屬于不可抗力，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

      裁判要旨

      不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況，并不限于雙方當(dāng)事人在《房屋租賃合同》中約定的情形，應(yīng)以有關(guān)客觀(guān)情況是否同時(shí)具備不可預(yù)見(jiàn)性、不可避免性、不可克服性等特征加以綜合判斷。有關(guān)征收及拆遷行為是由政府決定并付諸實(shí)施的強(qiáng)制行為，符合不可預(yù)見(jiàn)性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征，不能歸責(zé)于本案任何一方。在合同因不可歸責(zé)于雙方的事由而解除的情況下，可以按照公平原則分擔(dān)損失。

      法律評(píng)析

      1.因政府征收導(dǎo)致房屋拆遷，租賃合同無(wú)法履行，是否構(gòu)成不可抗力?

      不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況。政府征收具有強(qiáng)制性、公共利益性，相對(duì)于民事主體來(lái)說(shuō)，屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服。因政府征收導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行的，符合民法上規(guī)定的因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。

      本案中，《房屋租賃合同》第八條約定，由于不可抗力(水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭(zhēng))原因造成本合同不能繼續(xù)履行，雙方互不負(fù)責(zé)任。民法上的不可抗力不局限于當(dāng)事人列舉，應(yīng)當(dāng)結(jié)合上述法律規(guī)定的不可抗力概念綜合考量。本案的涉案房屋屬于政府的征收規(guī)劃范圍內(nèi)，且合同當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)不能克服不能避免。水調(diào)歌頭公司上訴稱(chēng)案涉地塊被置換進(jìn)而被拆遷系洪山村委會(huì)、三鴻公司策劃并操縱的結(jié)果，因此爭(zhēng)議點(diǎn)在于政府征求民眾意見(jiàn)、民主決策聽(tīng)取了洪山村委會(huì)、三鴻公司意見(jiàn)，將涉案房屋區(qū)域列為改造區(qū)域的事實(shí)是否屬于違約行為。對(duì)此最高法院判決書(shū)認(rèn)為:根據(jù)相關(guān)文件中關(guān)于城中村改造“要認(rèn)真聽(tīng)取村民意見(jiàn)、反映村民意愿”的原則精神，洪山村委會(huì)、三鴻公司分別作為基層村民自治組織、村集體經(jīng)濟(jì)組織，有責(zé)任將該村在還建安置中的矛盾及村民安置意愿需求反映給上級(jí)政府，但這并不能改變上述征收及拆遷行為系政府行為的屬性，即有關(guān)征收及拆遷行為仍是由政府決定并付諸實(shí)施的強(qiáng)制行為，符合不可預(yù)見(jiàn)性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征，不能歸責(zé)于本案任何一方。因此仍屬于不可抗力不能實(shí)現(xiàn)合同目的解除合同的情形。

      2. 洪山村委會(huì)、三鴻公司是否應(yīng)當(dāng)基于公平原則對(duì)水調(diào)歌頭公司進(jìn)行補(bǔ)償?

      《民法典》第180條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

      本案中，租賃合同當(dāng)事人均約定，因不可抗力原因解除合同的，雙方互相不負(fù)責(zé)任，這里的責(zé)任是指違約責(zé)任，包括損害賠償、違約金等。但是依據(jù)最高人民法院的觀(guān)點(diǎn)，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:......(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)”，即在合同因不可歸責(zé)于雙方的事由而解除的情況下，可以按照公平原則分擔(dān)損失，雖然該條款針對(duì)的是剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，但公平原則是《中華人民共和國(guó)民法總則》及《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的基本原則，一審法院在本案中對(duì)裝飾裝修殘值損失之外的其他損失，亦適用公平原則判令作為受益人的洪山村委會(huì)、三鴻公司予以補(bǔ)償，符合上述法律原則和規(guī)定的精神。

      3.法律建議

      不可抗力往往導(dǎo)致合同標(biāo)的毀損滅失，符合不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的概念，不可抗力作為合同的法定解除事由，在租賃合同中約定因不可抗力解除互不負(fù)責(zé)任對(duì)商業(yè)租賃雙方均有利。

      商業(yè)租賃中出租人處于優(yōu)勢(shì)地位，故出租人應(yīng)當(dāng)將因不可抗力造成損失的補(bǔ)償款納入正常的風(fēng)險(xiǎn)考量范圍內(nèi)，即便不構(gòu)成違約也可能需要承擔(dān)合同相對(duì)方損失的補(bǔ)償責(zé)任。

      對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)明確合同解除后可以向出租人主張的賠償或者補(bǔ)償費(fèi)用種類(lèi):1.經(jīng)同意的擴(kuò)建、改建、裝修等損失，但需要征得出租人同意并且符合法律法規(guī)的規(guī)定，需要審批的應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)報(bào)批;2.如果對(duì)方違約，可以主張違約金、向第三方支付的違約金;3.預(yù)期利益;4.提前解除勞動(dòng)合同的補(bǔ)償金。

      相關(guān)法條

      1.《民法典》第五百六十三條

      有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:

      (一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

      (二)在履行期限屆滿(mǎn)前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

      (三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

      (四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

      (五)法律規(guī)定的其他情形。

      以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

      2.《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(2020修正) 第九條

      承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:

      (一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;

      (二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;

      (三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

      (四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

二、不可抗力導(dǎo)致合同解除損失賠償問(wèn)題

不可抗力解除合同能否獲得賠償要視具體情況而定。

合同解除后，尚未履行的，應(yīng)終止履行；已經(jīng)履行的，原物存在的，應(yīng)當(dāng)返還原物。沒(méi)有原物或者無(wú)法返還的，根據(jù)履行情況，可以要求采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。

一、合同終止期間支付款項(xiàng)如何處理

預(yù)付款是買(mǎi)方在交易合同簽訂后即向賣(mài)方支付一定金額的預(yù)付款。此方式不利于買(mǎi)方，一般在交易貨物供不應(yīng)求時(shí)采用。買(mǎi)方要負(fù)擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、積壓資金，實(shí)際上是向賣(mài)方提供信貸；而賣(mài)方在發(fā)貨前就收到貨款，有利于資金周轉(zhuǎn)，也無(wú)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二、合同解除后應(yīng)怎樣處理

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

三、法院判決解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同,房屋已過(guò)戶(hù)

已過(guò)戶(hù)的房屋，解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同后怎樣處理，要依據(jù)合同解除的原因而定。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第五百九十條，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

三、不可抗力成因?qū)е碌暮贤獬龘p失賠償怎么賠

不可抗力導(dǎo)致合同解除的損失賠償問(wèn)題：

1、部分或者全部免除責(zé)任，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知合同相對(duì)方，并在合理期限內(nèi)提供證明，未及時(shí)通知合同相對(duì)方而造成的損失，應(yīng)當(dāng)由遭受不可抗力的一方負(fù)責(zé)賠償。

2、合同已經(jīng)履行后，雙方當(dāng)事人因不可抗力解除合同的，其中因合同解除而產(chǎn)生的損失，遭受不可抗力的一方應(yīng)當(dāng)賠償其損失。

一、倉(cāng)儲(chǔ)合同糾紛要怎么處理

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十條：當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

第五百九十一條：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)。

第五百九十二條：當(dāng)事人都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生有過(guò)錯(cuò)的，可以減少相應(yīng)的損失賠償額。

第五百九十三條：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)依法向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。

二、房屋租賃合同解除有哪些法律后果

房屋租賃合同解除有以下后果：

(一)房屋租賃合同解除后，尚未履行的部分不再履行，因一方的過(guò)錯(cuò)造成合同解除的，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任；

(二)雙方均有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)違約責(zé)任；

(三)若不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的責(zé)任導(dǎo)致租賃合同解除的，應(yīng)根據(jù)公平的原則進(jìn)行處理；

(四)如屬于不可抗力導(dǎo)致不能繼續(xù)履行合同的，當(dāng)事人可以部分或者全部免除責(zé)任。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第五百九十條

當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

h3>四、不可抗力導(dǎo)致合同解除損失賠償問(wèn)題

不可抗力解除合同能否獲得賠償要視具體情況而定。

合同解除后，尚未履行的，應(yīng)終止履行；已經(jīng)履行的，原物存在的，應(yīng)當(dāng)返還原物。沒(méi)有原物或者無(wú)法返還的，根據(jù)履行情況，可以要求采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。

一、合同終止期間支付款項(xiàng)如何處理

預(yù)付款是買(mǎi)方在交易合同簽訂后即向賣(mài)方支付一定金額的預(yù)付款。此方式不利于買(mǎi)方，一般在交易貨物供不應(yīng)求時(shí)采用。買(mǎi)方要負(fù)擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、積壓資金，實(shí)際上是向賣(mài)方提供信貸；而賣(mài)方在發(fā)貨前就收到貨款，有利于資金周轉(zhuǎn)，也無(wú)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二、合同解除后應(yīng)怎樣處理

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

三、法院判決解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同,房屋已過(guò)戶(hù)

已過(guò)戶(hù)的房屋，解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同后怎樣處理，要依據(jù)合同解除的原因而定。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第五百九十條，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話(huà)題

●因不可抗力解除合同需要承擔(dān)違約責(zé)任嗎

●因不可抗力解除合同的條件

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●因不可抗力解除合同需要賠償嗎

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●福建勝案：隨意以不可抗力為由延期信息公開(kāi)申請(qǐng)答復(fù)，圣運(yùn)律師助力維權(quán)！

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內(nèi)容審核：羅思章律師

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-以案釋法：因不可抗力解除合同，受益方仍應(yīng)補(bǔ)償受損方損失，