一、「海南李武平律師案例」房屋拆遷補償合同糾紛案

【基本案情】

因城市建設(shè)需要，經(jīng)?？谑姓鷾剩瑳Q定對XXX沿岸規(guī)劃用地范圍進行全面XXX改造。19XX年X月X 日，原告與被告?？谑蠿XX區(qū)XXX總公司（以下簡稱被告一XXXXXX總公司）、 XX公司、原?？谑蠿XX管理辦公室（以下簡稱原?？谑蠿XX辦）簽訂《XXX協(xié)議書》，該協(xié)議第二條約定， 甲方根據(jù)《XXX改造工程XXX補償安置方案》規(guī)定，XXX乙方 混合結(jié)果住宅XXXX 平方米,以 1：1.3 給予補償安置；XXX飄梯XXX 平方米，以 1： 0.5 給予補償計 XXX 平方米,共補償安置XXXX平方米 。協(xié)議第十一條約定，新安置樓房的產(chǎn)權(quán)歸乙方所有，產(chǎn)權(quán)手續(xù)由甲方負責(zé)辦理。19XX 年X月X日，原?？谑蠿XX區(qū)公證處出具（XX）市X證拆字第XXX號《公證書》， 證明簽訂上述協(xié)議的行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條和《城市房屋XXX管理條例》的規(guī)定。

上述協(xié)議簽訂并辦理公證手續(xù)后,原告即搬離被XXX房屋,在外租房居住至今。原告房子至今已被拆除XX年。位于海口市XXX路 X號“ XXX”XXX安置樓亦已經(jīng)蓋好多年，房屋產(chǎn)權(quán) 登記在被告一XXXXXX總公司名下。然而，原告每年都到被告一 XXXXXX總公司向負責(zé)人追討補償安置房均未果，導(dǎo)致原告發(fā)生自 19XX年 X 月X日起至實際交付安置房屋之日止的租金損失。

20XX年X月X日,原告通過信訪反映XXX改造工程項目的征收問題。20XX年X月XX日 ，海口市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局向被告一XXXXXX總公司作出《關(guān)于XXX改造工程項目XX信訪有關(guān)問題的函》（海住建征[20XX]XX號）（以下簡稱XX號函），要求該公司對被征收戶XXX信訪問題進行調(diào)查核實并按相關(guān)規(guī)定辦理。20XX年X月XX日 ，原告向XXX區(qū)人民政府XXX副區(qū)長去函求助，請求幫忙解決補償安置房問題，XXX副區(qū)長及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)作出批示，要求被告一XXXXXX總公司與原告進行調(diào)解。 20XX年X月XX日 ，原告再次向被告一XXXXXX總公司去函，要求該公司根據(jù)XX號函幫忙解決補償安置房問題未果。

原告認為,19XX 年X 月 X 日，雙方當事人簽訂的《XXX協(xié)議書》系雙方真實意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，且經(jīng)公證證明符合當時有效的《民法通則》第五十五條的規(guī)定以及原 19XX 年X月XX 日《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效，雙方均應(yīng)遵照執(zhí)行。被告未履行拆遷補償協(xié)議的義務(wù)，將XXX平方米面積補償安置房產(chǎn)交付給原告，并辦理產(chǎn)權(quán)登記，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行，并賠償經(jīng)濟損失的法律責(zé)任。原?？谑蠿XX管理辦公室系沒有獨立承擔(dān)法律責(zé)任能力的機構(gòu)，應(yīng)由組建該機構(gòu)的?？谑蠿X局為被告，并承擔(dān)繼續(xù)履行涉案XXX協(xié)議的法律責(zé)任。另根據(jù) 20XX年 X 月 XX日頒布的《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題 的規(guī)定》第二十八條第二款：“2015 年5月1日前訂立的行政協(xié)議發(fā)生糾紛的，適用當時的法律、行政法規(guī)及司法解釋 ”以及當時有效的 1996 年7月 24日《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》（法復(fù)[1996]12 號）第二條：“拆 遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當 事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決 ，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當作為民事案件受理 ”的規(guī)定，本案依照當時的法律規(guī)定，應(yīng)當作為民事案件受理。為此，根據(jù)民事訴訟法相關(guān)法律規(guī)定，提起本案訴訟。

【審理結(jié)果】

一 、 關(guān)于訴訟時效問題 ?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第一條規(guī)定，當事人可以對債權(quán)請求權(quán)提出訴訟時效抗辯 。根據(jù)上述規(guī)定可知， 訴訟時效的客體為債權(quán)請求權(quán)，主要適用于給付之訴。本案原告主張交付安置房屋，屬于訴訟時效制度的規(guī)制范疇。雖案涉項目自 19XX年開始回遷安置 ， 但根據(jù)在案證據(jù)可知 ， 直至庭審時 ， 三被告均未舉證已向原告送達回遷證或《拆遷安置通知書》， 已通知原告選房 、回遷。該應(yīng)當知道的時間應(yīng)自原告向相關(guān)部門反映的時間，原告于 20XX年向相關(guān)部門投訴長期未得到回遷安置，20XX年 X月 X日向本院提起訴訟，未超出法律規(guī)定的訴訟時效。

二、關(guān)于被告XX公司 、XX公司、XX局是否應(yīng)向原告交付拆遷安置房屋并協(xié)助過戶的問題 。 XX、 XX公司 、XXX管理辦公室共同簽訂的《委托代辦拆遷協(xié)議書》 明確約定：XX、XX公司委托XXX管理辦公室代辦拆遷改造互程項目的拆遷事宜，XXX辦公經(jīng)XX公司 、XX公司同意與被拆遷戶簽訂拆遷安置協(xié)議。即XXX辦公室接受XX 和XX公司的委托 ， 與XXX戶簽訂《拆遷協(xié)議書》。結(jié)合XX公司、XX公司聯(lián)合發(fā)文抄送市XXX辦公室的用于通知XXX戶安置的具體房屋、面積 ，以及辦理相關(guān)手續(xù)時間的《XXX安置通知書》， 足以證明XX公司 、 XX公司是《XXX協(xié)議書》 的實際履行主體。原告訴請XX公司 、XX公司履行交付安置房屋的義務(wù)，符合合同約定，有法律依據(jù)，且本案在審理過程中 已實際查封被告XX公司名下在案涉小區(qū)的房產(chǎn)，有可供執(zhí)行的財產(chǎn) ， 故對原告的該訴訟請求予以支持。

關(guān)于被告XX局是否應(yīng)承擔(dān)交付安置房屋的義務(wù)。根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》以及《?？谑型恋毓芾砭?文件》， 案涉項目的的權(quán)益歸被告XX公司與XX公司共同所有，XXX辦公室不享有案涉地塊的權(quán)益，僅通過履行相應(yīng)的政府職責(zé)，實現(xiàn)XX公司和XX公司對國有土地的買受后的權(quán)益變現(xiàn)，故XXX辦公室無交付安置房屋的義務(wù)。對原告的該部分訴訟請求 ， 本院不予支持。

被告XX公司 、 XX公司作為承建單位在原告簽字的 《拆遷協(xié)議書》 中簽字蓋章 ， 原告在庭審中主動撤回自 19XX年X月XX日起至實際交付安置房屋之日止的租金損失 ， 屬于其對自身權(quán)利的自由處分，本院予以準許，并不再對該項訴請事實進行處理。

綜上所述，依照《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》 時間效力的若干規(guī)定》 第一條 、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第六條、第九條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》 第九十條的規(guī)定 ， 判決如下：

一、被告海口XX貿(mào)易有限公司（原?？谑蠿XX區(qū)XXX 總公司 、 ?？谑蠿XX區(qū)XXX總公司）、被告海口市XX 總公司須于本判決生效之日起一個月內(nèi)向原告XXX交付位于 XXX路 X號XXX小區(qū)安置面積為XXXX平方米的房屋,并協(xié)助原告XXX將上述房屋的不動產(chǎn)權(quán)登記辦理至原告XXX名下；

【李武平律師評析】

一、關(guān)于本案是否屬于民事訴訟受案范圍的問題。

首先，19XX年X月X日，上訴人與被上訴人?？赬XX有限公司（曾用名：海口市XXX區(qū)XXX總公司）、?？谑蠿XX總公司、原?？谑蠿XX管理辦公室簽訂涉案《XXX協(xié)議書》。19XX年X月XX日，原海口市XXX區(qū)公證處出具（XX）市X證拆字第XXX號《公證書》，證明簽訂上述協(xié)議的行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條和《城市房屋XXX管理條例》的規(guī)定，可見，涉案《拆遷協(xié)議》適用的是《民法通則》以及1991年《城市房屋拆遷管理條例》。

其次，根據(jù)當時有效的1991年《城市房屋拆遷管理條例》第三條：“拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個人”的規(guī)定，拆遷公司是民事主體，簽訂的拆遷協(xié)議是民事主體之間簽訂的協(xié)議，故涉案《拆遷協(xié)議》系民事協(xié)議。

另外，《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》于2019年11月12日由最高人民法院審判委員會第1781次會議通過，自2020年1月1日起施行。根據(jù)法不溯及既往的基本原則以及《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第二款：“2015年5月1日前訂立的行政協(xié)議發(fā)生糾紛的，適用當時的法律、行政法規(guī)及司法解釋”以及當時有效的1996年7月24日《最高人民法院關(guān)于受理房屋XXX、補償、安置等案件問題的批復(fù)》（法復(fù)[1996]12號）第二條：“拆遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當作為民事案件受理”的規(guī)定，本案依照當時的法律規(guī)定，應(yīng)當作為民事案件受理。

綜上，本案《拆遷協(xié)議書》糾紛依法屬于民事訴訟受案范圍。

二、關(guān)于訴訟時效的問題。

本案中，19XX年X月X日《拆遷協(xié)議書》第二條僅明確給予原告共補償安置XXX平方米面積。該協(xié)議中，對于具體安置房屋房號、甲方交付安置房屋時間并未明確約定。且三被告從未告知原告涉案拆遷安置樓XXX建成時間，亦從并通知原告接收安置房屋時間。另外， 2021年X月XX日，被告三?？谑蠿X局出具《關(guān)于XXX改造工程項目XXX信訪有關(guān)問題的函》（海住建征[2021]XX號）（以下簡稱XX號函），在該XX號函中，被告三要求被告一對被征收戶XXX信訪問題進行調(diào)查核實并按相關(guān)規(guī)定辦理。可見，被告三海口市住建局是同意按照規(guī)定履行安置義務(wù)的。2021年X月XX日，?？谑蠿XX區(qū)人民政府XXX副區(qū)長亦批示，要求相關(guān)人員與原告XXX進行調(diào)解解決。

綜上，李武平律師認為，因《XXX協(xié)議書》中，雙方當事人并無明確約定具體交付安置房屋并辦理辦證手續(xù)時間，根據(jù)《民法通則》第八十八條第二款第（二）項規(guī)定，原告依法有權(quán)隨時要求被告履行義務(wù)，并未超過訴訟時效。另被告無證據(jù)證明原告知道或應(yīng)當知道其權(quán)利受到侵害，并超過20年最長訴訟時效保護時間。且被告三?？谑蠿X局同意履行安置義務(wù)，根據(jù)《民法典》第一百九十二條規(guī)定：“訴訟時效期間屆滿后，義務(wù)人同意履行的，不得以訴訟時效期間屆滿為由抗辯”的規(guī)定，被告主張原告超過訴訟時效的抗辯，依法亦不能成立。

三、關(guān)于交付XXX平方米房屋并辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證問題。

涉案19XX年X月X日《XXX協(xié)議書》第二條約定，甲方根據(jù)《XXX改造工程XXX補償安置方案》規(guī)定。XXX乙方混合結(jié)果住宅XXX平方米，以1：1.3給予補償安置；XXX飄梯XXX平方米，以1:0.5給予補償計XXX平方米，共補償安置XXX平方米。協(xié)議第十一條約定，新安置樓房的產(chǎn)權(quán)歸乙方所有，產(chǎn)權(quán)手續(xù)由甲方負責(zé)辦理。19XX年X月XX日，原海口市XXX區(qū)公證處出具（XX）市X證拆字第XXX號《公證書》，證明簽訂上述協(xié)議的行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條和《城市房屋XXX管理條例》的規(guī)定。

上述協(xié)議簽訂后，原告房子已被XXX年，位于?？谑蠿XX路X號“XXX”XXX安置樓亦已經(jīng)蓋好多年，房屋產(chǎn)權(quán)登記在被告海口市XXX區(qū)XXX總公司名下。

李武平律師認為，根據(jù)《民法通則》第八十八條：“合同的當事人應(yīng)當按照合同的約定，全部履行自己的義務(wù)”。以及《合同法》第一百零七條：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，以及涉案《XXX協(xié)議書》第二條、第十一條的約定，原告主張交付XXX平方米房屋并辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的訴訟請求，具有事實和法律依據(jù)，依法應(yīng)得到支持。

附相關(guān)法律條文:

《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》 時間效力的若干規(guī)定》

第一條民法典施行后的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。

民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律 、 司法解釋的規(guī)定 ， 但是法律 、 司法解釋另有規(guī)定的除外。

民法典施行前的法律事實持續(xù)至民法典施行后，該法律事實 引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律 、司法解釋另有規(guī)定的除外。

《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》

第六條 經(jīng)濟合同依法成立，即具有法律約束力，當事人必須全面履行合同規(guī)定的義務(wù)，任何一方不得擅自變更或解除合同。

第九條 當事人雙方依法就經(jīng)濟合同的主要條款經(jīng)過協(xié)商一致 ， 經(jīng)濟合同就成立。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》

第九十條 當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者 反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。

在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的， 由負有舉證證明責(zé)任的當事人承擔(dān)不利后果。

二、民事主體間房屋拆遷補償合同糾紛案由

法律分析：應(yīng)當寫明被拆除房屋的現(xiàn)狀、房屋拆遷補償方式、房屋拆遷補助費、拆遷人與被拆遷人雙方的權(quán)利義務(wù)等。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯??？h級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、拆遷安置房買賣糾紛法院判決案例

法律分析：朱某某在房產(chǎn)中介購買了位于保定新城的一處安置房，安置房主伍某某與其親屬均在《安置房買賣合同》上簽字，朱某某付清了購房款幾十多萬余元，并入住該安置房。某年某月 ，保定新城的安置房陸續(xù)可以辦理不動產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，當朱某某要求伍某某協(xié)助辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，卻遇到了阻礙。原來，伍某某因與其親屬之間的家庭糾紛，導(dǎo)致安置房產(chǎn)權(quán)無法辦理，更無法協(xié)助朱某某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。幾經(jīng)協(xié)商未果，朱某某將伍某某及其親屬均告上了法庭。

法律依據(jù)：《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。從本條也可以看出拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，被拆遷人對該房屋享有的是債權(quán)，并且是作為特種債權(quán)賦予其物權(quán)的優(yōu)先效力。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

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