一、如何認定農(nóng)村集體土地使用證中的騰退以及本村集體土地騰退

騰退”拆遷方式的合法性分析

1、村民會議不能決定騰退

目前的農(nóng)村集體土地騰退均聲稱其合法性來源于《中華人民共和國村民組織法》第二十四條：涉及村民利益的下列事項，經(jīng)村民會議討在論決定方可辦理：宅基地的使用方案;第

(七)項征地補償費的使用、分配方案;第

(九)項村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。

各村集體根據(jù)上述規(guī)定，認為本村的騰退涉及宅基地的使用、及補償費、涉及村民重大利益，應當召開村民會議。然而根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十七條規(guī)定：村民自治章程、村規(guī)民約以及村民會議或者村民代表會議的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和國家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權利、民主權利和合法財產(chǎn)權利的內(nèi)容。

2、村委會無權實施騰退

根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定，：“建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)項目的不同規(guī)模，較大的由國務院批準、其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準、或由市、縣人民政府批準”。同時，第四十六條規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”可見村委會并無權對于集體土地進行征收。

3、村委會的違法拆遷行為應受處罰

根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二十五條規(guī)定：“違反本辦法第七條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區(qū)、縣國土房管局責令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款?！奔创寮w以村民委員會會議的形式進行違法拆遷也是應當受到處罰的。

從以上規(guī)定均可見得村集體并非是法定的土地征收主體，也無權對于集體土地進行征收。以村委會的決議進行集體土地的拆遷也明顯與上位法相抵觸。所以，無論是村委會還是騰退指揮部，都無權組織和實施騰退，故而村委會未經(jīng)合法程序自行強拆村民房屋的，村民有權采取法律手段維護自身的合法權益。

二、集體經(jīng)營性建設用地騰退可以獲得經(jīng)濟補償金嗎

集體經(jīng)營性建設用地騰退不可以獲得經(jīng)濟補償金，房屋騰退一般理解是房屋使用權人沒有合法理由占有使用房屋所有權人的房屋，房屋所有權人有權利要求使用權人搬離房屋而采取的一種方式，房屋騰退一般先通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的情況下到法院進行起訴。

當國家需要統(tǒng)一收回的時候，你就需要騰退，當然國家會給你補貼。一般情況下，騰退后的房子是不拆的，另作它用，如果房子是要拆掉，就是動遷了。

一、集體經(jīng)營性建設用地規(guī)定

1、根據(jù)我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！笨梢?，我國將集體建設用地分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)用地。

2、只有集體經(jīng)營性建設用地才能入市，而不是所有農(nóng)村集體建設用地。經(jīng)營性建設用地，是指以純粹盈利為目的，進行相關建設的土地，正如我們前面所分析的，國有經(jīng)營性建設用地包括“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”，由此可見，在農(nóng)村集體建設用地方面，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地才符合集體經(jīng)營性建設用地的性質(zhì)，在符合一定條件下，才能入市。

3、宅基地排除在經(jīng)營性建設用地之外。根據(jù)我國相關法律的規(guī)定，宅基地具有福利性質(zhì)，只能由本集體經(jīng)濟組織的成員才能申請，用于自住，不能建商業(yè)住房。也就是說，宅基地只能自用，而不能進行經(jīng)營。另外，農(nóng)民對宅基地只有使用權，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，土地則屬于農(nóng)民集體所有，因此，農(nóng)民不能將宅基地用于入市流轉(zhuǎn)。

2007年國土資源部39號令《招標拍賣掛牌出讓建設用地使用權規(guī)定》第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。這一條款將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅并列，俗稱“五類經(jīng)營性用地”。

無論是征地制度改革，還是產(chǎn)權交易制度改革、建立集體土地市場，其前提條件：

1、要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權制度，明確集體土地產(chǎn)權代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權證、土地使用權證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護土地所有者、使用者的權益；

2、量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個人的土地產(chǎn)權份額；

3、明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權，頒發(fā)房屋產(chǎn)權證，顯化農(nóng)民對自己宅基地及住宅的財產(chǎn)處置權利和收益分配權利。

三、村委會騰退宅基地程序是什么

法律主觀：

那些在村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主導下，由被騰退人與村委會簽訂騰退安置補償協(xié)議，村委會將房屋、土地收回的情形。,收回的土地可能用于商業(yè)建設，也可能用于環(huán)境保護、基礎設施建設等公益項目。,針對近幾年北京市各區(qū)縣集體土地拆遷項目進行總結，不難發(fā)現(xiàn)，在“城中村”項目中存在大量以,騰退的方式實施的集體土地房屋拆遷，主要集中在豐臺區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)等地區(qū)，近兩年啟動實施的項目中，比如豐臺區(qū)分鐘寺村宅基地騰退項目、朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓村土地騰退項目、海淀區(qū)黨校邊角地集體土地騰退項目等等，均是采用了“騰退”的方式進行的。,“騰退”被逐漸在各區(qū)縣的集體土地拆遷中推廣開來，政府主管部門作為監(jiān)管單位往往睜一只眼閉,一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后邊做推手，也使得以“騰退”方式實施的拆遷與日俱增。但是，基于“騰退”沒有一個嚴格的程序和法律規(guī)范，所以各地在以＂騰退”方式進行房屋拆遷過程中其具體的程序和方式也有著各種不同的形式表現(xiàn)。,第一種由開發(fā)商以綠隔為名行商品房開發(fā)之實。曾接觸的項目中存在部分此類，在實施土地收儲,和房屋拆遷過程中是以綠化隔離帶的建設的名義進行，但是拆遷完成之后的項目立項、規(guī)劃、用地等均標明為商品房建設項目，例如_泛海建設針對朝陽區(qū)東風鄉(xiāng)豆各莊等村集體土地實施的拆遷，即是以綠化隔離帶建設的名義進行的。,第二種由村委會與開發(fā)商聯(lián)合直接實施騰退。村委會將土地直接賣給開發(fā)商，并由開發(fā)商單獨或,者與村委會聯(lián)合成立項目公司進行商品房的開發(fā)。前期實施房屋拆遷時以騰退的名義實施，凈地后或者拆遷過程中報相關部門進行土地征收的審批，典型的先拿到后審批，違反法定程序。例如：豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村土地一級開發(fā)項目、豐臺區(qū)分鐘寺村宅基地騰退等。此類項目在騰退工作中往往會伴隨著一份由村民代表大會通過的騰退決議及騰退補償安置辦法，村委會以此來彰顯該騰退工作的合法性。,第三種由鎮(zhèn)政府或者區(qū)政府幕后主導實施的集體土地騰退。在此類項目中，多是鎮(zhèn)政府或者區(qū)政,府為了完成城中村或者新農(nóng)村建設而有規(guī)劃的進行土地的收儲工作，前期開發(fā)商是否介入并不確定，村委會一般協(xié)助完成騰退工作。例如：朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓村土地儲備項目、豐臺區(qū)萬泉寺村土地一級開發(fā)、豐臺區(qū)青龍湖土地一級開發(fā)等項目。在此類項目的騰退工作中，我們往往會看到鎮(zhèn)政府作出的《某某鎮(zhèn)宅基地騰退補償安置辦法》或者《某某鎮(zhèn)宅基地騰退實施細則》，同時也有村民代表大會通過的騰退決議及騰退補償安置辦法細則等文件。,1、在北京、山東、江蘇等地可以依據(jù)當?shù)匾呀?jīng)頒布的集體土地上房屋拆遷管理辦法的相關規(guī)定，向主管部門反映該地區(qū)實施違法拆遷的相關事實和違法狀況，要求行政主管機關予以違法查處。,2、因為集體土地上房屋拆遷更基礎的行為是涉及到集體土地的征收，那么，我們可以針對土地征收程序違法向土地主管部門反映并要求查處。,3、因為騰退的法律模糊性，再加上騰退工作主要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導，村委會領導深度參與，拆遷人有更多的自由裁量權利，撐握良好的談判技巧及談判經(jīng)驗更有利于維護合法權利。,4、因為為騰退法律程序較少，提起法律程序比較困難，需要更資深的法律維權方案，一般要求村條公開、補償補助費公開、安置房問題、規(guī)劃問題、公安機關對公民人身財產(chǎn)安全保護職責問題，要求查處違法拆遷行政不作為等幾個法律方面，對騰退拆遷人提起復議及訴訟。,5、騰退案件的談判，主要是談，核心是判斷，談的核心是找出提高補償?shù)姆山鉀Q方案。判斷的核心是對方的底線。法律程序是為了威懾拆遷人謹慎強拆。,土地騰退主要是對于宅基地及地上房屋的騰空、退還，究其實質(zhì)是集體土地征收和集體土地上房屋的拆遷行為。因為騰退的法律模糊性，再加上騰退工作主要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導，村委會領導深度參與，拆遷人有更多的自由裁量權利，撐握良好的談判技巧及談判經(jīng)驗更有利于維護合法權利。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

來源：臨律-如何認定農(nóng)村集體土地使用證中的騰退以及本村集體土地騰退，