一、土地收入被納入稅收部門(mén)管理，對(duì)地方財(cái)政、房地產(chǎn)行業(yè)等有何影響？

6月4日，財(cái)政部、自然資源部、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)人民銀行聯(lián)合通知，將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入在內(nèi)的四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門(mén)征收。此次改革從7月1日起在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南進(jìn)行試點(diǎn)，并于明年1月1日起在全國(guó)推行。

      土地收入被納入稅收部門(mén)管理意味著什么?對(duì)哪些方面產(chǎn)生影響?又將產(chǎn)生什么樣的影響?來(lái)看看機(jī)構(gòu)最新解讀。

      短期或沖擊政府性基金收入

      此次劃轉(zhuǎn)征收的四項(xiàng)政府非稅收入中，作為地方政府性基金收入主要組成部分的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入備受關(guān)注。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入23116億元，同比增長(zhǎng)36.8%，其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入21383億元，同比增長(zhǎng)35%。

      天風(fēng)證券表示，土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅收部門(mén)征收，并不意味著土地出讓金劃歸中央，更不意味著土地出讓金退出歷史舞臺(tái)，范圍和分成都不會(huì)變。此次劃轉(zhuǎn)只是《國(guó)稅地稅征管改革方案》的落實(shí)，土地出讓金變的是形式，不變的是實(shí)質(zhì)。

      廣發(fā)證券表示，本次改革涉及土地出讓金，而土地出讓金是財(cái)政四本賬中政府基金性收入的主要組成部分，其重要性不言而喻。土地財(cái)政是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，占地方廣義財(cái)政收入比重約在30%-40%，占政府性基金預(yù)算比重高達(dá)85%左右，它對(duì)各地的財(cái)政收入、基建、地產(chǎn)都具有重要深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)也是地方專(zhuān)項(xiàng)債的重要償債收入來(lái)源(根據(jù)財(cái)政部2019年數(shù)據(jù)顯示，能夠作為專(zhuān)項(xiàng)債券償還來(lái)源的地方政府性基金收入中，土地出讓收入占91%左右)。

      國(guó)海證券指出，新規(guī)僅針對(duì)征收環(huán)節(jié)，短期或沖擊政府性基金收入。就土地出讓收入而言，過(guò)往地方政府土地出讓過(guò)程中，存在一些欠征、少征、漏征土地出讓金以及虛增、空轉(zhuǎn)土地出讓收入等行為。從長(zhǎng)期來(lái)看，新規(guī)的實(shí)施將進(jìn)一步規(guī)范地方土地出讓行為，提高土地出讓收入繳款的效率和透明度。而從短期來(lái)看，部分地區(qū)土地出讓收入虛增等不規(guī)范行為將受到一定的限制，這些地區(qū)的政府性基金收入或?qū)⑹艿揭欢ǖ臎_擊。

      部分城投可能受沖擊

      國(guó)金證券指出，城投公司一般通過(guò)三種方式參與土地出讓環(huán)節(jié):一是作為土地整理的代建主體，參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā);二是獲得土地資產(chǎn)注入;三是通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)“招拍掛”直接拿地。劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)后，部分城投可能受沖擊。

      國(guó)海證券指出，新規(guī)或沖擊部分城投平臺(tái)資產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)金流。就城投平臺(tái)招拍掛而言，過(guò)往存在政府出讓土地后向城投平臺(tái)返還土地出讓金或城投平臺(tái)延期繳納土地出讓金等現(xiàn)象。而新規(guī)出臺(tái)后，(1)影響城投平臺(tái)資產(chǎn)規(guī)模:政府返還土地出讓金受限，影響其對(duì)部分城投平臺(tái)的資金注入;(2)影響城投平臺(tái)現(xiàn)金流:城投平臺(tái)招拍掛后需及時(shí)、足額繳納土地出讓金，進(jìn)一步影響城投平臺(tái)的現(xiàn)金流。

      中信證券表示，本次改革的核心在于更換征繳主體，理論上并不會(huì)對(duì)傳統(tǒng)的土地出讓模式產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。但是，考慮到稅務(wù)部門(mén)的征繳力度更大，因此過(guò)去部分地區(qū)存在的延期繳納土地出讓金等行為或?qū)p少，進(jìn)而可能導(dǎo)致城投平臺(tái)等資金壓力增加。近年來(lái)地方國(guó)企和城投平臺(tái)的債務(wù)償還壓力逐步加大，本次改革對(duì)現(xiàn)金流的影響或使得部分企業(yè)出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，但是守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍是底線(xiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)政策將平穩(wěn)過(guò)渡。

      中金公司指出，以往存在部分地方政府通過(guò)返還一定比例或金額的土地出讓金給房企或城投公司，用于彌補(bǔ)其土地熟化成本的現(xiàn)象。土地出讓收入征收權(quán)劃歸稅務(wù)部門(mén)，將有助提高稅收征管的紀(jì)律性和效率，地方政府對(duì)土地出讓收入進(jìn)行返還等操作的合規(guī)性會(huì)提高，資金鏈和現(xiàn)金流的環(huán)節(jié)延長(zhǎng)，隨意調(diào)用的難度加大。因此，實(shí)際運(yùn)作中存在的不規(guī)范現(xiàn)象將有所減少，進(jìn)而可能會(huì)抑制部分地方政府的地價(jià)虛高現(xiàn)象，而部分高度依賴(lài)土地出讓收入返還的城投公司，收到土地出讓收入的流程可能會(huì)延長(zhǎng)，對(duì)其流動(dòng)性的管理能力也提出考驗(yàn)。

      房產(chǎn)稅改革、地產(chǎn)調(diào)控影響

      中信建投認(rèn)為，此次調(diào)整有利于稅務(wù)部門(mén)、人民銀行與自然資源部門(mén)實(shí)現(xiàn)土地受讓主體的財(cái)務(wù)狀況的信息共享，幫助地方政府更清楚的了解房企真實(shí)財(cái)務(wù)情況，進(jìn)而制定更加合理、更加精準(zhǔn)的土拍制度。長(zhǎng)期以來(lái)由于土地財(cái)政的影響，地方政府和中央對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的政策存在不一致性，此次調(diào)整有利于地方政府對(duì)土地財(cái)政的透明化，從而提高地產(chǎn)調(diào)控及土地財(cái)政收支的有效性。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿地后支付土地出讓金將更為規(guī)范，一方面這將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金壓力加大，另一方面也倒逼開(kāi)發(fā)商尋求城市更新、舊改、產(chǎn)業(yè)勾地等方式降低拿地成本。

      渤海證券表示，此次調(diào)整相當(dāng)于將地方土地出讓納入中央監(jiān)管，有助于解決地方政府土地收支“不透明”的問(wèn)題。新政策下地方對(duì)于土地出讓也將趨于謹(jǐn)慎，有望減輕地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)，倒逼地方政府提速房產(chǎn)稅改革。

      廣發(fā)證券表示，中長(zhǎng)期看，財(cái)稅體系改革是一個(gè)系統(tǒng)性工程，目前的改革大概率是一系列改革中的一環(huán)。邏輯上說(shuō)，先框架后內(nèi)容，先理順收支管理，才能有效推動(dòng)各項(xiàng)財(cái)稅體制的改革舉措，并為未來(lái)的核心環(huán)節(jié)改革做好鋪墊。從財(cái)稅體系改革大的方向上看，未來(lái)的財(cái)稅改革一則將進(jìn)一步推動(dòng)一般公共預(yù)算與政府性基金預(yù)算的體系化統(tǒng)籌管理;二則推動(dòng)地方政府與土地相關(guān)的收入從增量環(huán)節(jié)逐步向存量環(huán)節(jié)過(guò)渡，推動(dòng)房產(chǎn)稅與消費(fèi)稅等稅種作為地方支柱稅源，減小地方對(duì)于土地財(cái)政的簡(jiǎn)單依賴(lài)。影子銀行、融資平臺(tái)、兩高一剩、房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的四大結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，政策已在逐步將各個(gè)問(wèn)題的改革推向深水區(qū)。

      A股:有利于高信用和強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的房企

      中信證券指出，把國(guó)有土地使用權(quán)收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收，并不會(huì)導(dǎo)致國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入地位下降。政策本意為優(yōu)化財(cái)政收支體系的一小步，的確也可能助推土地供給進(jìn)一步增加，有利于高信用和強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的房企可持續(xù)發(fā)展。

      申萬(wàn)宏源認(rèn)為，規(guī)范化土地收入征收，短期影響更偏結(jié)構(gòu)性，不涉及征收方式、內(nèi)容的具體調(diào)整，對(duì)總體的土地收入以及基建投資的短期影響較為有限。后續(xù)基建格局更應(yīng)該關(guān)注的是，當(dāng)前上游工業(yè)品價(jià)格高漲已開(kāi)始對(duì)消費(fèi)需求形成明顯的直接抑制。

      東方證券認(rèn)為，政策目的是規(guī)范財(cái)政，不宜過(guò)度解讀，但土地市場(chǎng)可能降溫，部分高負(fù)債的區(qū)域性房企潛在風(fēng)險(xiǎn)有所增加。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)調(diào)控政策上整體中性，當(dāng)前板塊的估值水平相對(duì)于龍頭潛在的增速水平依然極具性?xún)r(jià)比，低負(fù)債強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的龍頭房企，則具備穿越周期的成長(zhǎng)能力?？春脴I(yè)績(jī)穩(wěn)健的一線(xiàn)龍頭，推薦保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科A;與業(yè)績(jī)具有彈性的二線(xiàn)龍頭，推薦金地集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)。同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且消費(fèi)屬性較強(qiáng)的物管行業(yè)，推薦永升生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、新大正、融創(chuàng)服務(wù)。

      中信證券指出，對(duì)部分強(qiáng)信用和強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)而言，2021年下半年土地市場(chǎng)供給的增加，或有利于其盈利能力觸底反彈。行業(yè)估值確實(shí)已經(jīng)很低，市場(chǎng)對(duì)企業(yè)盈利能力下降的預(yù)期逐漸緩和，推薦龍湖集團(tuán)、碧桂園、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)等。

二、房地產(chǎn)行業(yè)土地使用稅的相關(guān)規(guī)定是什么

一、房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！睂?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同簽訂后就應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而在每期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成進(jìn)行預(yù)售或銷(xiāo)售后，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，直到銷(xiāo)售完畢，納稅義務(wù)也就終止。

二、注意事項(xiàng)

因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、注意計(jì)稅依據(jù)和納稅時(shí)間。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第483號(hào))第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收?！蛾P(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》(國(guó)稅地字[1988]第015號(hào))第六條規(guī)定，納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以證書(shū)確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書(shū)，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))雖只規(guī)定納稅義務(wù)時(shí)間，但土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積是經(jīng)國(guó)土部門(mén)確定有關(guān)單位組織測(cè)定的。所以在申報(bào)時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)間進(jìn)行申報(bào)繳納。

2、注意免稅土地面積和扣除時(shí)間。按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))、《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》(國(guó)稅地[1988]015號(hào))和《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》(國(guó)稅地[1989]140號(hào))有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，在申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，對(duì)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的相關(guān)項(xiàng)目所占用的土地應(yīng)在建成交付使用時(shí)免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應(yīng)按實(shí)際占用面積從合同簽訂時(shí)間或合同規(guī)定交付土地時(shí)間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、注意納稅義務(wù)終止時(shí)間及計(jì)算方法。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！薄蛾P(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào))第二條第一款規(guī)定：“購(gòu)置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”這里明確了購(gòu)置新建房品房納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，對(duì)應(yīng)的也就是說(shuō)作為出售方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)的終止，因?yàn)閷?duì)同一塊地是不能重復(fù)征稅的。財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定以合同簽訂時(shí)間或合同約定交付土地時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，那么對(duì)土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的理解也應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如果合同規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以交付時(shí)間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以合同簽訂時(shí)間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復(fù)納稅。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建成進(jìn)行預(yù)售或銷(xiāo)售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷(xiāo)售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷(xiāo)售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)就要注意計(jì)算方法，在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按月比例扣除法較為合理。

即本月應(yīng)納稅額=本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預(yù)售或銷(xiāo)售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e(分?jǐn)偯娣e以合同規(guī)定交付時(shí)間或合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì))；月單位稅額=年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷(xiāo)售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e=占地總面積×(已簽訂合同預(yù)售或銷(xiāo)售房屋建筑面積÷可售建筑總面積)。

三、土地收入歸稅務(wù)對(duì)房地產(chǎn)的影響

法律分析：非常大的一個(gè)變化是：土地出讓金轉(zhuǎn)為稅收。稅收是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。過(guò)去土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金改由稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)征收，那么此次就是對(duì)土地出讓金定性了，有了清晰的名分。過(guò)去土地出讓收入征繳存在彈性空間。對(duì)于房企而言，緩交、少交土地出讓金的通路被堵死。稅收具有強(qiáng)制性，需要按時(shí)繳納，某種程度上說(shuō)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的拿地自有資金要求進(jìn)一步提升，前融能力也要進(jìn)一步加強(qiáng)。

法律依據(jù)：財(cái)政部 《關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專(zhuān)項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收有關(guān)問(wèn)題的通知》

第八條 除本通知規(guī)定外，四項(xiàng)政府非稅收入的征收范圍、對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

第九條 自然資源部門(mén)與使用權(quán)人簽訂出讓、劃撥等合同后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)部門(mén)和財(cái)政部門(mén)傳遞相關(guān)信息，確保征管信息實(shí)時(shí)共享。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)會(huì)同財(cái)政、自然資源、人民銀行等部門(mén)做好業(yè)務(wù)銜接和信息互聯(lián)互通工作，并將計(jì)征、繳款等明細(xì)信息通過(guò)互聯(lián)互通系統(tǒng)傳遞給財(cái)政、自然資源、人民銀行等相關(guān)部門(mén)，確保征管信息實(shí)時(shí)共享，賬目清晰無(wú)誤。同時(shí)，向財(cái)政部門(mén)報(bào)送征收情況，并附文字說(shuō)明材料。各級(jí)財(cái)政、自然資源、稅務(wù)、人民銀行等部門(mén)要把思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到中央決策部署上來(lái)，切實(shí)提高政治站位，強(qiáng)化部門(mén)協(xié)作配合，形成非稅收入征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)協(xié)同共治合力。各地在征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作中若遇到重大問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)總局報(bào)告，稅務(wù)總局應(yīng)當(dāng)會(huì)同財(cái)政部、自然資源部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)根據(jù)試點(diǎn)情況，研究完善具體征繳流程，指導(dǎo)各地做好劃轉(zhuǎn)工作；涉及地方跨部門(mén)協(xié)調(diào)難點(diǎn)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向同級(jí)政府報(bào)告，請(qǐng)地方政府及時(shí)協(xié)調(diào)解決和處理，確保劃轉(zhuǎn)工作順利進(jìn)行。

h3>四、房地產(chǎn)行業(yè)土地使用稅的相關(guān)規(guī)定是什么

一、房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！睂?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同簽訂后就應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而在每期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成進(jìn)行預(yù)售或銷(xiāo)售后，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，直到銷(xiāo)售完畢，納稅義務(wù)也就終止。

二、注意事項(xiàng)

因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、注意計(jì)稅依據(jù)和納稅時(shí)間。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第483號(hào))第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收?！蛾P(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》(國(guó)稅地字[1988]第015號(hào))第六條規(guī)定，納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以證書(shū)確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書(shū)，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))雖只規(guī)定納稅義務(wù)時(shí)間，但土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積是經(jīng)國(guó)土部門(mén)確定有關(guān)單位組織測(cè)定的。所以在申報(bào)時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)間進(jìn)行申報(bào)繳納。

2、注意免稅土地面積和扣除時(shí)間。按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))、《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》(國(guó)稅地[1988]015號(hào))和《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》(國(guó)稅地[1989]140號(hào))有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，在申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，對(duì)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的相關(guān)項(xiàng)目所占用的土地應(yīng)在建成交付使用時(shí)免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應(yīng)按實(shí)際占用面積從合同簽訂時(shí)間或合同規(guī)定交付土地時(shí)間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、注意納稅義務(wù)終止時(shí)間及計(jì)算方法?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！薄蛾P(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào))第二條第一款規(guī)定：“購(gòu)置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”這里明確了購(gòu)置新建房品房納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，對(duì)應(yīng)的也就是說(shuō)作為出售方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)的終止，因?yàn)閷?duì)同一塊地是不能重復(fù)征稅的。財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定以合同簽訂時(shí)間或合同約定交付土地時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，那么對(duì)土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的理解也應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如果合同規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以交付時(shí)間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以合同簽訂時(shí)間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復(fù)納稅。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建成進(jìn)行預(yù)售或銷(xiāo)售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷(xiāo)售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷(xiāo)售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)就要注意計(jì)算方法，在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按月比例扣除法較為合理。

即本月應(yīng)納稅額=本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預(yù)售或銷(xiāo)售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e(分?jǐn)偯娣e以合同規(guī)定交付時(shí)間或合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì))；月單位稅額=年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷(xiāo)售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e=占地總面積×(已簽訂合同預(yù)售或銷(xiāo)售房屋建筑面積÷可售建筑總面積)。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

來(lái)源：頭條-土地收入被納入稅收部門(mén)管理，對(duì)地方財(cái)政、房地產(chǎn)行業(yè)等有何影響？，