一、近一周房地產(chǎn)行業(yè)問答、稅務(wù)稽查案例等（截止20210530）

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1、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款認(rèn)定<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)收取的預(yù)收款，請(qǐng)問：1、預(yù)收款的內(nèi)容包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款、定金，但不包括簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金。2、預(yù)收款的時(shí)點(diǎn)為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)。這樣理解對(duì)嗎？<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河北省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-27<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答（之二）》規(guī)定：四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及開票申報(bào)問題<\/span><\/p>

預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。<\/span><\/p>

根據(jù)《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答(八)》規(guī)定：七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠(chéng)意金等款項(xiàng)繳納增值稅問題<\/span><\/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：<\/span><\/p>

(一)收取的款項(xiàng)金額不超過5萬(wàn)元(含5萬(wàn)元);<\/span><\/p>

(二)收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。<\/span><\/p>

2、關(guān)于無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：河南省關(guān)于非全體業(yè)主共有的無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、車位、地下室、儲(chǔ)物間等銷售或簽署永久讓渡使用權(quán)，是否征收土地增值稅？<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-26<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第138號(hào))第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。<\/span><\/p>

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）的規(guī)定，三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。<\/span><\/p>

因此，對(duì)外銷售車庫(kù)、車位等，凡對(duì)外轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，不論是否辦理產(chǎn)權(quán)證，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。僅出租車位，不發(fā)生權(quán)屬變更的，不是土地增值稅的納稅人，不需要繳納土地增值稅。<\/span><\/p>

3、關(guān)于四川省是否允許土地增值稅核定征收的問題<\/span><\/span><\/span><\/p>

內(nèi)容：您好，請(qǐng)問對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前四川省是否允許對(duì)土地增值稅采用核定征收方式？如果允許，請(qǐng)問在什么情況下核定？如果不允許，是否有相關(guān)政策，謝謝！<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：國(guó)家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2020-12-21 09:44<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：張XX同志：來(lái)信收悉，您反映的問題，我局已責(zé)成有關(guān)部門調(diào)查處理，現(xiàn)回復(fù)如下：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第七條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：<\/span><\/p>

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；<\/span><\/p>

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；<\/span><\/p>

3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；<\/span><\/p>

4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；<\/span><\/p>

5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。<\/span><\/p>

該文第四條還特別明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。<\/span><\/p>

根據(jù)上述文件規(guī)定，企業(yè)如果符合上述條件之一，可以核定征收。另外，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）要求，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律、法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。<\/span><\/p>

感謝您對(duì)稅務(wù)工作的理解和支持。<\/span><\/p>

國(guó)家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局<\/span><\/p>

2020年12月18日<\/span><\/p>

4、出租地下停車位是否需要繳納房產(chǎn)稅？<\/span><\/span><\/span><\/p>

發(fā)布時(shí)間 : 2021-05-26 09:19<\/span><\/p>

來(lái)源：寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局12366納稅服務(wù)中心<\/span><\/p>

答：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）的規(guī)定：“一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。<\/span><\/p>

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。<\/span><\/p>

……<\/span><\/p>

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅?！?\/span><\/p>

5、延期交納土地價(jià)款加收的利息或者違約金是否征收契稅<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：土地出讓合同有一種模式是分期交地價(jià)款，因?yàn)檠悠诮坏貎r(jià)款，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)交一部利息或者違約金。利息和違約金根據(jù)實(shí)際交款的時(shí)間計(jì)算，一開始簽訂出讓合同時(shí)不能確定。請(qǐng)問這部分利息或者違約金需不需要繳納契稅？<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河北省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-28<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《河北省契稅實(shí)施辦法》（河北省人民政府令 [2011]第10號(hào)）規(guī)定：<\/span><\/p>

第七條 契稅的計(jì)稅依據(jù)是：<\/span><\/p>

（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。<\/span><\/p>

（二）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格核定。<\/span><\/p>

（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額，由多支付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。交換價(jià)格相等的，免征契稅。<\/span><\/p>

（四）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。<\/span><\/p>

本辦法所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并無(wú)正當(dāng)理由的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照評(píng)估價(jià)格或者市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行核定。<\/span><\/p>

6、河北省個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅，核定征收稅率是多少?<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：河北省個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅，核定征收稅率是多少?<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河北省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-28<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《河北省人民政府印發(fā)關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng) 健康發(fā)展若干措施的通知》（冀政發(fā)〔2016〕6號(hào)）規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。房屋轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅，對(duì)不能提供原始憑證的，征收定率由3%調(diào)整為1%。<\/span><\/p>

7、房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：二、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：<\/span><\/p>

1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。<\/span><\/p>

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%—30%]×1.2％。<\/span><\/p>

2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。<\/span><\/p>

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。<\/span><\/p>

房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。<\/span><\/p>

請(qǐng)問：房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，寧波標(biāo)準(zhǔn)多少？<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：寧波市稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-28<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：寧波市內(nèi)，工業(yè)用途的自用地下建筑，以地下建筑原價(jià)的60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。商業(yè)和其他用途的自用地下建筑，以地下建筑原價(jià)的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。自用地下建筑房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅房產(chǎn)原值一次減去百分之三十后的余值。<\/span><\/p>

8、政府以2500元每平回購(gòu)公租房土增稅合并清算<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：根據(jù)合肥最新土拍規(guī)則，對(duì)于土拍中配建的公租房，政府以2500元每平的價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)，該部分在土增稅清算時(shí)是否可同其他可售部分合并清算<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-28<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào)規(guī)定：“第三條 本辦法所稱土地增值稅清算（以下簡(jiǎn)稱清算），是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算申報(bào)，并依據(jù)清算申報(bào)結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。<\/span><\/p>

第十條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。<\/span><\/p>

上述國(guó)家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項(xiàng)目備案職能的經(jīng)信委、計(jì)經(jīng)委等部門。<\/span><\/p>

上述分期開發(fā)的項(xiàng)目，是指規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中確認(rèn)的項(xiàng)目。依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確認(rèn)分期開發(fā)項(xiàng)目的，納稅人應(yīng)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實(shí)、集體審議，綜合認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)于納稅人報(bào)送分期項(xiàng)目最后一個(gè)《預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。<\/span><\/p>

第三十四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合測(cè)繪成果資料、商品房銷售明細(xì)表、發(fā)票等核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，重點(diǎn)審核納稅人申報(bào)的應(yīng)稅收入是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，相關(guān)房產(chǎn)的價(jià)格是否明顯偏低?！?\/span><\/p>

（三）納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于本條第二項(xiàng)規(guī)定的方法和順序所確認(rèn)的價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。前述正當(dāng)理由包括但不限于以下情形：<\/span><\/p>

1.采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品；……”<\/span><\/p>

9、房屋互換后賣房需繳納什么稅<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：您好，請(qǐng)問我和爸媽進(jìn)行房屋互換后進(jìn)行賣房，我需要繳納什么稅，稅率是多少？?jī)商追课菥挥诟咝聢@區(qū)?；Q前兩套房子房產(chǎn)證都是滿2年以上的。<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：大連市稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-26<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：經(jīng)電話與咨詢?nèi)藴贤?，現(xiàn)就其的具體問題作以下答復(fù)<\/span><\/p>

增值稅：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定 第五條規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。<\/span><\/p>

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）第三條（四）規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間。<\/span><\/p>

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：按繳納的增值稅稅額繳納城市維護(hù)建設(shè)稅（納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%）、教育費(fèi)附加（3%）和地方教育附加（2%）。<\/span><\/p>

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）第三條規(guī)定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。本通知執(zhí)行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。自然人（即其他個(gè)人）可以適用財(cái)稅〔2019〕13號(hào)文規(guī)定的增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征優(yōu)惠政策。<\/span><\/p>

個(gè)人所得稅：《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。稅率為20%。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。<\/span><\/p>

另根據(jù)《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整個(gè)人出售房屋所得個(gè)人所得稅征收率的通知》（大地稅函〔2009〕165號(hào)）文件規(guī)定：納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，以準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對(duì)其轉(zhuǎn)讓住宅的收入(評(píng)估價(jià)格)，按1%的征收率征收個(gè)人所得稅；對(duì)其轉(zhuǎn)讓非住宅的收入(評(píng)估價(jià)格)，按2%的征收率征收個(gè)人所得稅；拍賣是按3%的稅率繳納個(gè)人所得稅。<\/span><\/p>

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。<\/span><\/p>

另根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)）第三條規(guī)定，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。<\/span><\/p>

（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。<\/span><\/p>

1.個(gè)人購(gòu)房日期的確定。個(gè)人按照國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購(gòu)買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。<\/span><\/p>

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。<\/span><\/p>

綜上所述，請(qǐng)參照上述規(guī)定進(jìn)行處理。<\/span><\/p>

10、房地產(chǎn)籌建期的認(rèn)定<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：我公司系新成立的房地產(chǎn)公司，針對(duì)籌建期，目前為止有幾種認(rèn)定：取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開始試生產(chǎn)試營(yíng)業(yè)之日、開具第一張發(fā)票之日。我公司應(yīng)該如何選擇籌建期截止日期？還有一個(gè)說法是招拍掛取得土地成交確認(rèn)書的當(dāng)天，究竟該如何選擇房地產(chǎn)的籌建期？<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-25<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕98號(hào)）第九條規(guī)定，關(guān)于開（籌）辦費(fèi)的處理 新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。<\/span><\/p>

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國(guó)稅函[2010]79號(hào))第七條規(guī)定，企業(yè)籌辦期間不計(jì)算為虧損年度問題 企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國(guó)稅函[2009]98號(hào)）第九條規(guī)定執(zhí)行。<\/span><\/p>

三、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào))規(guī)定，五、關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用稅前扣除問題 企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除;發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除?！?、本公告施行時(shí)間 本公告規(guī)定適用于2011年度及以后各年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額的處理。<\/span><\/p>

以上關(guān)于“籌建期”的相關(guān)政策規(guī)定供您參考，現(xiàn)行稅收政策上對(duì)其截止時(shí)間沒有進(jìn)一步明確界定。建議您參考上述規(guī)定，若有其他疑問，您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行詳細(xì)確認(rèn)。<\/span><\/p>

11、房地產(chǎn)預(yù)售階段企業(yè)所得稅<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)：第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：<\/span><\/p>

（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。<\/span><\/p>

（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。<\/span><\/p>

（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。<\/span><\/p>

（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。<\/span><\/p>

其中，在縣城應(yīng)該是按照不得低于5%，想知道河南稅局或是河南地方稅局有沒有出臺(tái)明確政策一定要按多少稅率來(lái)計(jì)算，還是企業(yè)可以自己選定，或是有沒有上限或是統(tǒng)一計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)？還是同一地方房企是由稅局參照的標(biāo)準(zhǔn)也不同？<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-25<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止<中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例>和修改<中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例>的決定》（國(guó)令第691號(hào)）規(guī)定，第六條銷售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷項(xiàng)稅額。<\/span><\/p>

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。……第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)……第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：(一)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。(二)開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(三)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。<\/span><\/p>

三、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告2011年第9號(hào)）第一條第規(guī)定，（二）加強(qiáng)查帳征收企業(yè)所得稅管理……1.按期預(yù)繳實(shí)行查帳征收的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定進(jìn)行測(cè)算確定：（1）開發(fā)項(xiàng)目位于鄭州市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（2）開發(fā)項(xiàng)目位于省轄市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商鋪、車庫(kù)、車位等產(chǎn)品的，應(yīng)按不同項(xiàng)目分別核算預(yù)售收入，并按照對(duì)應(yīng)的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。不能分別核算的，一律從高適用計(jì)稅毛利率。……<\/span><\/p>

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入企業(yè)所得稅當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定進(jìn)行測(cè)算確定：（1）開發(fā)項(xiàng)目位于鄭州市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（2）開發(fā)項(xiàng)目位于省轄市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。建議您參考上述文件規(guī)定的計(jì)稅毛利率，具體涉稅事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。<\/span><\/p>

12、請(qǐng)問市政建設(shè)配套費(fèi)是不是土地成交價(jià)格的一部分？<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：您好，根據(jù)豫財(cái)稅政〔2012〕24號(hào)——河南省財(cái)政廳 河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地使用權(quán)出讓等契稅計(jì)稅依據(jù)的通知規(guī)定，采取協(xié)議出讓土地的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格應(yīng)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等土地承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。采取競(jìng)價(jià)方式出讓土地的計(jì)稅依據(jù)一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。<\/span><\/p>

這個(gè)文件是否仍然有效？如果這個(gè)文件仍然有效，那么在計(jì)算土地增值稅時(shí)，市政建設(shè)配套費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)是否仍然是土地成交價(jià)格的一部分？請(qǐng)給與明確答復(fù)。<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-26<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定， 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。<\/span><\/p>

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等?！?\/span><\/p>

三、《河南省財(cái)政廳、河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地使用權(quán)出讓等契稅計(jì)稅依據(jù)的通知》（豫財(cái)稅政〔2012〕24號(hào)）目前全文有效，主要內(nèi)容是明確土地使用權(quán)出讓等契稅計(jì)稅依據(jù)的。<\/span><\/p>

根據(jù)上述文件規(guī)定，計(jì)算土地增值稅時(shí)，只要是屬于納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，即可按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”進(jìn)行扣除。<\/span><\/p>

13、預(yù)付款發(fā)票可以按業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除嗎？<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：預(yù)付款發(fā)票在取得時(shí)，能按業(yè)務(wù)招待費(fèi)的60%去扣除嗎？<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-26<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào))第四十三條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營(yíng)業(yè))收入的5‰。” <\/span><\/p>

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）規(guī)定，第二條 本辦法所稱稅前扣除憑證,是指企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，證明與取得收入有關(guān)的、合理的支出實(shí)際發(fā)生，并據(jù)以稅前扣除的各類憑證?！谒臈l 稅前扣除憑證在管理中遵循真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則。真實(shí)性是指稅前扣除憑證反映的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)，且支出已經(jīng)實(shí)際發(fā)生;合法性是指稅前扣除憑證的形式、來(lái)源符合國(guó)家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定;關(guān)聯(lián)性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關(guān)聯(lián)且有證明力?！诎藯l 稅前扣除憑證按照來(lái)源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費(fèi)用、損失和其他支出核算的會(huì)計(jì)原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家會(huì)計(jì)法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。第九條 企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，對(duì)方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對(duì)方為依法無(wú)需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個(gè)人姓名及身份證號(hào)、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。<\/span><\/p>

因此，如果您企業(yè)發(fā)生了與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，取得上述文件規(guī)定的扣除憑證，且符合企業(yè)所得稅稅前扣除原則的，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營(yíng)業(yè))收入的5‰。 <\/span><\/p>

14、獨(dú)立于房屋之外的自行車棚是否繳納房產(chǎn)稅？<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：公司獨(dú)立于房屋之外建的自行車棚是否需要計(jì)算繳納房產(chǎn)稅？<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-28<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（（1987）財(cái)稅地字第3號(hào)）規(guī)定：“<\/span><\/p>

（一）關(guān)于‘房產(chǎn)’的解釋<\/span><\/p>

‘房產(chǎn)’是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。<\/span><\/p>

獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。”<\/span><\/p>

15、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算土地成本扣除的問題<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2014年從中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司受讓了不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，約定土地價(jià)款分為兩部分，一部分是固定對(duì)價(jià)，一部分是浮動(dòng)對(duì)價(jià)，浮動(dòng)對(duì)價(jià)為該土地房地產(chǎn)開發(fā)收益的15%。目前土地價(jià)款的固定對(duì)價(jià)與浮動(dòng)對(duì)價(jià)都已經(jīng)支付，且都收到了資產(chǎn)管理公司開具的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。請(qǐng)問在公司土地增值稅清算中，取得土地使用權(quán)所支付的金額即土地成本應(yīng)該如何扣除？<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：海南省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-26<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。”<\/span><\/p>

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！?\/span><\/p>

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除?！?\/span><\/p>

因此，土地增值稅清算時(shí)，取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)按上述文件規(guī)定扣除。<\/span><\/p>

16、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅源備案<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：1、背景：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2021年3月通過招拍掛取得土地后，已辦理完畢土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，其他證件尚未辦理，工程尚未施工。2、問題：（1）土地增值稅稅源備案有無(wú)具體的時(shí)間要求？（2）土地增值稅備案時(shí)需要提供哪些資料？（3）我公司目前的現(xiàn)狀，能否進(jìn)行土地增值稅備案？<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-28<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：一、 根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第49號(hào)）規(guī)定，第二十五條 納稅人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料?？劾U義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求扣繳義務(wù)人報(bào)送的其他有關(guān)資料。<\/span><\/p>

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)）規(guī)定，一、增加《土地增值稅項(xiàng)目登記表》根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報(bào)表〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔1995〕090號(hào))規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，并在每次轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)房地產(chǎn)時(shí)，依次填報(bào)表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。<\/span><\/p>

三、根據(jù)《辦稅指南》規(guī)定，1.1.4.2土地增值稅稅源信息報(bào)告……[二、事項(xiàng)類別]……網(wǎng)上辦理：是……[三、辦理?xiàng)l件]根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報(bào)表〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1995〕090號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告表》，并在每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時(shí)，依次填報(bào)表中規(guī)定欄目的內(nèi)容?！璠五、辦理材料]《土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》、1份、條件報(bào)送 （從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后及每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時(shí)）<\/span><\/p>

因此，根據(jù)上述文件及您的描述，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，辦理土地增值稅稅源信息報(bào)告業(yè)務(wù)。您可參考上述文件并結(jié)合實(shí)際情況，確認(rèn)是否需要辦理該業(yè)務(wù)，若需要，您可攜帶上述資料前往辦稅大廳辦理。具體辦理事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。<\/span><\/p>

17、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和市政建設(shè)配套費(fèi)是否一樣？是否需要繳納契稅？政策上有沒有明確的意見？<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和市政建設(shè)配套費(fèi)是否一樣？是否需要繳納契稅？政策上有沒有明確的意見？<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-24<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào))第四條規(guī)定, 契稅的計(jì)稅依據(jù)：(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格;……<\/span><\/p>

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字〔1997〕52號(hào)）第九條規(guī)定，條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。<\/span><\/p>

三、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))規(guī)定，第一條 出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：……（二）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)?！?\/span><\/p>

四、根據(jù)《河南省財(cái)政廳、河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地使用權(quán)出讓等契稅計(jì)稅依據(jù)的通知》（豫財(cái)稅政〔2012〕24號(hào)）規(guī)定，第一條 采取協(xié)議出讓土地的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格應(yīng)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等土地承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。……第二條 采取競(jìng)價(jià)方式出讓土地的計(jì)稅依據(jù)一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。<\/span><\/p>

根據(jù)上述文件規(guī)定，采取協(xié)議出讓土地和競(jìng)價(jià)方式出讓土地的，市政建設(shè)配套費(fèi)應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算契稅。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)與市政建設(shè)配套費(fèi)是否等同，不在稅收解答范圍之內(nèi)，建議咨詢相關(guān)費(fèi)用征收部門。<\/span><\/p>

18、房地產(chǎn)公司扣除土地價(jià)款的問題<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內(nèi)容：我們是房地產(chǎn)企業(yè)，在計(jì)算增值稅時(shí)，按照文件規(guī)定扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。我公司在招拍掛時(shí)，政府以獎(jiǎng)勵(lì)的形式給我們支付100萬(wàn)，但沒有政府文件規(guī)定用途，也不符合不征稅條件且也沒有明確表明該款項(xiàng)為土地返還款。那么，我們扣除的土地價(jià)款應(yīng)該以招拍掛價(jià)格還是以扣除100萬(wàn)后的價(jià)格計(jì)算？<\/span><\/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局<\/span><\/p>

答復(fù)時(shí)間：2021-05-25<\/span><\/p>

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定， 第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%） 第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款……支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款?！?\/span><\/p>

二、根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）規(guī)定，第一條 納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%?！诹鶙l 本通知自2018年5月1日起執(zhí)行。<\/span><\/p>

三、根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)）規(guī)定，第一條 增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物……原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%?！诰艞l 本公告自2019年4月1日起執(zhí)行。<\/span><\/p>

四、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定，一、營(yíng)改增試點(diǎn)期間，試點(diǎn)納稅人［指按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）繳納增值稅的納稅人］有關(guān)政策……10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。<\/span><\/p>

五、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）規(guī)定，第七條 《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；(二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；(三)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。<\/span><\/p>

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。建議您參考上述文件規(guī)定并結(jié)合您企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行扣除。具體涉稅事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。<\/span><\/p>

19、國(guó)家稅務(wù)總局海口市秀英區(qū)稅務(wù)局稅務(wù)事項(xiàng)通知書<\/span><\/span><\/span><\/p>

?？谛阌⒍?通 〔2021〕 052501 號(hào)<\/span><\/p>

海南XXX實(shí)業(yè)有限公司：(納稅人識(shí)別號(hào)：460100XXX323089)<\/span><\/p>

事由：責(zé)令限期繳納稅款<\/span><\/p>

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（主席令〔2001〕第49號(hào)）第三十二條、第三十八條第一款、第四十條第一款、第六十八條《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令〔2002〕第362號(hào)）第七十三條<\/span><\/p>

通知內(nèi)容：海南省?？谑旋埲A區(qū)人民法院于2020年5月裁定你（單位）位于海口市國(guó)貿(mào)大道3-1號(hào)海南省國(guó)際貿(mào)易商務(wù)大廈C、D座C704房過戶。按照規(guī)定應(yīng)申報(bào)繳納的稅款如下：營(yíng)業(yè)稅16838.80元，營(yíng)業(yè)稅滯納金16838.80元，教育費(fèi)附加505.16元，教育費(fèi)附加滯納金505.16元，城市維護(hù)建設(shè)稅1178.72元，城市維護(hù)建設(shè)稅滯納金1178.72元，印花稅168.39元，印花稅滯納金168.39元，土地增值稅19650.88元，土地增值稅滯納金19650.88元，企業(yè)所得稅9092.95元，企業(yè)所得稅滯納金9092.95元，合計(jì)稅款94869.8元?，F(xiàn)責(zé)令你（單位）于收到本通知書的7日內(nèi)，對(duì)以上稅款進(jìn)行申報(bào)繳納，并從稅款滯納之日起至繳納或解繳之日止，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金，與稅款一并繳納。逾期不繳將按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。<\/span><\/p>

國(guó)家稅務(wù)總局?？谑行阌^(qū)稅務(wù)局<\/span><\/p>

2021年5月26日<\/span><\/p>

20、國(guó)家稅務(wù)總局無(wú)錫市稅務(wù)局第二稽查局關(guān)于送達(dá)稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書的通告（無(wú)錫XXX房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司）<\/span><\/span><\/span><\/p>

發(fā)布時(shí)間：2021-05-28 10:16 來(lái)源：無(wú)錫局第二稽查局<\/span><\/p>

根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，我局對(duì)被查單位無(wú)錫泰順大利房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司進(jìn)行稅務(wù)文書送達(dá)，因上述公司在原址查無(wú)此公司，相關(guān)人員無(wú)法聯(lián)系，《稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書》無(wú)法直接送達(dá)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第一百零六條之規(guī)定，現(xiàn)將上述《稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書》公告送達(dá)，自公告之日起滿30日，即視為送達(dá)。<\/span><\/p>

附件：無(wú)錫泰順大利房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司.pdf<\/span><\/p>

國(guó)家稅務(wù)總局無(wú)錫市稅務(wù)局第二稽查局<\/span><\/p>

2021年5月28日<\/span><\/p>

國(guó)家稅務(wù)總局無(wú)錫市稅務(wù)局第二稽查局<\/span><\/p>

稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書<\/span><\/p>

錫稅二稽罰告(2021) 68 號(hào)<\/span><\/p>

無(wú)錫XXX大利房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司(納稅人識(shí)別號(hào):3202XXX215583)<\/span><\/p>

對(duì)你〈單位〉的稅收違法行為擬于2021 年7 月30 日之前作出行政處罰決定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第八條、《中華人民共和國(guó)行政處罰法》第二十一條規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)告知如下:<\/span><\/p>

一、稅務(wù)行政處罰的事實(shí)依據(jù)、法律依據(jù)及擬作出的處罰決你單位于2017 年5 月26 日至2017 年12 月11 日期間開具的59 份增值稅普通發(fā)票定性為虛開發(fā)票，合計(jì)金額5347408.08元，稅額160422. 52 元，價(jià)稅合計(jì)5507830. 60 元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法)) (中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令(2010)第587 號(hào)〉第二十二條第二款第( 一〉項(xiàng)規(guī)定"開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。任何單位和個(gè)人不得有下列虛開發(fā)票行為: (一)為他人、為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票;…"最高人民法院關(guān)于適用《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定》的若干問題的解釋第一條規(guī)定:具有下列行為之一的，屬于"虛開增值稅專用發(fā)票"( 1 )沒有貨物購(gòu)銷或者沒有提供或接受應(yīng)稅勞務(wù)而為他人、為自己、讓他人為自已、介紹他人開具增值稅專用發(fā)票;…，根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法)) (中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令[2010 ]第587 號(hào)〉第三十七條第一款"違反本辦法第二十二條第二款的規(guī)定虛開發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收違法所得;虛開金額在1 萬(wàn)元以下的，可以并處5 萬(wàn)元以下的罰款;虛開金額超過1萬(wàn)元的，并處5 萬(wàn)元以上50 萬(wàn)元以下的罰款"的規(guī)定，擬對(duì)你單位處罰款60000 元。<\/span><\/p>

二、你(單位)有陳述、申辯的權(quán)利。請(qǐng)?jiān)谖揖?所)作出稅務(wù)行政處罰決定之前，到我局(所〉進(jìn)行陳述、申辯或自行提供陳述、申辯材料;逾期不進(jìn)行陳述、申辯的，視同放棄權(quán)利。<\/span><\/p>

三、若擬對(duì)你單位罰款10000 元(含10000 元〉以上，你(單位〉有要求聽證的權(quán)利?？勺允盏奖靖嬷獣蘸? 日內(nèi)向本局書面提出聽證申請(qǐng);逾期不提出，視為放棄聽證權(quán)利。<\/span><\/p>

二O 二一年五月二十七日<\/span><\/p>

21、也談司法拍賣稅費(fèi)繳納難題<\/span><\/span><\/span><\/p>

2021年05月25日 中國(guó)稅務(wù)報(bào) 版次：07<\/span><\/p>

作者：辛正平 謝芳 許建國(guó)<\/span><\/p>

筆者閱讀2021年5月11日《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》法治視點(diǎn)版刊登的《解司法拍賣稅費(fèi)負(fù)擔(dān)之我見》一文后，認(rèn)為其中有關(guān)建議值得商榷。<\/span><\/p>

司法拍賣中，因被執(zhí)行人不能履行其應(yīng)承擔(dān)稅費(fèi)而影響買受人或申請(qǐng)執(zhí)行人利益的情況時(shí)有發(fā)生，如何解決這類問題備受關(guān)注。上述文章通過兩個(gè)真實(shí)的司法案例，分享了有關(guān)“司法拍賣中由申請(qǐng)執(zhí)行人先替被執(zhí)行人墊付稅費(fèi)，交易完成后再向被執(zhí)行人追償”的解決方案。不過，文章認(rèn)為這種方案只是權(quán)宜之計(jì)，建議通過兩項(xiàng)措施尋求更妥善解決：一是完善司法拍賣公告內(nèi)容，讓買受人提前知悉有關(guān)稅費(fèi)問題，評(píng)估是否有必要參與；二是針對(duì)司法拍賣這一特殊情況，準(zhǔn)許產(chǎn)權(quán)登記管理機(jī)關(guān)在買受人履行自身納稅義務(wù)后為其辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，對(duì)怠于履行納稅義務(wù)的標(biāo)的所有權(quán)人按稅法規(guī)定處理。<\/span><\/p>

筆者認(rèn)為，上述第一項(xiàng)建議未明確司法拍賣中產(chǎn)生的應(yīng)由被執(zhí)行人繳納的稅費(fèi)，買受人或申請(qǐng)執(zhí)行人是否可以承擔(dān)的問題，缺乏可操作性；第二項(xiàng)建議未充分考慮交易中國(guó)家稅收利益能否得到保障。筆者認(rèn)為，對(duì)于被執(zhí)行人不能承擔(dān)司法拍賣中產(chǎn)生稅費(fèi)的問題，應(yīng)在買賣雙方按“法律、行政法規(guī)規(guī)定各自負(fù)擔(dān)”的原則下，嘗試通過以下措施尋求妥善解決：<\/span><\/p>

通過公告或協(xié)議約定由買受人承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。稅收征管法和各稅種單行法律及暫行條例均對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)和納稅義務(wù)人作出了明確規(guī)定，但現(xiàn)行法律法規(guī)并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對(duì)人約定由合同相對(duì)人或第三方繳納稅費(fèi)。這意味著，應(yīng)繳納稅費(fèi)的義務(wù)人不能改變，但實(shí)際繳納稅費(fèi)的主體可以通過事先約定變更。因此，對(duì)司法拍賣中產(chǎn)生的應(yīng)由被執(zhí)行人承擔(dān)的稅費(fèi)，可以事先明確約定由買受人或其他第三方承擔(dān)，納稅義務(wù)人仍然是被執(zhí)行人，買受人或第三方是以納稅義務(wù)人名義繳納稅費(fèi)，這樣處理不違反法律法規(guī)規(guī)定。<\/span><\/p>

目前司法拍賣中產(chǎn)生的稅費(fèi)繳納爭(zhēng)議，往往主要是由拍賣公告中“因拍賣產(chǎn)生的一切稅費(fèi)由買受人承擔(dān)”的表述所致，該表述使被執(zhí)行人誤以為買受人是拍賣涉及所有稅費(fèi)的納稅義務(wù)人。為此，建議法院完善司法拍賣公告或相關(guān)協(xié)議內(nèi)容，全面向買受人披露標(biāo)的物情況，明示拍賣中買賣雙方依法應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，確定被執(zhí)行人是否有履行納稅義務(wù)的能力和意愿，使買受人充分了解、評(píng)估代為承擔(dān)的成本，避免競(jìng)拍成功后產(chǎn)生稅費(fèi)繳納爭(zhēng)議。這也符合國(guó)家稅務(wù)總局《對(duì)十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議第8471號(hào)建議的答復(fù)》中有關(guān)“嚴(yán)格禁止在拍賣公告中要求買受人概括承擔(dān)全部稅費(fèi)，以提升拍賣實(shí)效，更好地維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益”的要求。<\/span><\/p>

借鑒民法典有關(guān)規(guī)定由買受人代為履行納稅義務(wù)。自2021年1月1日起實(shí)施的民法典第五百二十四條規(guī)定，“債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對(duì)履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務(wù)人履行的除外?！睋?jù)此，在司法拍賣中，在被執(zhí)行人不配合的情況下，買受人作為被執(zhí)行人、稅務(wù)機(jī)關(guān)之外的第三人，為了自己的合法權(quán)益，有權(quán)向稅務(wù)機(jī)關(guān)代為繳納被執(zhí)行人應(yīng)繳納的稅費(fèi)。買受人繳納稅費(fèi)后，可以依照民法典第五百二十四條第二款“債權(quán)人接受第三人履行后，其對(duì)債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外”的規(guī)定，將被執(zhí)行人應(yīng)繳納的稅款確認(rèn)為自己的一項(xiàng)新債權(quán)，向被執(zhí)行人進(jìn)行追償。這其實(shí)就是目前司法拍賣實(shí)踐中常用的“買受人先墊付后追償”方法，民法典為司法拍賣中由買受人代為履行繳納稅費(fèi)提供了更明確的法律依據(jù)。雖然這種代為履行納稅義務(wù)的程序較為煩瑣，但該方法既可以保證國(guó)家稅收債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也可以有效避免司法拍賣中產(chǎn)生的稅務(wù)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。<\/span><\/p>

依法從拍賣價(jià)款中優(yōu)先劃繳稅款。《對(duì)十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議第8471號(hào)建議的答復(fù)》中列舉了“江蘇省稅務(wù)局完善稅務(wù)行政強(qiáng)制工作聯(lián)席會(huì)議制度、涉稅信息共享機(jī)制，就申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行及不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣涉稅事項(xiàng)處理與當(dāng)?shù)胤ㄔ哼_(dá)成共識(shí)，實(shí)現(xiàn)了拍賣環(huán)節(jié)稅款提前測(cè)算、及時(shí)傳遞、先行墊付、事后退還的征稅流程，解決稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的主體和征繳問題，提高了人民法院協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稅費(fèi)及買受人產(chǎn)權(quán)過戶的效率，盡可能避免因涉稅爭(zhēng)議引發(fā)行政復(fù)議和訴訟”的成功做法。筆者認(rèn)為，有關(guān)經(jīng)驗(yàn)值得推廣，建議建立稅務(wù)機(jī)關(guān)與法院征管協(xié)作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，明確在司法拍賣過程中，若被執(zhí)行人未依法繳納稅費(fèi)，由法院依法從拍賣款項(xiàng)中優(yōu)先劃繳。具體做法是：在司法拍賣被執(zhí)行人不動(dòng)產(chǎn)后，法院在拍賣款項(xiàng)分配前將拍賣成交信息傳給不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)計(jì)算拍賣產(chǎn)生的應(yīng)由標(biāo)的物所有人承擔(dān)的稅費(fèi)，向法院出具提請(qǐng)協(xié)助優(yōu)先繳納稅費(fèi)函；法院依據(jù)協(xié)助優(yōu)先繳納稅費(fèi)函，在告知被執(zhí)行人的同時(shí)，依法從拍賣款項(xiàng)中向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)劃繳應(yīng)由被執(zhí)行人繳納的稅費(fèi)，余款按規(guī)定轉(zhuǎn)付給相關(guān)各方；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到法院劃繳稅費(fèi)后，以被執(zhí)行人為納稅義務(wù)人開具完稅憑證，向買受人開具不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，直接或交由法院分別轉(zhuǎn)交給被執(zhí)行人和買受人。<\/span><\/p>

筆者認(rèn)為，通過這些措施，可以有效解決司法拍賣的稅費(fèi)征收問題，維護(hù)買受人合法權(quán)益和國(guó)家稅收利益，提高司法拍賣效率。<\/span><\/p>

（作者分別系國(guó)家稅務(wù)總局鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)稅務(wù)局副局長(zhǎng)、丹徒區(qū)稅務(wù)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、鎮(zhèn)江市國(guó)際稅收研究會(huì)第四分會(huì)會(huì)長(zhǎng)。本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)。）<\/span><\/p>

22、本周政策或意見稿<\/span><\/span><\/span><\/p>

國(guó)家稅務(wù)總局大連市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整 資源稅 印花稅 土地增值稅納稅期限的公告<\/span><\/p>

國(guó)家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布佛山市2019年土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的公告（征求意見稿）》<\/span><\/p>

《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅管理辦法試行(征求意見稿)》征求意見<\/span><\/p>

《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局 海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布2008-2018年海南省房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)參考指標(biāo)的公告(征求意見稿)》征求意見<\/span><\/p>

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