一、別等了，康樂(lè)、鷺江今年無(wú)望！舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

今年海珠區(qū)舊改計(jì)劃，塵埃落定了。

      之前，廣州市發(fā)改委公布了2022年城市更新重點(diǎn)及預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃，54個(gè)項(xiàng)目，總投資超過(guò)萬(wàn)億元。其中，海珠區(qū)有11個(gè)舊改項(xiàng)目將會(huì)推進(jìn)。

      隨之，海珠區(qū)發(fā)改委也印發(fā)了2022年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃，將有14個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)，比市級(jí)文件多出了3個(gè)項(xiàng)目。

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      |截至海珠區(qū)人民政府官網(wǎng)

      仔細(xì)一看，中大布匹市場(chǎng)一帶的城中村改造基本“空缺了”，康樂(lè)村、鷺江村、五鳳村、紅衛(wèi)村......之前幾條完成合作企業(yè)招商的舊村，都沒(méi)有在名單之中;北山村、侖頭村、龍?zhí)洞宓冗M(jìn)度略慢一些的舊村，更別談了。

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      沒(méi)有在重點(diǎn)項(xiàng)目名單中，意味著今年大概率推進(jìn)無(wú)望，特別是中大紡織商圈周邊舊村。

      透過(guò)兩份重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃，可以清楚看到，海珠區(qū)舊改向西、東兩端發(fā)展，即以石溪村、瀝_村、太古倉(cāng)等為主的海珠西舊改片區(qū)，以琶醍創(chuàng)意園、赤沙村、TIT為主的琶洲舊改片區(qū)。

      而背后能看到，決策層對(duì)于中大紡織商圈周邊舊村改造的“謹(jǐn)慎”態(tài)度。

      畢竟，遷出再遷入過(guò)程中，花費(fèi)的不僅是時(shí)間成本、資金成本，更多的是在紡織產(chǎn)業(yè)升級(jí)下，既要保留住原有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源，還要實(shí)現(xiàn)物流、倉(cāng)儲(chǔ)、營(yíng)銷等全鏈條項(xiàng)的落地。

      只能說(shuō)，中大紡織商圈的舊村改造比較難。

      01

      今年投資超千億，海珠西、琶洲片區(qū)yyds

      先來(lái)看下，海珠區(qū)發(fā)改委公布的今年重點(diǎn)舊改項(xiàng)目情況。

      早前，廣州市發(fā)改委公布的重點(diǎn)計(jì)劃中，海珠區(qū)舊改項(xiàng)目共有11個(gè)，合計(jì)投資金額超過(guò)千億。其中，瀝_村舊改項(xiàng)目300億元，TIT升級(jí)改造項(xiàng)目投資額225億元，石溪村舊改投資約190億元，僅3個(gè)項(xiàng)目占比將近70%。

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      與之相比，區(qū)級(jí)重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目計(jì)劃中，多了3個(gè)項(xiàng)目，包括前進(jìn)路項(xiàng)目、廣百海港城，以及海珠區(qū)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

      海珠區(qū)發(fā)改委共推進(jìn)14個(gè)城市更新項(xiàng)目，按分類來(lái)看，8個(gè)為續(xù)建類項(xiàng)目，1個(gè)為新開(kāi)工項(xiàng)目，5個(gè)為前期項(xiàng)目。

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      按照建設(shè)階段劃分來(lái)看，“續(xù)建”意味著繼續(xù)推進(jìn)，“前期”等同于廣州市發(fā)改委“重點(diǎn)預(yù)備項(xiàng)目”，時(shí)機(jī)成熟就可以進(jìn)入拆遷、建設(shè);新開(kāi)工就無(wú)須過(guò)多解釋。

      其中，涉及到舊村改造項(xiàng)目約有4個(gè)，包括新市頭、瀝_、石溪、赤沙。其實(shí)，這4條舊村，我們已經(jīng)關(guān)注過(guò)很多次，這些舊村今年成為了重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行推進(jìn)。

      新市頭舊村改造項(xiàng)目，2019年1月份完成合作企業(yè)招商工作，目前已經(jīng)進(jìn)入建設(shè)階段，項(xiàng)目案名為“方圓·濱江壹號(hào)”。2021年底，該舊改項(xiàng)目進(jìn)行了誠(chéng)意登記，大批房源已被鎖定。

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舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      舊改工作“潛行”將近15年的瀝_村，去年5月份已經(jīng)公開(kāi)征集項(xiàng)目案名，年底傳出開(kāi)展內(nèi)部員工銷售;同時(shí)，一期項(xiàng)目16批地塊規(guī)劃獲得了批復(fù)，很快將成為海珠西“供貨主力”。

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舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      石溪村、赤沙村，操作企業(yè)為佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)。盡管兩家企業(yè)都面臨著資金流動(dòng)性緊張的問(wèn)題，然而改造目前仍在繼續(xù)推進(jìn)中，今年也定調(diào):繼續(xù)推進(jìn)。

      去年12月份，石溪村透露項(xiàng)目在推進(jìn)中，并力挺佳兆業(yè);今年1月份，赤沙村已經(jīng)在開(kāi)展更新改造項(xiàng)目集體物業(yè)的托管、以及過(guò)渡期續(xù)租相關(guān)工作，舊改工作也在繼續(xù)。

      除了4條舊村之外，另一個(gè)值得關(guān)注的無(wú)疑是:前進(jìn)路項(xiàng)目，也就是云桂村舊城改造項(xiàng)目。春節(jié)前，我們收到爆料，項(xiàng)目拆遷辦準(zhǔn)備開(kāi)展入戶測(cè)量工作，并且操盤(pán)企業(yè)提高了補(bǔ)償金額。

      十年未有動(dòng)靜的“老大難”項(xiàng)目正在嘗試破冰?；仡?拉鋸近十年，合生能破海珠前進(jìn)路改造困局嗎?

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      另一個(gè)“重磅”舊改項(xiàng)目無(wú)疑是海珠產(chǎn)城融合智能示范區(qū)，即合生-T.I.T數(shù)字智能生活示范區(qū)，項(xiàng)目于2020年3月份宣布開(kāi)始動(dòng)工，一年后項(xiàng)目規(guī)劃獲得批復(fù)。早前有消息稱，項(xiàng)目正在開(kāi)展基坑勘測(cè)工作。

      剩余的8個(gè)城市更新項(xiàng)目中，有3個(gè)集中在琶洲片區(qū)西部，3個(gè)位于海珠創(chuàng)新灣。

      其中，琶洲片區(qū)3個(gè)項(xiàng)目為升級(jí)改造項(xiàng)目，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行微改造、重建，幾乎不涉及到住宅類。

      比如:珠江琶醍啤酒文化創(chuàng)意園區(qū)更新改造原有舊廠房為啤酒產(chǎn)業(yè)孵化基地，廣州廣業(yè)公司項(xiàng)目、珠影粵港澳大灣區(qū)電影港分別新建為高層辦公樓、電影特色文化產(chǎn)業(yè)綜合體。

      海珠創(chuàng)新灣3個(gè)項(xiàng)目，同樣是升級(jí)改造類項(xiàng)目，太古倉(cāng)復(fù)建區(qū)舊廠改造項(xiàng)目、廣百海港城、南天匯都是海珠區(qū)“十四五”規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)重要項(xiàng)目，改造方向分別為會(huì)展文旅、智能建筑和現(xiàn)代商貿(mào)。

      02

      中大紡織商圈舊改比較難

      盡管上面不少舊改項(xiàng)目是升級(jí)改造類，沒(méi)有“大拆大建”，但勝在會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，反觀中大紡織圈周邊舊村，就顯得有些“落寞”。

      今年，中大紡織商圈一帶只有一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)在名單中，即中國(guó)電器科學(xué)研究股份有限公司工作區(qū)改造項(xiàng)目。

      資料顯示，上述項(xiàng)目又稱:國(guó)機(jī)集團(tuán)廣州國(guó)際創(chuàng)新社區(qū)項(xiàng)目，位于新港西路204號(hào)，用地面積4.1萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積14.51萬(wàn)平方米，投資金額9億元。

      中大紡織商圈，今年只有這個(gè)“獨(dú)苗”了。相信，市、區(qū)兩份文件已經(jīng)很好解答了很多村民的疑惑:“康樂(lè)、鷺江還改不改造?”“康樂(lè)、鷺江舊改還會(huì)推進(jìn)嗎”，今年大概率不會(huì)有動(dòng)靜了。

      上個(gè)月，樂(lè)居城更實(shí)踩中大紡織商圈周邊舊村也發(fā)現(xiàn)，一切都是老樣子。裝滿布料的電瓶車、小貨車在狹窄的道路上攢動(dòng)，舊樓傳來(lái)紡織機(jī)器運(yùn)作的嘰嘰喳喳聲，過(guò)道上擺滿了紡織用品。

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      但今年舊改不動(dòng)，意味著未來(lái)也不會(huì)動(dòng)嗎?其實(shí)未必，只能說(shuō)，現(xiàn)階段周邊舊村改造條件，還不夠成熟，因?yàn)楹Ｖ閰^(qū)還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型期。

      海珠紡織產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的瓶頸，已經(jīng)是老生常談的話題。

      一方面是現(xiàn)在中大紡織商圈依然以勞動(dòng)密集型為主，外來(lái)人口流失、用人成本上漲、技術(shù)工人缺失等問(wèn)題有待破冰;

      現(xiàn)在，正是中大紡織商圈各大“制衣村”招工旺季。廣州媒體近日?qǐng)?bào)道稱，目前海珠區(qū)各個(gè)制衣廠需要招募大量技術(shù)工人，招工現(xiàn)場(chǎng)火爆。但訂單較往年有所減少，急單較多，招工效率普遍較低，缺工依然是困擾著企業(yè)主。

      去年，我們也前往大塘村目睹了招工現(xiàn)場(chǎng)?；仡?大塘村:廣州塔下的“制衣帝國(guó)”瓦解?

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      另一方面是，近幾年，海珠努力進(jìn)行紡織服裝行業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)化升級(jí)，但仍未到成熟期，按照官方設(shè)定的目標(biāo)就是“五化”，即數(shù)字化、規(guī)范化、高端化、品牌化、時(shí)尚化，顯然現(xiàn)狀距離目標(biāo)只有一段距離。

      城中村的房屋依然是當(dāng)下紡織產(chǎn)業(yè)的主要“陣地”，未成熟就急于推進(jìn)城中村全面改造，自然會(huì)適得其反。

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      |截至海珠區(qū)“十四五”規(guī)劃

      從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的角度來(lái)說(shuō)，舊村改造遲遲不來(lái)，海珠區(qū)是謹(jǐn)慎的，也是正確的。

      進(jìn)一步來(lái)看，琶洲片區(qū)成為城市更新項(xiàng)目重點(diǎn)計(jì)劃的集中地，亦容易理解。除了幾個(gè)城市更新項(xiàng)目外，今年，琶洲片區(qū)將有29個(gè)產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，基于以總部經(jīng)濟(jì)為主，個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入竣工階段。

      而海珠西一帶，更多承擔(dān)的是文化傳承、品質(zhì)消費(fèi)的任務(wù)。

      所以，海珠區(qū)未來(lái)置業(yè)方向在哪里已經(jīng)顯而易見(jiàn)。

二、2023年廣州鷺江康樂(lè)還過(guò)多久要搬遷

法律分析：

三年以內(nèi)，改造項(xiàng)目已被納入廣州市城市更新工作三年實(shí)施計(jì)劃，目前改造項(xiàng)目處于公開(kāi)招商階段。

法律依據(jù)：

《最新中華人民共和國(guó)拆遷法》

第二條 為了公共利益的需要，對(duì)國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋實(shí)行征收以及對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱被征收人)給予補(bǔ)償?shù)?，適用本條例。

第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：(一)國(guó)防設(shè)施建設(shè)的需要;(二)國(guó)家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要;(三)國(guó)家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)為改善低收入住房困難家庭居住條件，由組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要;(五)為改善城市居民居住條件，由組織實(shí)施的危舊房改造的需要;(六)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要;(七)法律、行政法規(guī)和規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、海珠區(qū)舊城改造規(guī)劃

法律分析：依據(jù)標(biāo)書(shū)，赤沙村東到科韻路，南到新滘大道北，西至華南地區(qū)快速通道，北至黃埔區(qū)涌。新項(xiàng)目總用地面積有集體用地69.38萬(wàn)平方，將采用全方位更新改造方法，協(xié)作更新改造方式，更新改造擬項(xiàng)目投資額度88.一億元。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國(guó)務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批。

第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。

h3>四、2023年廣州鷺江康樂(lè)還過(guò)多久要搬遷

法律分析：

三年以內(nèi)，改造項(xiàng)目已被納入廣州市城市更新工作三年實(shí)施計(jì)劃，目前改造項(xiàng)目處于公開(kāi)招商階段。

法律依據(jù)：

《最新中華人民共和國(guó)拆遷法》

第二條 為了公共利益的需要，對(duì)國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋實(shí)行征收以及對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱被征收人)給予補(bǔ)償?shù)?，適用本條例。

第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：(一)國(guó)防設(shè)施建設(shè)的需要;(二)國(guó)家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要;(三)國(guó)家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)為改善低收入住房困難家庭居住條件，由組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要;(五)為改善城市居民居住條件，由組織實(shí)施的危舊房改造的需要;(六)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要;(七)法律、行政法規(guī)和規(guī)定的其他公共利益的需要。

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