一、廣州海珠城中村拆遷最新消息,別等了，康樂、鷺江今年無望舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

今年海珠區(qū)舊改計劃，塵埃落定了。

      之前，廣州市發(fā)改委公布了2022年城市更新重點及預(yù)備項目計劃，54個項目，總投資超過萬億元。其中，海珠區(qū)有11個舊改項目將會推進。

      隨之，海珠區(qū)發(fā)改委也印發(fā)了2022年重點建設(shè)項目計劃，將有14個項目推進，比市級文件多出了3個項目。

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      |截至海珠區(qū)人民政府官網(wǎng)

      仔細一看，中大布匹市場一帶的城中村改造基本“空缺了”，康樂村、鷺江村、五鳳村、紅衛(wèi)村......之前幾條完成合作企業(yè)招商的舊村，都沒有在名單之中;北山村、侖頭村、龍?zhí)洞宓冗M度略慢一些的舊村，更別談了。

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      沒有在重點項目名單中，意味著今年大概率推進無望，特別是中大紡織商圈周邊舊村。

      透過兩份重點項目計劃，可以清楚看到，海珠區(qū)舊改向西、東兩端發(fā)展，即以石溪村、瀝_村、太古倉等為主的海珠西舊改片區(qū)，以琶醍創(chuàng)意園、赤沙村、TIT為主的琶洲舊改片區(qū)。

      而背后能看到，決策層對于中大紡織商圈周邊舊村改造的“謹慎”態(tài)度。

      畢竟，遷出再遷入過程中，花費的不僅是時間成本、資金成本，更多的是在紡織產(chǎn)業(yè)升級下，既要保留住原有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源，還要實現(xiàn)物流、倉儲、營銷等全鏈條項的落地。

      只能說，中大紡織商圈的舊村改造比較難。

      01

      今年投資超千億，海珠西、琶洲片區(qū)yyds

      先來看下，海珠區(qū)發(fā)改委公布的今年重點舊改項目情況。

      早前，廣州市發(fā)改委公布的重點計劃中，海珠區(qū)舊改項目共有11個，合計投資金額超過千億。其中，瀝_村舊改項目300億元，TIT升級改造項目投資額225億元，石溪村舊改投資約190億元，僅3個項目占比將近70%。

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      與之相比，區(qū)級重點城市更新項目計劃中，多了3個項目，包括前進路項目、廣百海港城，以及海珠區(qū)土地儲備開發(fā)項目。

      海珠區(qū)發(fā)改委共推進14個城市更新項目，按分類來看，8個為續(xù)建類項目，1個為新開工項目，5個為前期項目。

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      按照建設(shè)階段劃分來看，“續(xù)建”意味著繼續(xù)推進，“前期”等同于廣州市發(fā)改委“重點預(yù)備項目”，時機成熟就可以進入拆遷、建設(shè);新開工就無須過多解釋。

      其中，涉及到舊村改造項目約有4個，包括新市頭、瀝_、石溪、赤沙。其實，這4條舊村，我們已經(jīng)關(guān)注過很多次，這些舊村今年成為了重點項目進行推進。

      新市頭舊村改造項目，2019年1月份完成合作企業(yè)招商工作，目前已經(jīng)進入建設(shè)階段，項目案名為“方圓·濱江壹號”。2021年底，該舊改項目進行了誠意登記，大批房源已被鎖定。

      回顧:千萬豪宅剛秒光，海珠又來全新盤?這次是新市頭舊改

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      舊改工作“潛行”將近15年的瀝_村，去年5月份已經(jīng)公開征集項目案名，年底傳出開展內(nèi)部員工銷售;同時，一期項目16批地塊規(guī)劃獲得了批復(fù)，很快將成為海珠西“供貨主力”。

      回顧:海珠創(chuàng)新灣上新!珠光瀝_項目或年底開放，旁邊賣9萬/m2!

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      石溪村、赤沙村，操作企業(yè)為佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)。盡管兩家企業(yè)都面臨著資金流動性緊張的問題，然而改造目前仍在繼續(xù)推進中，今年也定調(diào):繼續(xù)推進。

      去年12月份，石溪村透露項目在推進中，并力挺佳兆業(yè);今年1月份，赤沙村已經(jīng)在開展更新改造項目集體物業(yè)的托管、以及過渡期續(xù)租相關(guān)工作，舊改工作也在繼續(xù)。

      除了4條舊村之外，另一個值得關(guān)注的無疑是:前進路項目，也就是云桂村舊城改造項目。春節(jié)前，我們收到爆料，項目拆遷辦準備開展入戶測量工作，并且操盤企業(yè)提高了補償金額。

      十年未有動靜的“老大難”項目正在嘗試破冰?；仡?拉鋸近十年，合生能破海珠前進路改造困局嗎?

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      另一個“重磅”舊改項目無疑是海珠產(chǎn)城融合智能示范區(qū)，即合生-T.I.T數(shù)字智能生活示范區(qū)，項目于2020年3月份宣布開始動工，一年后項目規(guī)劃獲得批復(fù)。早前有消息稱，項目正在開展基坑勘測工作。

      剩余的8個城市更新項目中，有3個集中在琶洲片區(qū)西部，3個位于海珠創(chuàng)新灣。

      其中，琶洲片區(qū)3個項目為升級改造項目，在原有基礎(chǔ)上進行微改造、重建，幾乎不涉及到住宅類。

      比如:珠江琶醍啤酒文化創(chuàng)意園區(qū)更新改造原有舊廠房為啤酒產(chǎn)業(yè)孵化基地，廣州廣業(yè)公司項目、珠影粵港澳大灣區(qū)電影港分別新建為高層辦公樓、電影特色文化產(chǎn)業(yè)綜合體。

      海珠創(chuàng)新灣3個項目，同樣是升級改造類項目，太古倉復(fù)建區(qū)舊廠改造項目、廣百海港城、南天匯都是海珠區(qū)“十四五”規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)重要項目，改造方向分別為會展文旅、智能建筑和現(xiàn)代商貿(mào)。

      02

      中大紡織商圈舊改比較難

      盡管上面不少舊改項目是升級改造類，沒有“大拆大建”，但勝在會繼續(xù)推進，反觀中大紡織圈周邊舊村，就顯得有些“落寞”。

      今年，中大紡織商圈一帶只有一個項目出現(xiàn)在名單中，即中國電器科學研究股份有限公司工作區(qū)改造項目。

      資料顯示，上述項目又稱:國機集團廣州國際創(chuàng)新社區(qū)項目，位于新港西路204號，用地面積4.1萬平方米，規(guī)劃建筑面積14.51萬平方米，投資金額9億元。

      中大紡織商圈，今年只有這個“獨苗”了。相信，市、區(qū)兩份文件已經(jīng)很好解答了很多村民的疑惑:“康樂、鷺江還改不改造?”“康樂、鷺江舊改還會推進嗎”，今年大概率不會有動靜了。

      上個月，樂居城更實踩中大紡織商圈周邊舊村也發(fā)現(xiàn)，一切都是老樣子。裝滿布料的電瓶車、小貨車在狹窄的道路上攢動，舊樓傳來紡織機器運作的嘰嘰喳喳聲，過道上擺滿了紡織用品。

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      但今年舊改不動，意味著未來也不會動嗎?其實未必，只能說，現(xiàn)階段周邊舊村改造條件，還不夠成熟，因為海珠區(qū)還處在經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型期。

      海珠紡織產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的瓶頸，已經(jīng)是老生常談的話題。

      一方面是現(xiàn)在中大紡織商圈依然以勞動密集型為主，外來人口流失、用人成本上漲、技術(shù)工人缺失等問題有待破冰;

      現(xiàn)在，正是中大紡織商圈各大“制衣村”招工旺季。廣州媒體近日報道稱，目前海珠區(qū)各個制衣廠需要招募大量技術(shù)工人，招工現(xiàn)場火爆。但訂單較往年有所減少，急單較多，招工效率普遍較低，缺工依然是困擾著企業(yè)主。

      去年，我們也前往大塘村目睹了招工現(xiàn)場。回顧:大塘村:廣州塔下的“制衣帝國”瓦解?

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      另一方面是，近幾年，海珠努力進行紡織服裝行業(yè)和專業(yè)市場的優(yōu)化升級，但仍未到成熟期，按照官方設(shè)定的目標就是“五化”，即數(shù)字化、規(guī)范化、高端化、品牌化、時尚化，顯然現(xiàn)狀距離目標只有一段距離。

      城中村的房屋依然是當下紡織產(chǎn)業(yè)的主要“陣地”，未成熟就急于推進城中村全面改造，自然會適得其反。

舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

      |截至海珠區(qū)“十四五”規(guī)劃

      從經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的角度來說，舊村改造遲遲不來，海珠區(qū)是謹慎的，也是正確的。

      進一步來看，琶洲片區(qū)成為城市更新項目重點計劃的集中地，亦容易理解。除了幾個城市更新項目外，今年，琶洲片區(qū)將有29個產(chǎn)業(yè)建設(shè)項目，基于以總部經(jīng)濟為主，個別項目已經(jīng)進入竣工階段。

      而海珠西一帶，更多承擔的是文化傳承、品質(zhì)消費的任務(wù)。

      所以，海珠區(qū)未來置業(yè)方向在哪里已經(jīng)顯而易見。

二、海珠區(qū)舊城改造規(guī)劃

法律分析：依據(jù)標書，赤沙村東到科韻路，南到新滘大道北，西至華南地區(qū)快速通道，北至黃埔區(qū)涌。新項目總用地面積有集體用地69.38萬平方，將采用全方位更新改造方法，協(xié)作更新改造方式，更新改造擬項目投資額度88.一億元。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報省、自治區(qū)人民政府審批。

第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報上一級人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。

三、2023年廣州鷺江康樂還過多久要搬遷

法律分析：

三年以內(nèi)，改造項目已被納入廣州市城市更新工作三年實施計劃，目前改造項目處于公開招商階段。

法律依據(jù)：

《最新中華人民共和國拆遷法》

第二條 為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人(以下簡稱被征收人)給予補償?shù)模m用本條例。

第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：(一)國防設(shè)施建設(shè)的需要;(二)國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要;(三)國家重點扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)為改善低收入住房困難家庭居住條件，由組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設(shè)的需要;(五)為改善城市居民居住條件，由組織實施的危舊房改造的需要;(六)國家機關(guān)辦公用房建設(shè)的需要;(七)法律、行政法規(guī)和規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、廣州鷺江康樂還過多久要搬遷？

法律分析：

三年以內(nèi)，改造項目已被納入廣州市城市更新工作三年實施計劃，目前改造項目處于公開招商階段。

法律依據(jù)：

《最新中華人民共和國拆遷法》

第二條 為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人(以下簡稱被征收人)給予補償?shù)?，適用本條例。

第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：(一)國防設(shè)施建設(shè)的需要;(二)國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要;(三)國家重點扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)為改善低收入住房困難家庭居住條件，由組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設(shè)的需要;(五)為改善城市居民居住條件，由組織實施的危舊房改造的需要;(六)國家機關(guān)辦公用房建設(shè)的需要;(七)法律、行政法規(guī)和規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、海珠區(qū)舊城改造規(guī)劃？

律師分析:

依據(jù)標書，赤沙村東到科韻路，南到新滘大道北，西至華南地區(qū)快速通道，北至黃埔區(qū)涌。新項目總用地面積有集體用地69.38萬平方，將采用全方位更新改造方法，協(xié)作更新改造方式，更新改造擬項目投資額度88.一億元。

【法律依據(jù)】:

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報省、自治區(qū)人民政府審批。

第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報上一級人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。

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投稿：蘇皓亮

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