一、城市更新拆遷談判技巧

城市更新拆遷談判技巧主要包括以下幾點：

一、充分準備，知己知彼

在拆遷談判前，要做好充分的準備工作。了解拆遷政策、法規(guī)以及自己的權(quán)益，明確自己的底線和期望。同時，也要了解對方的立場和可能的策略，以便更好地應對。

二、謹慎選擇談判地點

拆遷談判時，地點的選擇對談判結(jié)果有重要影響。有利的地點能夠增強談判地位，因此，應謹慎選擇談判地點，盡量爭取對自己有利的場所。如果可能，可以邀請專業(yè)人士或律師陪同參加談判，以提供專業(yè)的建議和支持。

三、與有決定權(quán)的人談判

確保與具有決策權(quán)的人員進行談判，避免與無權(quán)作出決定的人員浪費時間。這樣可以確保談判的效率和結(jié)果的有效性。

四、合理報價，靈活應對

在談判過程中，要根據(jù)自己的實際情況和市場行情，提出合理的補償要求。同時，也要保持靈活性，根據(jù)對方的反應和談判進展，適時調(diào)整自己的策略。

五、利用法律武器保護自身權(quán)益

在談判過程中，如果發(fā)現(xiàn)對方存在違法行為或侵犯自身權(quán)益的情況，可以依法提起法律程序來維護自己的合法權(quán)益。這既可以為自己爭取更多的談判籌碼，也能確保拆遷過程的合法性和公正性。

六、保持冷靜，避免情緒化

拆遷談判往往涉及較大的利益調(diào)整，容易引發(fā)情緒波動。然而，保持冷靜和理智是談判成功的關鍵。在談判過程中，要盡量避免情緒化的言行，以客觀、理性的態(tài)度面對問題，尋求雙方都能接受的解決方案。

綜上所述，城市更新拆遷談判需要運用一定的技巧和策略。通過充分準備、謹慎選擇談判地點、與有決定權(quán)的人談判、合理報價并靈活應對、利用法律武器保護自身權(quán)益以及保持冷靜避免情緒化等方法，可以有效地提高談判的效率和成功率，為自己爭取到更好的拆遷補償條件。

二、城市更新與拆遷的區(qū)別

法律分析：城市更新的補償標準由項目實施主體與業(yè)主進行協(xié)商,并通過簽訂搬遷安置補償協(xié)議予以約定,沒有統(tǒng)一標準。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報省、自治區(qū)人民政府審批。

第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報上一級人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。

三、城市拆遷談判策略

拆遷談判技巧及拆遷補償問題概述：拆遷談判技巧包括了解信息、少說多聽、找有決定權(quán)的人談判、合理報價、找出征收方的違法點、謹慎簽訂協(xié)議和適時提起法律程序。拆遷補償問題包括補償價格與市場實際價格脫節(jié)、公益性和商業(yè)性拆遷界定不明確、被拆遷困難戶安置不妥和拆遷補償時間延遲等。

法律分析

一、拆遷談判中有哪些技巧

其一，知己知彼，百戰(zhàn)不殆

這是拆遷協(xié)商談判前的準備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當前拆遷補償?shù)臉藴屎退?，再結(jié)合自身情況確定自己的目標和底線。

其二，少說多聽，不要輕易亮底

其三，跟有決定權(quán)的人談判

與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。

其四，合理報價，不漫天要價

其五，找出征收方的違法點，以備靈活運用

征收方在拆遷整個過程中的違法點經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等。

其六，房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹慎房子和拆遷補償協(xié)議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼。

其七，適時提起法律程序阻滯違法拆遷進程。

二、拆遷補償中存在哪些問題

1、拆遷補償價格和市場實際價格嚴重脫節(jié)

拆遷補償標準沒有和市場接軌是房屋拆遷矛盾的核心問題。主要表現(xiàn)在：

一是拆遷補償標準過低。二是房價漲了拆遷補償價格不變。三是現(xiàn)行的法律法規(guī)對被拆遷人的土地使用權(quán)沒有明確補償規(guī)定，拆遷補償只補償被拆遷人的地上建筑物，而其土地使用權(quán)沒有得到應有的補償。

2、公益性拆遷和商業(yè)性拆遷沒有具體明確的界定

假借公共利益之名，行商業(yè)拆遷之實，激化了房屋拆遷矛盾。主要表現(xiàn)在：

一是《城市房屋拆遷管理條例》對拆遷項目的公益性和商業(yè)性沒有區(qū)分。二是目前我國現(xiàn)行法律對公共利益內(nèi)涵沒有具體明確規(guī)定。

3、被拆遷困難戶得不到妥善安置失去生存基礎

安置房源緊缺、地段偏遠、因拆致貧的問題，沒有引起一些地方政府的足夠重視。

三、拆遷補償多長時間才會下來

拆遷的補償應該在被拆遷人搬遷之前到位。

即先補償后搬遷的原則。

這是拆遷工作中重要的一項原則，不能違背。

1、如果選擇的以貨幣安置形式賠償?shù)?，在簽完貨幣安置協(xié)議后，房屋動遷以前就會發(fā)放補償款；

2、如果選擇的以房屋置換（賠償安置房）形式賠償?shù)?，在簽完房屋安置協(xié)議后，房屋動遷以前會一次性補償1－2年的過渡費用，如果1－2年到期后安置房仍未交付的，會按協(xié)議再次補償過渡費用。

結(jié)語

在拆遷談判中，我們需要掌握一些技巧，如了解情況、少說多聽、找對談判對象等。同時，我們也要注意拆遷補償中存在的問題，如補償價格與市場實際價格脫節(jié)、公益性和商業(yè)性拆遷界定不清等。對于被拆遷困難戶的安置問題，需要引起地方政府的重視。最重要的是，拆遷的補償應該在搬遷之前到位，不能違背先補償后搬遷的原則。無論是貨幣安置還是房屋置換，都應按照協(xié)議及時補償過渡費用。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補償條例：第五章 附 則 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

國有土地上房屋征收與補償條例：第二章 征收決定 第十條 房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

h3>四、城市更新與拆遷的區(qū)別

法律分析：城市更新的補償標準由項目實施主體與業(yè)主進行協(xié)商,并通過簽訂搬遷安置補償協(xié)議予以約定,沒有統(tǒng)一標準。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報省、自治區(qū)人民政府審批。

第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報上一級人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。

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