租賃土地拆遷補(bǔ)償按什么標(biāo)準(zhǔn),集體土地使用權(quán)出租是如何規(guī)定的

土地使用，從我們新中國成立之前到成立之后，一直都是一個很重要的話題。土地使用權(quán)一般跟我們的國家、企業(yè)、個人等有著很大的聯(lián)系。土地是生存、生活的基礎(chǔ)條件。那么，集體土地使用權(quán)出租是如何規(guī)定的呢？接下來讓小編為您說道說道。

一、集體土地使用權(quán)出租有什么法律風(fēng)險嗎？

現(xiàn)階段，我國存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，其仍然是國家嚴(yán)格限制的行為。在審判實(shí)踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無效行為。因此，對于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地，需要謹(jǐn)慎對待并盡量避免相應(yīng)法律風(fēng)險。

【土管法】第四十三條 任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

由上可知，任何單位或個人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現(xiàn)實(shí)中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當(dāng)，擅自出租集體土地的行為會被法院認(rèn)定為無效行為。雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而成為無效合同。

確有特殊情況需要租用集體土地的，也必須先行征用并轉(zhuǎn)為國有土地后，再按照下列程序辦理租用手續(xù)：

1、與有關(guān)土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、租金及支付等事項做出明確約定；

2、在租賃合同簽署后，由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)；

3、租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到有關(guān)部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。

除此外，企業(yè)可通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)。但是這種方式會對需要解決用地問題的企業(yè)面臨著整個企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列其他問題。其次，企業(yè)可通過租賃集體建設(shè)用地上已有的房屋達(dá)到取得生產(chǎn)經(jīng)營場地的需要。這種方式相對于前一種方式而言，取得生產(chǎn)經(jīng)營場地的方式較為簡單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。

違法租地的后果：第八十一條 擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并處罰款。

非法占用土地的后果：第七十六條 未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

二、什么是集體使用土地權(quán)？

集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。

集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

集體土地使用權(quán)的主體為特殊民事主體，主要為集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個別情況下，才可包括集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個人。

綜上所述，根據(jù)我國現(xiàn)有的法律規(guī)定，集體土地使用權(quán)出租這一行為仍然是我國嚴(yán)格限制的行為。土地出租一定要在法律允許的范圍內(nèi)，進(jìn)行合理有道的出租，租方與被租方都應(yīng)該按照相應(yīng)的約定和合同來辦事，這樣才有利于保障雙方的合法權(quán)益。

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投稿：于嵐

內(nèi)容審核：苗佳律師