一、什么是回遷房

回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。但建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍。

二、購買回遷房需要注意哪些問題

（一）未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書的……”。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。

（二）房屋交易稅由買方負擔的約定是否有效

回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。

對于房屋交易雙方約定屋交易稅由買方負擔，這一約定并不違反相關法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，并不違反法律規(guī)定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。

（三）需要特別注意的問題

1、嚴防“一房數賣”

回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。購買時一定要注意。

2、必須約定房產過戶和交房的時間

簽訂回遷房買賣協議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

3、買方要留尾款

沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。

4、要求賣方的配偶簽名

實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產，根據民法典的有關規(guī)定，該房產應屬于夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字

因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。

回遷房購買與期房轉讓一樣存在著一定的風險，如購房者欲購買未取得房產證回遷房(商品房)，因相關操作較為復雜，建議購房者在購房前多加考慮，了解相關政策后，在進行購買。盡量的規(guī)避一下風險，保障自身權益。

北京圣運律師為您整理關于本文的法律熱搜話題

●購買回遷房時需要注意哪些問題呢視頻

●購買回遷房時需要注意哪些問題呢英語

●購買回遷房需要注意些什么?

●購買回遷房時需要注意哪些問題呢知乎

●購買回遷的房子需要注意什么

●購買回遷房有什么風險嗎

●購買回遷房需要辦理哪些手續(xù)

●購買回遷房時需要注意哪些問題呢英語

●購買回遷房的弊端

●買回遷房怎樣辦手續(xù)

北京圣運律師事務所為您推薦與本文相關內容閱讀

●個人承包合同協議書?簽訂個人承包合同要注意什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●如何簽拆遷補償協議?如何簽訂房屋拆遷協議與要注意哪些法律事項呢：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●簽訂拆遷協議注意事項?簽訂房屋拆遷協議要注意什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●2021年常州拆遷安置?常州市購買拆遷安置住房公積金提取要注意哪些：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷協議書怎樣寫才有法律效力?拆遷協議怎么簽,需要注意哪些事項：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●簽訂拆遷補償協議注意事項?簽訂征地拆遷補償協議需要注意什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷安置房購買流程?購置拆遷安置房需要注意哪些事項：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●模擬拆遷合法嗎?模擬拆遷簽協議需要注意些什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●法院拍賣土地注意事項?參加法院土地使用權拍賣要注意什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●簽訂征地合同即生效嗎?簽訂征地協議時需要注意什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●簽署拆遷協議?簽訂拆遷協議前,你需要注意哪些問題?：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●農民被征地有哪些需要注意的?農民朋友應如何應對違法征地：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆除違法建筑的方案?拆除違法建筑進行調查需要注意什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●土地抵押需要哪些資料?土地抵押需要注意的事項有哪些：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●農村土地補償款分配需要注意哪些問題,農村土地補償款分配需要注意哪些問題？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●拆遷安置房的房價?2024拆遷安置房買賣程序是怎樣的及要注意哪些事項：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●購買拆遷安置房的風險?購買拆遷安置房需要注意的有哪些事項：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●對于征收農民房子國家有什么規(guī)定?對農民房屋征用補償要注意什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●在與客戶簽訂合同時候要注意什么問題？,業(yè)務員與顧客簽訂合同時有什么注意事項:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征地拆遷過程中常見問題?征地拆遷過程中要注意哪些事項是什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

內容審核：王學棉律師

來源：中國法院網-購買回遷房時需要注意哪些問題呢，