一、深圳關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的新政策解讀

法律主觀：

共有產(chǎn)權(quán)房新政策是，共有人對共有房屋都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房是為了照顧中低收入住房困難家庭，購房價(jià)格較為低廉。一、共有產(chǎn)權(quán)房新政策是什么共有產(chǎn)權(quán)房新政策是：1.“共有產(chǎn)權(quán)房”，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。2.政府將原來供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房劃撥的土地改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差、政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)，從而形成低收入困難家庭和政府按不同的產(chǎn)權(quán)比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。2.單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。3.申請家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房，一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)房在北京實(shí)施網(wǎng)上申購制度，如果想要申請的話，需要到當(dāng)?shù)刈〗ㄎ倬W(wǎng)，查詢申請樓盤項(xiàng)目的開放申請情況。2.獲取申請編號。在網(wǎng)上申購后，申購期結(jié)束后20個工作日內(nèi)，相關(guān)部門會審核申請人是否符合購房資格，審核通過的話，會為申請人下發(fā)申請編號。審核結(jié)果在住建委官網(wǎng)查詢，對結(jié)果有異議的可以申請復(fù)審。3.搖號分組配售。住建委監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行搖號分組，按照優(yōu)先順序先分組，然后進(jìn)行搖號，確定名單后根據(jù)順序進(jìn)行選房，如果有放棄者，由后面的家庭依次填補(bǔ)。4.審核材料簽訂合同。復(fù)核通過后，簽訂共有產(chǎn)權(quán)房購房合同。

法律客觀：

共有產(chǎn)權(quán)房政策70%面向北京市民，30%面向符合購房條件的外地戶籍“新北京人”。這個房子的特點(diǎn)用一句話概括就是：政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。2017年，北京市政府已經(jīng)出讓了共有產(chǎn)權(quán)住房用地38宗，用地面積約207公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約403萬平方米，是往年供地可建設(shè)規(guī)模的3倍。已供應(yīng)的207公頃共有產(chǎn)權(quán)住房用地中有53公頃用地位于城區(qū)（朝陽、海淀、豐臺、石景山），104公頃用地位于承接人口疏解的近郊新城區(qū)（大興、通州、順義、昌平、房山），其中還有兩宗屬于企業(yè)利用自有用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目。一、你真的了解共有產(chǎn)權(quán)住房嗎？共有產(chǎn)權(quán)住房的基礎(chǔ)是自住商品房，2017年9月30日北京市住建委聯(lián)合另外三家相關(guān)單位發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，該辦法實(shí)施后，按照“新房新辦法，老房老辦法”的原則，已供地但尚未銷售的自住型商品住房將統(tǒng)一按照共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行后續(xù)銷售及使用管理；已經(jīng)簽約銷售的自住型商品住房項(xiàng)目繼續(xù)按照原自住型商品住房相關(guān)規(guī)定管理。按照政府計(jì)劃，未來5年內(nèi)將有25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房上市。按照過去歷年的交易量估算，25萬套房子相當(dāng)于市場交易總量的大約10%~15%。共有產(chǎn)權(quán)住房的戶型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，北京城六區(qū)新建項(xiàng)目容積率不高于2.8，層高不低于2.8米，套型總建筑面積最大90平方米；其他區(qū)新建項(xiàng)目容積率不高于2.5，層高不低于2.9米，套型總建筑面積在90平方米以下的占建設(shè)總量的70%以上，最大不超過120平方米。因?yàn)槿莘e率并不高，共有產(chǎn)權(quán)住房小區(qū)的環(huán)境符合北京市小區(qū)的正常標(biāo)準(zhǔn)，層高有可能略低。戶型基本是小于90平米，大多屬于一居和兩居，基本夠用。雖然共有產(chǎn)權(quán)住房基數(shù)不小，價(jià)格相對低廉?？墒窍胍曩彛紫纫邆淙?xiàng)資格：一是項(xiàng)目所在區(qū)戶籍無房家庭；二是在項(xiàng)目所在區(qū)工作的其他區(qū)戶籍無房家庭；三是符合本市住房限購條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。申購條件也限制了一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房，并且如果家庭成員屬于被拆遷安置戶、在北京有房屋并轉(zhuǎn)讓的記錄、離婚后三年內(nèi)單獨(dú)申請、有未拆除的違建等4種情況，是不允許申請共有產(chǎn)權(quán)住房的，這意味著政策上堵死了假離婚等申請共有產(chǎn)權(quán)住房的路。二、買共有產(chǎn)權(quán)房性價(jià)比高嗎？要想知道共有產(chǎn)權(quán)住房的性價(jià)比，首先要明白其產(chǎn)權(quán)是如何分配的。共有產(chǎn)權(quán)住房是買家和政府各持有部分產(chǎn)權(quán)，雙方都可以將各自持有份額抵押，其中政府抵押融資只能用于建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造建設(shè)和運(yùn)營管理。共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格和份額在土地出讓時確定，以根據(jù)新政策從自住商品房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的中鐵碧桂園為例，個人業(yè)主持有70%的份額，售價(jià)3.5萬元/平米。這個項(xiàng)目海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地（地鐵十六號線永豐站），附近二手房目前價(jià)格大概是4萬到5萬之間。以90平米的戶型為例，整套下來300多萬，首付需要100萬。包括不明朗的政策，未來上市的限制（五年內(nèi)不得交易），這個樓盤出現(xiàn)了業(yè)主棄購的現(xiàn)象。其次，共有產(chǎn)權(quán)住房的房產(chǎn)證也有特殊規(guī)定。根據(jù)不動產(chǎn)登記條例和政策規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)就是“共有產(chǎn)權(quán)住房”，除此之外還會注明小業(yè)主持有的份額比例。共有產(chǎn)權(quán)住房也可以用于出租，但是按照規(guī)定政府要按照份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，這一點(diǎn)會在購房合同中約定。原則上共有產(chǎn)權(quán)住房在5年內(nèi)是不允許出售的。如果不得不出售，必須是有特殊原因，向區(qū)住建委申請，由政府回購?；刭弮r(jià)格是按照購買價(jià)格結(jié)合折舊和物價(jià)因素確定。滿5年共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。最后，關(guān)于要不要買共有產(chǎn)權(quán)住房的問題，我舉個例子，幾年前廈門大學(xué)為了引進(jìn)教師，出臺了一個政策叫人才引進(jìn)房，用相對當(dāng)時市場價(jià)格便宜一些的價(jià)格賣給廈大教授。當(dāng)時周邊價(jià)格大概是9000~15000元/平米，這個政策房的價(jià)格是8000左右。隨后廈門房價(jià)暴漲，但是由于人才引進(jìn)房法律規(guī)定、合同約定，這個房子的出售必須補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)格增值部分給政府，最終，導(dǎo)致老師集體抗議他們不能享受到房價(jià)暴漲的紅利。無論評價(jià)誰是誰非，我們都可以通過這個案例反推現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)住房一個特點(diǎn)：在房價(jià)不變的情況下可以滿足居住需求，但是在房價(jià)波動時也與市場基本脫鉤。房價(jià)上漲，業(yè)主只能享受部分收益，房價(jià)下跌，這個房子又不如市場上的其他房源劃算。所以這個房子從政策角度說，是“房住不炒”的絕佳政策典范。他的最大優(yōu)勢在于目前的相對低價(jià)：注意，這未必是未來的相對低價(jià)。如果你屬于沒房就不能結(jié)婚，即將分手的狀態(tài)，申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房就是一個非常不錯的選擇：低總價(jià)，相對高面積，交通方便適合通勤，小區(qū)也比較新，大開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)。如果你已經(jīng)具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多出一兩百萬對你來說不是問題的話，就不必考慮購買這種房子。這個房子基本就是為城市夾心層，為剛畢業(yè)大學(xué)生等剛需人群準(zhǔn)備的。

二、深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理機(jī)制

第一章 總則

第一條【立法目的】  為了貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的決策部署,完善本市住房保障體系，規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房的配售管理，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】  本辦法適用于本市共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)配售、使用和處分、監(jiān)督管理等活動。

第三條【定義】  本辦法所稱共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，主要采用市場化方式建設(shè)籌集，限定套型面積、銷售價(jià)格、使用和處分權(quán)利等，面向符合條件的居民供應(yīng)，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。

對非本市戶籍常住居民，市政府可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r和住房供需情況，合理設(shè)定條件，逐步納入供應(yīng)范圍。

第四條【基本原則】  共有產(chǎn)權(quán)住房配售管理遵循政府主導(dǎo)、市場參與、公開透明、封閉流轉(zhuǎn)和誠實(shí)信用的原則。

第五條【市級部門職責(zé)】  市住房主管部門（以下簡稱市主管部門）是本市共有產(chǎn)權(quán)住房配售管理工作的行政主管部門，制定配套政策，擬定全市共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)計(jì)劃；統(tǒng)籌調(diào)配全市共有產(chǎn)權(quán)住房房源；指導(dǎo)、監(jiān)督各區(qū)開展相關(guān)工作；組織實(shí)施市本級共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)配售、監(jiān)督管理以及全市共有產(chǎn)權(quán)住房封閉流轉(zhuǎn)等工作。

市發(fā)展改革、公安、民政、財(cái)政、人力資源保障、規(guī)劃和自然資源、交通運(yùn)輸、市場監(jiān)督管理、稅務(wù)等部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好共有產(chǎn)權(quán)住房的配售管理相關(guān)工作。

第六條【區(qū)政府及部門職責(zé)】  區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）負(fù)責(zé)組織實(shí)施本區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房配售管理工作。

區(qū)住房主管部門（以下簡稱區(qū)主管部門）負(fù)責(zé)本區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)分配、監(jiān)督管理等工作，可以委托區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)開展行政執(zhí)法及其他事務(wù)性工作。區(qū)相關(guān)部門按照職責(zé)分工做好相關(guān)工作。

第七條【住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)】  市、區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)作為代持機(jī)構(gòu)，代表政府持有和管理共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額，按照有關(guān)規(guī)定和合同約定，負(fù)責(zé)相關(guān)管理工作。

第八條【信息平臺】  市主管部門統(tǒng)籌建立和完善全市統(tǒng)一的住房信息平臺（以下簡稱信息平臺），共有產(chǎn)權(quán)住房的配售管理活動應(yīng)當(dāng)納入信息平臺管理。

公安、民政、人力資源保障、規(guī)劃和自然資源、退役軍人事務(wù)、市場監(jiān)督管理、稅務(wù)等部門應(yīng)當(dāng)協(xié)同配合，實(shí)現(xiàn)信息平臺與戶籍、婚姻、學(xué)歷、技術(shù)技能水平、社會保險(xiǎn)、不動產(chǎn)登記、退役軍人、征信、稅收等信息化平臺互聯(lián)互通，信息共享。

三、深圳共有產(chǎn)權(quán)房申請條件

深圳共有產(chǎn)權(quán)房申請條件如下：

1、申請對象為經(jīng)市政府認(rèn)定的城市低收入住房困難家庭，全日制院校本科及以上學(xué)歷，畢業(yè)未滿5年的新就業(yè)人員；

2、具有江南六區(qū)戶籍滿5年的城鎮(zhèn)居民；

3、家庭人均月可支配收入在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下；

4、人均住房建筑面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下；

5、家庭人均財(cái)產(chǎn)在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下；

6、家庭擁有車輛情況在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下；

7、具有江南六區(qū)戶籍，且在本市無房屋權(quán)屬登記和交易記錄的城鎮(zhèn)居民；

8、具有江南六區(qū)戶籍，且在本市無房屋權(quán)屬登記和交易記錄，與所在工作單位簽訂勞動合同，有連續(xù)繳納2年以上社保的城鎮(zhèn)居民。

產(chǎn)權(quán)房購買的條件：

1、申請家庭已簽訂住房購買合同、征收安置房補(bǔ)償協(xié)議的；

2、申請家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的；

3、有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請，申請時點(diǎn)距離婚年限不滿三年的；

4、申請家庭有違法建設(shè)行為，申請時未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第二百九十七條

不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條

按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

第二百九十九條

共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

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內(nèi)容審核：馮立影律師

來源：中國法院網(wǎng)-深圳關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的新政策解讀，