一、深圳租售同權(quán)公寓的相關(guān)法律規(guī)定包括哪些？

一、從供給側(cè)改革的角度解讀租賃市場的前景

一直以來，樓市調(diào)控的邏輯是側(cè)重需求端，不管是限購、限貸，還是購房和戶籍政策掛鉤均如是表現(xiàn)。而房地產(chǎn)因受區(qū)域限制、土地財(cái)政、投資投機(jī)等相關(guān)因素的影響，一直處于供給與需求的錯配狀態(tài)。而本次“租售同權(quán)”概念的提出，看起來只是房地產(chǎn)市場改革的“冰山一角”，但實(shí)際意義重大，租房市場被前所未有地提到了一個(gè)新的高度，堪比98年房改而產(chǎn)生的商品房市場。中央的最終目的是從供給側(cè)方面入手，發(fā)展租售并舉的房地產(chǎn)市場，從結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，才是促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的根本。

就目前而言，房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一?！笆濉币?guī)劃，國家大力倡導(dǎo)推進(jìn)供給側(cè)改革，而房地行業(yè)的供給側(cè)改革無疑是關(guān)鍵的一步。中國房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)展到瓶頸階段，整體存量巨大，區(qū)域明顯不均，一二線城市房價(jià)高企，引發(fā)不少民怨。千軍萬馬都往商品房銷售上去擠，顯然已經(jīng)無法解決當(dāng)代中國城市居民的居住問題?！白馐弁瑱?quán)”正是在這種情況下應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)租房和買房都能享有同樣的落戶和入學(xué)政策后，才能真正解決“房子是拿來住的，不是拿來炒的”，真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋而不是居者必買其屋”。

可以想象，在“租售同權(quán)”利好驅(qū)動下，一直高舉解決城市年輕人高品質(zhì)居住問題大旗的“長租公寓”將迎來了更好發(fā)展時(shí)機(jī)。長租公寓本身發(fā)展模式已基本清晰，本文試圖從“租售同權(quán)”的角度入手，探討其對長租公寓發(fā)展的一些影響。

二、租售同權(quán)與長租公寓市場的趨勢變化

趨勢一：“租售同權(quán)”將大大增加長租物業(yè)供給渠道，加快行業(yè)發(fā)展

“租售同權(quán)”是房產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的重要切入口，一旦落實(shí)租賃的房屋與產(chǎn)權(quán)房屋是同等權(quán)利，將會誕生一個(gè)巨大的市場，可以釋放大量的房源。而目前從事長租公寓的企業(yè)里，房源問題正是制約其發(fā)展的重要因素之一。目前，租賃房源的來源是開發(fā)商的剩余空置房屋以及居民個(gè)人持有房源。租售同權(quán)以及隨后各地政府紛紛出臺的扶持租賃房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策，將刺激大量的存量物業(yè)進(jìn)入到租賃市場，比如深圳更大膽的提出要收儲整改100萬套農(nóng)民房，對其他城市來說，那些非商品住宅、空置的底商、寫字樓、老舊廠房、集體產(chǎn)權(quán)房屋等都可以得到重新進(jìn)行升級改造，煥發(fā)出新的價(jià)值。可以想象，這個(gè)市場一旦打開，長租公寓的物業(yè)供給渠道，也將大大拓寬。使得現(xiàn)在僧多粥少的局面，得以迅速改觀，也能讓少數(shù)真正優(yōu)秀的長租公寓管理運(yùn)營機(jī)構(gòu)，快速發(fā)展，脫穎而出。此外在目前房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，如北京、上海和杭州等已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年，這也將成為未來長租公寓的一個(gè)重要供給來源。

趨勢二：租售同權(quán)政策的提出，將加快實(shí)力正規(guī)軍進(jìn)入長租公寓市場步伐

中國租賃市場已形成超過萬億的巨大市場前景，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國約有1．6億人在城鎮(zhèn)租房居住，成交總額已經(jīng)超過1萬億元，而長租公寓市場僅占2%左右。雖然中國租賃市場很大，但長期以來，租賃是一個(gè)小眾的分散的市場，租賃的主體，一直以來都是房屋個(gè)體小業(yè)主，房屋的出租、維護(hù)、管理，都非常隨意，租客的權(quán)益一直得不到保證，由于租賃市場的不成熟，長期制約其發(fā)展。如今“租售同權(quán)”提出，將租賃市場的巨大空間，完全展現(xiàn)，過去只是小眾的租賃市場，成為房地產(chǎn)及資本巨頭們關(guān)注的領(lǐng)域，包括萬科、龍湖、碧桂園、旭輝等都開始涉足該領(lǐng)域。前期一些獨(dú)立的品牌長租公寓，如魔方公寓、灣流、寓見、自如等，雖然已經(jīng)擁有的一定的品牌和房間數(shù)量，但是整體實(shí)力和規(guī)模都還比較小，可以預(yù)料，這些實(shí)力強(qiáng)勁的傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)介入，將極大提升長租公寓的建設(shè)、管理與日常運(yùn)營水平。當(dāng)小眾玩家、游擊隊(duì)，遇到正規(guī)軍，市場必有一番波瀾?？梢韵胍?，由專業(yè)化租賃企業(yè)運(yùn)營或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓，快速崛起，搶占市場份額，未來租賃市場將由個(gè)人房東為主流，向企業(yè)化管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

二、深圳租售同權(quán)實(shí)行了嗎？

法律分析：

深圳是租售同權(quán)試點(diǎn)城市之一。在深圳市實(shí)施租售同權(quán)之后，極有好處也有弊端，好處就是可以給租賃企業(yè)的活動減壓，為租客的租金減負(fù)。但是深圳市實(shí)施租售同權(quán)之后的壞處也有很多，比如說可能會導(dǎo)致深圳的學(xué)區(qū)房價(jià)大漲，加重老百姓的生活負(fù)擔(dān)。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》

第七百零四條 租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第七百一十一條 承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

第七百二十二條 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

三、租售同權(quán)深圳政策內(nèi)容是什么

一、什么是租售同權(quán)？

租售同權(quán)，住建部稱將立法明確“租售同權(quán)”：租房與買房居民享同等待遇，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

二、

深圳市

租售同權(quán)政策內(nèi)容

1、賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。(市教育局牽頭)

2、加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃備案證明和發(fā)票申請?zhí)崛∽》抗e金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40%。具體實(shí)施細(xì)則由廣州住房公積金管理中心制定。(廣州住房公積金管理中心牽頭)

3、保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權(quán)利。在公共租賃住房中劃出一定比例，優(yōu)先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規(guī)定的中低收入住房公積金繳存人。(市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭)

4、落實(shí)稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。落實(shí)國家關(guān)于對個(gè)人出租住房和承租住房的個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。(市國稅局、地稅局牽頭)

5、保障承租人健康安全居住。加強(qiáng)租賃住房家具、家裝環(huán)保監(jiān)督、燃?xì)庀腊踩O(jiān)督，確保租賃住房室內(nèi)環(huán)保、安全，滿足居住標(biāo)準(zhǔn)。(市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、公安消防局、質(zhì)監(jiān)局牽頭)

6、保護(hù)承租人的穩(wěn)定居住權(quán)。通過對租期和租金依法進(jìn)行規(guī)范，控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩(wěn)定的居住權(quán)益。(市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭)

7、逐步加大貨幣化住房保障政策的實(shí)施力度。完善租賃補(bǔ)貼制度，實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。對符合條件的群體給予租賃補(bǔ)貼，形成公租房與市場租賃住房互為補(bǔ)充的住房保障體系。(市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭)

增加租賃住房供應(yīng)，允許商業(yè)用房改造成租賃住房

《通知》提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。公安消防等有關(guān)職能部門按照改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批驗(yàn)收。改建后的租賃住房，不得銷售。另外允許出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租。

壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)

扶持住房租賃企業(yè)，打造廣州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)。鼓勵供應(yīng)主體多元化，搶占發(fā)展廣州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)的先機(jī)。提升住房租賃規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平。發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)。鼓勵村集體、經(jīng)濟(jì)聯(lián)社租賃經(jīng)營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租，規(guī)范管理。成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司(暫定名)。負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市政策性住房(含公共租賃住房、棚戶區(qū)改造、人才安居住房、直管公房等)的投資、融資、建設(shè)和運(yùn)營管理，將政策性住房納入市場化、專業(yè)化、社會化供應(yīng)和管理。

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內(nèi)容審核：馮立影律師

來源：臨律-深圳租售同權(quán)公寓的相關(guān)法律規(guī)定包括哪些？，