一、明確拆遷人與被拆遷人主體資格

簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的第一項(xiàng)內(nèi)容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協(xié)議首要內(nèi)容就是要有適格的主體，《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中的民事權(quán)利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格。

拆遷協(xié)議中，主體是公民的其應(yīng)當(dāng)是完全民事行為能力人，即年滿18周歲且無精神病等其他導(dǎo)致其不能正常思維的情況，同時(shí)，其可以作為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的當(dāng)事人一方的最重要條件，也是對(duì)一般民事行為能力與權(quán)利能力之外的特殊要求，即是其應(yīng)當(dāng)是被拆遷房屋的所有人。如果非房屋所有權(quán)人且沒有被委托等其他有權(quán)當(dāng)事人的授權(quán)的，其簽訂的協(xié)議將有可能歸于無效。主體是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)依法登記注冊，法人的權(quán)力能力與行為能力始于登記，終于注銷登記。且其能力的范圍與登記的營業(yè)范圍密切相關(guān)，如超出其登記范圍且為國家所限制的行為，則其不得實(shí)施，即使實(shí)施亦屬于無效民事行為。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中對(duì)法人或其他組織主體的特別要求，主要是針對(duì)拆遷人，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l件》(以下簡稱“拆遷條例”)的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)依法取得拆遷許可證，未取得此許可證的，不具有拆遷人的資格，所簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議可能導(dǎo)致無效。如該協(xié)議有其他內(nèi)容且屬于法人或組織能力范圍的，該內(nèi)容為有效;關(guān)于拆遷房屋等約定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)非屬于拆遷協(xié)議的性質(zhì);如果該協(xié)議還有其他違法情況，如違反國家總體建設(shè)規(guī)劃的，則該協(xié)議還可能被認(rèn)定為無效。

因此，認(rèn)清協(xié)議雙方當(dāng)事人的主體是否為合格主體，對(duì)協(xié)議的簽訂至關(guān)重要，雙方合格則各方權(quán)利將易于保障，同時(shí)各方義務(wù)也易于實(shí)施。各方不適格，則容易導(dǎo)致不能意料的糾紛，使雙方陷于認(rèn)識(shí)之外的風(fēng)險(xiǎn)之中。

二、拆遷行為的前提

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條

為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

可見拆遷行為是不可以任意實(shí)施的，其除須具有必備的形式前提——獲得有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、取得拆遷許可證外，還需要具備實(shí)質(zhì)的前提，即符合城市總體與局部規(guī)劃，有利于舊城履行、改善環(huán)境與保護(hù)文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質(zhì)可以是形式上的違法與實(shí)質(zhì)上的違法。無論是哪種違法，被拆遷人或者其他利害關(guān)系人認(rèn)為其項(xiàng)目建設(shè)或拆遷行為違法上述規(guī)定的，均可向拆遷主管部門反映，請(qǐng)求其依法行使職能，制止拆遷人的違法拆遷活動(dòng)。

本項(xiàng)內(nèi)容可以包括建設(shè)項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)單位、拆遷許可證文號(hào)等內(nèi)容，該內(nèi)容不限于上述列舉的幾項(xiàng)內(nèi)容。

三、被拆遷房屋概況

被拆遷房屋概況是否明晰，將影響被拆遷人可得的補(bǔ)償款是否恰當(dāng)合法。根據(jù)《拆遷條例》第二十四條規(guī)定：補(bǔ)償款的金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。則在本項(xiàng)內(nèi)容中首先須明確被拆遷房屋坐落何處，是否屬于拆遷范圍之內(nèi)，明確房屋坐落即明確房屋的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)等項(xiàng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一旦經(jīng)雙方確認(rèn)，該標(biāo)準(zhǔn)即確定，拆遷人與被拆遷人雙方將不會(huì)再就此產(chǎn)生糾紛;房屋的建筑情況，包括建筑面積、使用面積等。房屋的建筑規(guī)模是影響拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)的重大因素之一，雙方在協(xié)議中就此達(dá)成一致認(rèn)識(shí)，同樣有利于未來拆遷協(xié)議的順利履行。除上述項(xiàng)目外，雙方還可就房屋的裝修情況與地上附著物等情況在這里進(jìn)行記載，明確相關(guān)補(bǔ)償項(xiàng)目?？傊皆敿?xì)的記載越有利于減少糾紛，同樣有利于將來糾紛的解決。

四、約定拆遷安置補(bǔ)償事宜

拆遷安置補(bǔ)償事宜的約定共分兩部分：

(一)拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)。

(二)搬遷補(bǔ)助費(fèi)及臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

(三)其他補(bǔ)償費(fèi)。如：需要補(bǔ)償?shù)母綄傥锛捌鋬r(jià)值、搬遷補(bǔ)助費(fèi)數(shù)額、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)數(shù)額、裝修補(bǔ)償費(fèi)及拆遷非住宅房屋的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)等。

五、協(xié)議履行的約定

(一)補(bǔ)償費(fèi)的支付。

補(bǔ)償費(fèi)的支付應(yīng)當(dāng)包括兩部分內(nèi)容，一是產(chǎn)權(quán)交換房屋的交付;另一是補(bǔ)償款的支付。

1、房屋的交付。

(1)交付時(shí)間須約定。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱“合同法”)第一百四十二條規(guī)定：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。因此，確定房屋的交付時(shí)間對(duì)被拆遷人利益關(guān)系重大，涉及房屋毀損后果就由誰承擔(dān)等問題，應(yīng)在協(xié)議中首先予以明確。另外，根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谝话僖皇l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！钡谝话僖皇龡l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！苯桓稌r(shí)間確定后，拆遷人義務(wù)履行時(shí)間即告確定，如拆遷人不能在約定的時(shí)間交付房屋的，被拆遷人可依約定追究對(duì)方的違約責(zé)任。方式可為要求其繼續(xù)履行義務(wù)、支付違約金、賠償損失等。

(2)交付內(nèi)容須約定。

交付房屋的，對(duì)房屋質(zhì)量及裝修情況等應(yīng)當(dāng)予以約定，對(duì)房屋質(zhì)量的約定低于國家標(biāo)準(zhǔn)或者地方標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。另，訂立拆遷安置協(xié)議時(shí)，對(duì)安置房屋的結(jié)構(gòu)類型、戶型等情況亦應(yīng)當(dāng)進(jìn)行約定，雖然此內(nèi)容沒有法律法規(guī)等進(jìn)行規(guī)定，但也是切實(shí)涉及被拆遷人利益的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)予以注意。

2、補(bǔ)償款的支付。

對(duì)補(bǔ)償款的支付，當(dāng)事人可以約定一次性支付也可以約定分次支付，但對(duì)履行時(shí)間應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詳細(xì)約定，該約定的目的是確定拆遷人的義務(wù)履行期限，如在約定期限內(nèi)拆遷人不履行的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)支付方式亦應(yīng)當(dāng)予以約定，適當(dāng)?shù)穆男蟹绞绞钱?dāng)事人合法權(quán)益實(shí)現(xiàn)的表現(xiàn)，如一方選擇的履行方式導(dǎo)致另一方接受利益困難，則顯失公平。如有造成損失的，非違約方可以要求賠償。但此種權(quán)利的救濟(jì)顯然力量不足，一是此種損失往往很小，要求公力救濟(jì)成本過高;而當(dāng)事人要求私力救濟(jì)又無從依據(jù)。更重要的是，即使當(dāng)事人愿意付出高成本以公力救濟(jì)維護(hù)權(quán)益，但由于雙方之間沒有確定的責(zé)權(quán)劃分，維權(quán)的過程也非常艱難。

(二)房屋的騰退。

被拆遷人房屋的騰退是房屋拆遷人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的表現(xiàn)之一，是拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議實(shí)現(xiàn)的后果。如果約定的騰退時(shí)間屆至而被拆遷人沒有履行義務(wù)的，

拆遷人可以提出申請(qǐng)繼而引起強(qiáng)制拆遷程序，以保證拆遷工程的順利進(jìn)行，并保證工程項(xiàng)目總體進(jìn)度的正常實(shí)施。同樣，對(duì)于被拆遷人來說，騰退房屋的約定限制了其對(duì)房屋享有的占有、使用與收益等權(quán)利，其權(quán)利期限截止到騰退房屋的時(shí)間。

(三)房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的注銷。

注銷亦是房屋等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)消滅的方式，房屋與土地權(quán)利自權(quán)利登記時(shí)產(chǎn)生，自注銷登記時(shí)消滅。將被拆遷人房屋注銷后，拆遷人方可對(duì)項(xiàng)目建設(shè)辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。因此，對(duì)此項(xiàng)內(nèi)容的約定是對(duì)拆遷人權(quán)利的保護(hù)性規(guī)定。當(dāng)事人雙方可共同約定被拆遷人在一定的日期內(nèi)向其移交有關(guān)房屋、土地證件并辦理注銷手續(xù)，如被拆遷人不履行義務(wù)的，拆遷人可以尋求公力救濟(jì)。

被拆遷房屋的水、電、電話、有線電視、天然氣等遷移、轉(zhuǎn)戶、銷戶手續(xù)，乙方自行到有關(guān)部門申請(qǐng)辦理，并結(jié)清已使用的水、電、氣等費(fèi)用。

六、其他事項(xiàng)的約定

(一)違約責(zé)任。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款規(guī)定：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！钡谝话僖皇粭l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！笨梢姡袚?dān)違約責(zé)任是不履行或不適當(dāng)履行合同的主要不利后果，其形式包括采取補(bǔ)救措施及賠償損失。《中華人民共和國合同法》第一百零七條作了相同的規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)形式一般為繼續(xù)履行、修理、重做、支付違約金，造成損失的還應(yīng)當(dāng)賠償損失。

可見，在協(xié)議中明確約定違約責(zé)任，對(duì)雙方當(dāng)事人關(guān)系重大。如一方不依法或依約履行合同的，另一方當(dāng)事人可依據(jù)法律規(guī)定及協(xié)議約定要求相對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的違約責(zé)任中，一般為要求相對(duì)人履行協(xié)議及要求支付違約金和賠償損失。拆遷人與被拆遷人雙方可在協(xié)議中約定如下內(nèi)容：首先，約定拆遷人如不按協(xié)議規(guī)定的日期向被拆遷人交付各種補(bǔ)償費(fèi)用，逾期一日，應(yīng)按所欠款額的一定比例償付違約金;拆遷人如不按協(xié)議規(guī)定的地點(diǎn)和面積、層次給乙方安置住房，應(yīng)向乙方償付一定數(shù)額的違約金;被拆遷人如經(jīng)拆遷人按協(xié)議規(guī)定安置住房后，仍拒不搬遷的，每逾期一日，應(yīng)向拆遷人償付違約金等。上述事項(xiàng)與違約金數(shù)額的明確，是對(duì)拆遷人與被拆遷人在履行協(xié)議中權(quán)利義務(wù)之后果的明確，具有一定的懲罰性，能夠督促協(xié)議當(dāng)事人善意的履行協(xié)議。同時(shí)，還是該協(xié)議更具有可操作性的內(nèi)容。

(二)糾紛的處理。

糾紛是社會(huì)主體之間的一種利益對(duì)抗?fàn)顟B(tài)，民事糾紛則指平等主體之間發(fā)生的，以民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的社會(huì)糾紛。我國的民事糾紛解決機(jī)制有私力救濟(jì)、公力救濟(jì)與社會(huì)型救濟(jì)等。私力救濟(jì)即指當(dāng)事人在沒有第三方以中立名義介入糾紛解決的情形下，不通過國家機(jī)關(guān)和法定程序，而依靠自身或私人力量解決糾紛以實(shí)現(xiàn)權(quán)利的方式;公力救濟(jì)指通過國家公權(quán)力強(qiáng)制性解決糾紛的機(jī)制;社會(huì)型救濟(jì)指基于糾紛主體的合意，依靠社會(huì)力量解決民事糾紛的機(jī)制。對(duì)于此三種糾紛解決途徑，當(dāng)事人可以自行選擇適用。

在糾紛處理的約定中，當(dāng)事人可協(xié)議約定選擇自行和解或者仲裁與訴訟等，如涉及仲裁或訴訟的還可選擇明確的仲裁機(jī)構(gòu)或有管轄權(quán)的人民法院。

(三)協(xié)議的效力。

合同生效可為成立即生效，須經(jīng)批準(zhǔn)或登記等手續(xù)的，在批準(zhǔn)或登記后生效，如合同中約定生效期限或生效條件的，自期限屆至或條件成就時(shí)合同生效。合同的失效包括合同法第五十二條規(guī)定的

法定條件下的無效，合同被撤銷時(shí)合同的失效，合同解除、合同終止、合同履行完畢等情況下的失效。另外，如雙方約定合同履行期限的，期限屆滿合同失效。

合同的生效意味著雙方權(quán)利義務(wù)的開始，失效意味著雙方權(quán)利義務(wù)的結(jié)束，在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中，協(xié)議生效后拆遷人即有權(quán)利要求被拆遷人騰退房屋，如被拆遷人無正當(dāng)理由又不履行義務(wù)的，拆遷人可以通過申請(qǐng)?zhí)崞饛?qiáng)制拆遷程序;被拆遷人在協(xié)議生效后，有獲得安置補(bǔ)償與臨時(shí)安置費(fèi)等權(quán)利，如拆遷人不履行義務(wù)的，被拆遷人有通過公力救濟(jì)途徑強(qiáng)制拆遷人履行義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)。合同失效后，雙方的上述權(quán)利與義務(wù)即全部消滅。因此，對(duì)合同效力期間的約定是否明確對(duì)拆遷人與被拆遷人關(guān)系同樣非常重大，雙方應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定協(xié)議生效的時(shí)間，如簽字蓋章時(shí)生效或在某具體日期生效等，同時(shí)雙方可約定合同的有效期或約定合同失效的條件或者期限。如雙方約定：本協(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_______年，自______年______月______日至______年_____月_____日。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

來源：臨律-簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議拆遷戶要注意哪些問題，