一、會拆遷的地方超市可以開嗎

可以。家住山東濰坊的謝某在村口的自家臨街宅基地上經(jīng)營一家小超市已近20年，且辦理了營業(yè)執(zhí)照，這么多年來超市雖小但收入穩(wěn)定足以維持一家人的日常開銷。去年年末，謝某接到通知說其經(jīng)營超市的房屋位于316國道建設(shè)的拆遷范圍內(nèi)，拆遷方提出按照住宅給予拆遷補(bǔ)償，而謝某則主張拆遷房屋為商業(yè)用房，兩方由此產(chǎn)生糾紛。

眾所周知，在國有土地上的沿街用房基本都是正規(guī)的商服用房，產(chǎn)生的爭議很少，但在集體土地上的沿街用房往往是情況復(fù)雜難以處理，具體說來其可以分為以下幾種形態(tài)：

（1）有集體建設(shè)用地使用權(quán)證，當(dāng)中注明的用途性質(zhì)為住宅，但實(shí)際用于生產(chǎn)經(jīng)營的用房；

（2）客觀現(xiàn)實(shí)自然形成，即本身不是沿街用房，但房屋前面修路，房屋可做經(jīng)營之用，隨著時間推移自然形成的用房；

（3）村鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃的用房，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃分此地為超市一條街或者建材一條街等，即本身經(jīng)過鄉(xiāng)、村的統(tǒng)一規(guī)劃，但是未取得相關(guān)部門的建筑以及土地審批手續(xù)；

（4）自建宅基地，如農(nóng)家樂飯莊、農(nóng)家樂住宿等；

（5）集體企業(yè)改制，即之前是鄉(xiāng)辦或村辦企業(yè)，被一次性買斷的這種商鋪用房。

一、開發(fā)商可以自己拆遷嗎

不可以。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

二、拆遷戶怎樣同開發(fā)商談判

首先，你需要認(rèn)清自我。自己的房子有證嗎？合法嗎？如果沒有，是祖屋嗎？在和開發(fā)商談判之前，你第一位要做的就是知道自己的房屋是不是屬于自己，是不是合法擁有。這就好像做買賣，他來買咱們東西，但是咱得知道這個東西是不是咱得，咱能不能賣。

其次，你更要了解對手。在開發(fā)商取得該項(xiàng)目用地之前，需要辦理一大堆手續(xù)，總體來說就是國家承認(rèn)他這個項(xiàng)目的手續(xù)、國家同意他用地的手續(xù)、國家同意他拆遷的手續(xù)等等。法律為了保障咱們的利益，規(guī)定了公示公告的辦法，不是他辦了這些手續(xù)我們都不知道，只是我們沒有去了解或者不知道怎么了解。當(dāng)你了解了他們的項(xiàng)目內(nèi)容、用地合法性等信息后，你才有足夠的談判籌碼。

再次，你總是需要一點(diǎn)談判技巧。這場談判或者一方慘敗出場，或者雙贏結(jié)束。我們都希望是后者，但這基本是不可能的。開發(fā)商想用最低的成本拆咱們的房子；咱們想用這套房子拿到最多的利益。我們還拿買東西討價還價打比方：他想少花錢，你想多要價，你怎么能要到價呢？一是咱得貨好，二是他有問題。所以，你的談判就是說他有問題，你不愿意賣地，最后實(shí)在是不情愿，為了響應(yīng)國家號召、擁護(hù)政府政策才同意拆遷。這時就涉及一個關(guān)鍵問題——價格。

最后，你要對拆遷價格心里有數(shù)?，F(xiàn)在的拆遷補(bǔ)償一般都是按照市場價格，但是千萬不要用你附近最高的商品房價格要求，那樣你的談判基本要泡湯。另外，你還可以考慮多套補(bǔ)償方案，比如全部貨幣補(bǔ)償、全部產(chǎn)權(quán)安置、貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)安置各半；當(dāng)然還有其他補(bǔ)償方法，比如農(nóng)村的危房改造項(xiàng)目、承包相關(guān)工程；如果開發(fā)商和政府關(guān)系不錯，還能為你提供很多便利，比如給孩子落戶口，給老兩口上低保等。

二、超市拆遷怎么賠

法律分析：1、區(qū)位價（地錢）非住宅需要土地證。

2、房屋重置成新價（地上物錢）

3、搬家費(fèi)

4、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助（有營業(yè)執(zhí)照并且合法有效）

5、獎勵費(fèi)（依據(jù)當(dāng)?shù)匕徇w政策制定）

如果為住宅，有戶口、周轉(zhuǎn)費(fèi)，具體補(bǔ)償由當(dāng)?shù)卣咧贫ā?/p>

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、超市拆遷有賠償嗎

如果你經(jīng)營的超市在合同期內(nèi)要被拆遷，你是可以得到營業(yè)損失補(bǔ)償。以下是法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；　　

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

在有營業(yè)執(zhí)照的商業(yè)用房拆遷中，是可以有房屋拆遷補(bǔ)償、營業(yè)損失補(bǔ)償、設(shè)備搬遷補(bǔ)償、設(shè)備損壞補(bǔ)償?shù)妊a(bǔ)償項(xiàng)目。拆遷補(bǔ)償金額計算方式：非居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價確定，不適用最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)和價格補(bǔ)貼。

1、拆除未出租非居住房屋。

2、拆除公有出租非居住房屋，對所有人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋的市場評估×20%;對承租人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋的市場評估價×80%。

3、拆除房管部門代管的非居住房屋。

4、拆除房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體所有非居住房屋，對所有人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋的市場評估價×100%;對承租人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=市場評估價×80%。

房屋補(bǔ)償與宅基地補(bǔ)償。被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。有營業(yè)執(zhí)照的門面房，個體戶，經(jīng)營用房應(yīng)當(dāng)按照商業(yè)用房性質(zhì)補(bǔ)償。商業(yè)用房補(bǔ)償比住宅用房要高很多，要補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修費(fèi)用、拆遷過渡費(fèi)、安置等，應(yīng)積極爭取。

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