一、淺析集體土地征用補償標準,淺析集體土地征用補償標準

一、問題的提出依照現(xiàn)行法律，如果集體土地遵循合法的途徑被國家征用，相關補償費用包括耕地補償費、安置補償費以及地上附著物的青苗補償費。其中，土地補償費為該耕地征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。對這種人為降低的補償標準，學者們大都持批評態(tài)度，認為“土地補償費以農(nóng)地收益來計算并不能反映土地的真實價值，被征用人的利益在土地征用中沒有得到應有的體現(xiàn)”，農(nóng)民作為土地所有者，僅僅是獲得了一些“撫慰性”的補償;“按照我國東部地區(qū)一般耕地年產(chǎn)值800元左右計算，每畝土地補償費至多2萬元，僅相當于普通公務員一年的工資收入，根本不能體現(xiàn)土地的實際價值，損害了原土地所有人的經(jīng)濟利益……改革開放以來低價征用農(nóng)民的土地，至少使農(nóng)民蒙受了2萬億元的損失”。而對于產(chǎn)生這一問題的原因，學者們也大都認為是因為現(xiàn)行征地補償標準的計算方法不符合市場經(jīng)濟原則，土地價值人為背離市場價值。因此“征用集體土地應該體現(xiàn)市場機制和經(jīng)濟規(guī)律的原則，即要以土地所有權市場價格為參考來確定征地補償費用，……這樣才能體現(xiàn)市場經(jīng)濟的公平性。”毫無疑問，學者們在這一問題上的研究是卓有成效的，結(jié)論也是正確的，但是另一方面，將集體土地征用補償標準問題的研究僅僅局限于補償標準數(shù)額上的提高，也是不全面的。整體來看，我國集體土地征用補償制度的一個顯著特點是對失地農(nóng)民選擇貨幣補償為主的方式，一次性發(fā)放安置補償費，讓農(nóng)民自謀職業(yè)。這種“一次性”方式?jīng)]有照顧到失地農(nóng)民的長遠利益和預期收益，沒有考慮到土地出讓后的增值收益，更加導致失地農(nóng)民的生活沒有保障。所以，如何完善土地補償標準和方式，將農(nóng)村土地作為資本化的資源進行合理配置，反映土地的實際價值，確保失地農(nóng)民獲得長遠的土地收益來保障生活，就成為一個更加復雜的問題。對于這一問題，筆者擬用“未來性”這個詞加以概括，并對此展開討論。二、未來性的概念及其依據(jù)(一)未來性的概念解釋集體土地征用補償標準的未來性，是與補償標準的一次性和現(xiàn)有價值相對應的一個概念，包含了兩個層次的含義：其一，土地征用不僅補償被征土地現(xiàn)有的價值，而且考慮補償土地可預期、可預見的未來價值，即充分考慮土地的可增值性;其二，改變單一的一次性貨幣補償?shù)姆绞?，關注失地農(nóng)民今后的生計和長遠利益，致力于建立適合我國農(nóng)村的社會保障體系。這兩層含義是相輔相成的。另外，在理解上，應該區(qū)分“現(xiàn)有價值”和“現(xiàn)實價值”。筆者認為這兩個概念是不同的?，F(xiàn)實價值的外延更廣，包括了土地的現(xiàn)有價值，并且包括土地可預期的的未來價值。(二)未來性構(gòu)想的理論與現(xiàn)實依據(jù)1.法律的公平原則。政府在征用農(nóng)民的土地后，通過劃撥和出讓的方式轉(zhuǎn)讓給使用方，在這一過程中，國家獲取巨額的差價。調(diào)查資料顯示，滬寧高速的土地補償費僅8000元/畝，而其在的上市的土地市值高達20萬元/畝;在京珠線征地時，征地補償費為7萬/畝。而一般的耕地征地補償費為5-6萬/畝，但土地的實際價值起碼30萬元/畝，……，征地補償費到農(nóng)民手中僅2萬元/畝，而政府再行轉(zhuǎn)讓時，土地使用費一般為8-10萬元/畝。農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地、集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笏a(chǎn)生的增值利益全部被國家拿走，土地征用在某種程度上成為國家獲利的工具。這實際上是對農(nóng)民利益的剝奪，是不公平的，應該通過制度設計讓被征地的農(nóng)民分享這一未來的可預期收入。2.保護農(nóng)民的期待權。土地由于其特殊的性質(zhì)，其收益具有長期性。在正常的社會經(jīng)濟和自然條件下，一塊土地可以不斷的產(chǎn)生新的收益。假如這塊地被國家征收，即使農(nóng)民得到一部分補償，但是往往這種補償不能彌補農(nóng)民對土地未來持續(xù)收益的預期，尤其當農(nóng)民對土地投入了大量資金進行改良時，這種預期就表現(xiàn)的更為突出。3.替代集體土地的社會保障功能。在我國農(nóng)村，集體土地，尤其是耕地的一個顯著特點是承載了農(nóng)村的社會保障職能。我國目前尚未在農(nóng)村建立社會保障體系，所以土地的糧食產(chǎn)出功能就理所當然的成為了農(nóng)民最直接的社會保障。只要有土地在，起碼可以保證有飯吃，這就是中國農(nóng)民的土地情節(jié)。相反，一旦國家將土地征用，農(nóng)民雖可得到一筆補償費，但立即面臨著謀生的壓力，沒有土地的農(nóng)民如何保證最低的生活水平是征用制度的最大難題。所以，立法者在設計土地征用制度時，就應該考慮到這一現(xiàn)實因素，關注失地農(nóng)民的未來生計，用新的制度設計替代原有的土地保障功能，以穩(wěn)定社會。4.國外的立法例。土地補償標準包括未來增值或者關注被征用者的長期收益在世界上一些國家的土地立法上已經(jīng)得到了體現(xiàn)。根據(jù)美國財產(chǎn)法，合理補償是指賠償所有者財產(chǎn)的公平市場價格，包括財產(chǎn)的現(xiàn)有價值和財產(chǎn)未來盈利的折扣價格。日本于1951年公布《土地收用法》，規(guī)定土地征收按照既照顧公共利益又尊重私人所有權的原則，政府用租稅和這些事業(yè)的利用費形成的公共財源來賠償。三、未來性理念的實現(xiàn)——積極探索新的補償方式總體來看，要實現(xiàn)土地補償標準的未來性要求，就是要拋棄單一貨幣(且不完全)補償?shù)恼?。在市場機制的基礎上，以失地農(nóng)民的“收益權”為立足點，將原來的土地物質(zhì)產(chǎn)出轉(zhuǎn)化為長遠的財產(chǎn)收益權利，讓土地征用給農(nóng)民帶來一系列連續(xù)的收益流，并最終實現(xiàn)以下目標：平衡國家、集體、個人對土地增值部分的分配;保證被征地農(nóng)民的生活水平不降低，也就是使被征地農(nóng)民所得到的保障至少等同于擁有土地時的保障。要實現(xiàn)上述目標，在現(xiàn)有的補償方式下是行不通的，必需要積極探索新的集體土地征用補償方式。筆者查閱了一些資料，總結(jié)了近年來在各地實踐推行并獲得良好效果的新補償方式，記述如下：(一)債券或股權補償對于綜合效益周期長，收益穩(wěn)定的重點能源、交通、水利等基礎設施建設征地補償，可以發(fā)放一定數(shù)量的土地債券作為補償，或者以土地補償費參與入股經(jīng)營。這種方式可以使農(nóng)民不致因為喪失土地使用權而同時失去土地權益權，延續(xù)了農(nóng)民和土地的關系，有效的保障了所有人的根本利益。江蘇實行“村民所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)代管”的模式，成立了鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室，具體負責本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))征地補償費的管理。具體措施有：工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模較小的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由管理辦公室統(tǒng)一把補償費存入銀行，每年按利息分給被征地農(nóng)民;地理位置優(yōu)越的城市近郊鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村批準后，從征地補償安置費中拿出部分資金，用于本集體經(jīng)濟組織發(fā)展“生產(chǎn)”，年底進行收益分紅;工業(yè)生產(chǎn)有一定規(guī)模的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村，費用則由農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室統(tǒng)一管理，用于發(fā)展再生產(chǎn)。江蘇市胥口鎮(zhèn)的土地合作社，具有代表性：對本鎮(zhèn)農(nóng)村建設用地范圍內(nèi)的農(nóng)民承包的土地，將土地承包經(jīng)營權量化為股份，以每畝一股不低于1萬元折價入股，每年依照內(nèi)部章程進行紅利分配。合作社類似人，農(nóng)民折價入股的土地，由合作社委托鎮(zhèn)中心開發(fā)經(jīng)營。開發(fā)經(jīng)營后的土地由受托方按協(xié)議每年支付給合作社一定收益，合作社實行保底紅利分配和效益浮動紅利分配二段分配方法。初期個人保底紅利每年每股不低于500元，個人股權可以繼承、贈與，經(jīng)鎮(zhèn)相關部門批準可以轉(zhuǎn)讓，但不得退股提取現(xiàn)金。(二)社會保險安置建立社會保障機制，即為被征地農(nóng)業(yè)人口購買養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險，并將其養(yǎng)老、就業(yè)、醫(yī)療納入城鎮(zhèn)居民社會保障體系。這對于農(nóng)民來說，相當于以土地換社保。目前，不少地方就已從土地補償費、安置補助費、集體土地有償使用收入，政府土地招標拍賣掛牌出讓收益中一定比例，用于為農(nóng)民辦理養(yǎng)老與醫(yī)療保險。省在新近出臺的《關于加快建立被征地農(nóng)民社會保障制度的通知》中明確提出了實施被征地農(nóng)民社會保障，一般可先實行基本生活保障方式;也可實行基本生活保障與社會保障相結(jié)合的辦法;少數(shù)地方有條件的，還可直接納入城鎮(zhèn)社保體系。同時規(guī)定：被征地農(nóng)民參加基本生活保障和基本養(yǎng)老保險所需資金由政府、村(組)集體經(jīng)濟組織、個人共同出資籌集。政府承擔部分不低于保障資金總額的30%，村(組)集體經(jīng)濟組織和個人承擔70%，從土地補償費、征地安置補助費中列支和抵交。(三)留地安置留地安置是按照被征土地的面積的一定比例設置留用地，供失地農(nóng)民按城市規(guī)劃要求開發(fā)、經(jīng)營。留用地經(jīng)營所得收入，用于發(fā)展集體經(jīng)濟和改善失地農(nóng)民生活。江蘇省蘇州市采取了這種方法。留用地作為征地后對集體經(jīng)濟組織的補償方式之一，為支持被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民從事生產(chǎn)經(jīng)營，在規(guī)劃確定的建設用地范圍內(nèi)，根據(jù)需要安置的農(nóng)業(yè)人口，依照留用地所在地的土地級差收益和人均年收入1000元的標準，核發(fā)留用地指標。留用地可以是國有土地也可以是集體土地。對于位置安排、確定標準、權屬管理、審批手續(xù)、開發(fā)經(jīng)營、收益分配及相關扶持政策等方面都是由政府以文件的形式進行全面的規(guī)范。、、順德等地也采取了這種方式。(四)信用支持《市土地征用補償管理辦法》在信貸支持上面進行了有益的探索，創(chuàng)設了土地征用補償權利質(zhì)押貸款，即在土地被依法征用的農(nóng)民選擇分年支取土地征用補償金后，為緩解遠期按年分次支取和即期需要資金的矛盾，由信用社向失地農(nóng)民發(fā)放的，并以借款人的土地征用補償權利為質(zhì)押的一種貸款方式。其特點在于：1、對象是被征用的土地在信用社的轄區(qū)內(nèi)已取得土地征用分年補償權利，且在信用社開立個人存款結(jié)算帳戶的具有民事行為能力的農(nóng)民。2、用途必須限制于失地農(nóng)民合法的生產(chǎn)經(jīng)營和建房、嫁娶和教育等生活需求。3、還款方式上，設計出“貸款一次發(fā)放、本息分期歸還、每期還款額度小于每期可支取補償金額的方案”。4、貸款期限一般為10年，最長不超過50年。采用這一制度，農(nóng)民選擇分期支取土地補償金后，如果按期支取，可以保障其生活需要;如果趁機創(chuàng)業(yè)的話，憑此可向信用社申請貸款，而且在歸還貸款本息后，仍可正常支取補償款。

二、集體土地征地補償標準是怎樣的

集體土地征地補償標準：

1、土地法修正草案明確單獨補償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院制定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補償安置的具體標準。

2、先補償再征地，土地法修正草案取消30倍上限。

3、明確征地應按市場價格補償。根據(jù)草案，征地補償不再按以往的土地產(chǎn)值為標準計算。土地補償標準既考慮原有用途年產(chǎn)值因素，又要綜合考慮土地區(qū)位、供求關系、經(jīng)濟社會發(fā)展水平等各類因素，特別是被征地農(nóng)民社會保障的因素。住房和地上附著住的補償，則應當遵循市場原則。最終補償目的要達到保證被征地農(nóng)民原有生活有改善、長遠生計有保障的效果。

4、草案將補償內(nèi)容由三項改為五項。在現(xiàn)行“土地補償、安置補助和青苗地上附著物補償”基礎上，把住宅從地上附著物中單列出來，并新加了社會保障的補償。

5、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償；城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補償。

6、社保方面。將在補償資金中增加社保補貼資金，記入被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險個人賬戶。

7、草案還對征地程序作出原則性規(guī)定。必須依照合法、公正、公開的原則制定嚴格的程序”，并明確，“補償資金不落實的，不得批準和實施征地。

8、此次修改土地管理法是征地補償制度改革第一步，草案已授權國務院就征地補償安置制定具體辦法。依據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，農(nóng)村集體建設用地不能直接交易，只能通過國家向農(nóng)民征地，成為國有土地后再轉(zhuǎn)入市場。失地農(nóng)民往往無法正常分享土地增值收益，客觀上形成了政府與民爭利的局面。

9、如果對土地管理法中土地征收的補償標準作了修改，具體會提高多少征收補償？征收補償應該會提高到現(xiàn)在補償值的至少10倍。在土地管理法修正案中，如果將征收補償提高10倍，農(nóng)民一畝地能拿到60萬的征收補償。農(nóng)村集體土地或集體土地上房屋的征收，比國有土地上房屋征收復雜很多，包括城鄉(xiāng)接合部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、新城等大量的土地都是集體土地。按照目前的土地管理法，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。也就是說，一畝地一般征收補償不超過6萬元，折合到每平方米補償不足100塊錢。

10、綜合考慮多方面因素，草案將土地管理法第四十七條修改為：征收農(nóng)民集體所有的土地，應當依照合法、公正、公開的原則制定嚴格的程序，給予公平補償，保證被征地農(nóng)民原有生活有改善、長遠生計有保障，維護被征地農(nóng)民的合法權益；征地補償包括土地補償，被征地農(nóng)民的安置補助與社會保障費用，農(nóng)村村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償；征收農(nóng)民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院規(guī)定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補償安置的具體標準。

11、未來，土地管理法還可能進行更多的修訂，改革后農(nóng)民可稱為農(nóng)村集體土地交易的主體，通過稅收調(diào)節(jié)的方式，使部分土地收益成為地方財政收入。

三、集體土地征收補償標準都是怎么規(guī)定的？

1、土地補償費

用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。

2、青苗補償費

用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費

用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。

4、安置補助費

用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

集體土地征收補償標準？

1、土地補償費

用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。

2、青苗補償費

用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費

用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。

4、安置補助費

用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

集體土地征收補償標準是多少?

集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的行為。

當?shù)卣畷紤]土地原用途，當?shù)亟?jīng)濟水平，地上物價值等因素制定補償標準。

《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

集體土地的征收征用及補償

土地征收的補償項目以及標準是：

1、土地補償費。用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。計算方式：各政府因地制宜制定出各地區(qū)土地征收的價格(區(qū)片價)，乘以被征收土地的面積，就是土地補償費標準。

2、青苗補償費。用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。青苗補償費按征地時當季作物的產(chǎn)值計算。

3、附著物補償費。用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。

4、安置補助費。用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。，土地補償費和安置補助費合計按30倍計算。如果分開計算的話，安置費標準則按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值14倍。

國家征收土地的補償標準是怎么規(guī)定的？

國家征收土地各項征地賠償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的《征地賠償安置方案》規(guī)定。

土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定(有關土地補償費、安置補助費的補償標準)，按當?shù)亟y(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認可的單價為準。按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。

山東省的集體土地上房屋征收補償怎么做

1、要看當?shù)卣嫉难a償安置方案，原則上按公布標準進行補償。政府不公布補償標準則違法，可通過申請政府信息公開的方式知曉補償安置標準。

2、在此之前，不要輕易簽訂補償協(xié)議。及時對征收項目用地的審批、立項、規(guī)劃等方面進行審查，通過法律規(guī)定的復議或訴訟程序以及合理談判方式，爭取提高補償。

四、集體土地房屋補償標準有哪些

一、集體土地房屋補償標準有哪些1、集體土地房屋補償標準一般如下：（1）集體土地房屋征收補償費，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔；（2）集體土地房屋征收周轉(zhuǎn)補償費，以臨時居住條件劃檔；（3）集體土地房屋征收獎勵性補償費，由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地實際情況和國家法律政策確定。2、法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。二、集體土地房屋可以買賣嗎集體土地上建的房子是可以進行買賣的，不過只有本村的人才可以買賣，外來的人是沒有權利的，購買這樣的房子也沒有多大的價值。在房屋與土地的關系上，現(xiàn)普遍采取房地一體主義的原則，即房屋的所有權與其所附著的土地的所有權或者使用權同時移轉(zhuǎn)，只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭。

五、集體土地征地補償怎么分配

一、集體土地征地補償怎么分配1、集體土地征地補償分配如下：（1）土地補償費歸集體所有，應面向本集體經(jīng)濟組織的所有成員分配；（2）安置補助費歸土地承包人所有，應面向承包期內(nèi)失地的土地承包人分配；（3）青苗及地上附著物補償費歸經(jīng)營種植者和附著物權利人所有，應由村集體召開村民會議討論決定分配。2、法律依據(jù)：《土地管理法實施條例》第二十六條需要征收土地，縣級以上地方人民政府認為符合《土地管理法》第四十五條規(guī)定的，應當發(fā)布征收土地預公告，并開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估。征收土地預公告應當包括征收范圍、征收目的、開展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等內(nèi)容。征收土地預公告應當采用有利于社會公眾知曉的方式，在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布，預公告時間不少于十個工作日。自征收土地預公告發(fā)布之日起，任何單位和個人不得在擬征收范圍內(nèi)搶栽搶建；違反規(guī)定搶栽搶建的，對搶栽搶建部分不予補償。土地現(xiàn)狀調(diào)查應當查明土地的位置、權屬、地類、面積，以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數(shù)量等情況。社會穩(wěn)定風險評估應當對征收土地的社會穩(wěn)定風險狀況進行綜合研判，確定風險點，提出風險防范措施和處置預案。社會穩(wěn)定風險評估應當有被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人參加，評估結(jié)果是申請征收土地的重要依據(jù)。二、集體土地的征收程序是什么集體土地的征收程序如下：1、提出用地申請、擬定征用土地的方案；2、報送同級人民政府審核后，以書面形式公告；3、根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r擬定征地補償、安置方案，并予公告；4、落實征地補償、安置資金；5、交付土地。

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文章來源參考：【頭條】，集體土地征用補償新標準

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投稿：樂樂妍

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