一、征收集體土地房屋拆遷要注意什么問題？,征收集體土地房屋拆遷要注意什么問題

1、集體土地房屋拆遷

集體土地房屋征收拆遷是指依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法補(bǔ)償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。

2、集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別

征地拆遷是指國家因公共利益的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)將集體所有地土地征為國有后，對原集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，并給予補(bǔ)償?shù)男袨?。城市房屋拆遷是指因城市建設(shè)項目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照協(xié)議實施房屋拆遷的行為。我國法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。而農(nóng)民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征收中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定。房屋拆遷管理部門和國土資源管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征收中房屋拆遷的主管機(jī)關(guān)。由此可見，集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動，其各自遵循不同的程序和規(guī)則來實施。由于農(nóng)村與城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，很難制定一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，致使集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補(bǔ)償安置方面存在高低不等的標(biāo)準(zhǔn)，在拆遷中，兩種補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的選擇適用，往往成為當(dāng)事人各方爭議的一個焦點(diǎn)。

3、集體土地房屋拆遷是否可以強(qiáng)制拆遷？

可以申請法院強(qiáng)制拆遷。根據(jù)《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》第十六條規(guī)定：拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，可以向所在地的縣(市)區(qū)人民政府申請裁決。裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理裁決申請之日起三十日內(nèi)依法作出書面裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期拒不履行裁決確定的義務(wù)，又不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的，作出裁決的機(jī)關(guān)可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。實施強(qiáng)制執(zhí)行前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全。

4、征收集體所有土地房屋拆遷的安置方式主要有幾種？

征收集體所有土地房屋拆遷的安置方式主要有三種：調(diào)產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置。其中，遷建安置方式只能在縣(市)區(qū)人民政府確定的部分地區(qū)適用。鄞州區(qū)范圍可實行遷建安置的地點(diǎn)，已由《關(guān)于公布征收集體所有土地房屋拆遷宜遷建安置地點(diǎn)的通知》(鄞政發(fā)【2007】45號)文件確定。

5、集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題

(1)依法辦理征地審批手續(xù)。因建設(shè)項目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準(zhǔn)征收。我國《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。依照法律規(guī)定因建設(shè)項目需要用地的首先應(yīng)將集體土地征為國有，如項目建設(shè)不把集體土地依法征收為國有土地就實施房屋拆遷，從根本上違背了我國土地管理法的基本規(guī)定，沒有土地征收審批手續(xù)，就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據(jù)，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。

(2)征地管理部門按征地被批準(zhǔn)方案實施并發(fā)布拆遷公告。征收土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的范圍內(nèi)予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)包括批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法和辦理征土補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，尤其是集體土地征收中需拆遷房屋的，應(yīng)在公告中明確被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。同時可通知有關(guān)部門在拆遷用地范圍內(nèi)暫停辦理戶口的遷入、分戶；房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押；核發(fā)營業(yè)執(zhí)照等事宜。

(3)拆遷主體要有合法的資格并按程序規(guī)定拆遷。在征收集體土地房屋拆遷過程中，有些拆遷主體是縣、區(qū)政府，有些是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府，還有的是無拆遷資質(zhì)的有關(guān)部門，拆遷主體比較混亂，實際操作很不規(guī)范。目前，雖然對集體土地征收房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規(guī)，但根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)還是應(yīng)按照土地管理法的相關(guān)規(guī)定由縣、區(qū)以上國土資源管理部門組織實施拆遷或委托縣、區(qū)級國土資源管理部門實施拆遷為宜。而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、征收集體所有土地房屋拆遷問題

征收集體所有土地房屋拆遷問題1、什么是征收集體所有土地房屋拆遷？

答：征收集體所有土地房屋拆遷，是指因城市建設(shè)需要征用集體所有土地時，由建設(shè)單位或個人拆除房屋及其附屬物并給予補(bǔ)償?shù)幕顒印?/p>

2、征收集體所有土地進(jìn)行房屋拆遷的主要法律依據(jù)是什么？

答：征收集體所有土地進(jìn)行房屋拆遷的主要法律依據(jù)有：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條關(guān)于征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有的規(guī)定，以及杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過、浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議批準(zhǔn)的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》。

3、哪些地方的房屋拆遷按照《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》辦理？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第二條的規(guī)定，凡因城市建設(shè)需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物以及安置、補(bǔ)償?shù)仁乱说模鶓?yīng)遵守《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》。

4、因成片開發(fā)建設(shè)征地拆遷涉及零星國有土地上房屋及其附屬物拆遷的，如何拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)？

答：因成片開發(fā)建設(shè)征地拆遷涉及零星國有土地上房屋及其附屬物拆遷的，按《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》實施管理，但其補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)按《杭州市城市房屋拆遷管理條例》執(zhí)行。

5、公益性征用土地拆遷補(bǔ)償和商業(yè)性征用土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否一致？

答：按照規(guī)定，公益性用地和商業(yè)性用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是一致的?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，征地補(bǔ)償是根據(jù)土地的原用途給予補(bǔ)償，至于征收以后是公益性還是商業(yè)性用地，那是屬于現(xiàn)用途。公益性征用土地拆遷補(bǔ)償和商業(yè)性征用土地拆遷補(bǔ)償都應(yīng)當(dāng)根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》進(jìn)行。

6、余杭區(qū)征收集體所有土地拆遷房屋是否適用《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第三十六條規(guī)定，杭州市所轄各縣（市）征地拆遷，可參照本條例執(zhí)行。中共杭州市委、杭州市人民政府市委〔2001〕8號《關(guān)于蕭山余杭撤市設(shè)區(qū)后管理權(quán)限等問題的通知》規(guī)定，保留蕭山、余杭兩區(qū)享有地市一級部分經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，撤市設(shè)區(qū)前兩地制定的優(yōu)惠政策繼續(xù)有效，計劃生育、戶籍管理、土地征用、房屋拆遷、社會保障、房改政策、出租車營運(yùn)等政策目前維持現(xiàn)狀。原余杭市人民政府余政發(fā)［2000］160號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》的通知規(guī)定，凡在余杭區(qū)范圍內(nèi)，因城市建設(shè)需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物的，適用《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》。所以，余杭區(qū)征收集體所有土地拆遷房屋適用《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》。

7、余杭區(qū)征收集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置等事宜按什么標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行？

答：原余杭市人民政府余政發(fā)［2000］160號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》的通知規(guī)定，凡在余杭市范圍內(nèi)，因城市建設(shè)需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物的，拆遷房屋補(bǔ)償、安置等事宜按余杭市有標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

8、余杭區(qū)目前有哪些拆遷補(bǔ)償政策，如何適用？

答：余杭區(qū)目前的拆遷補(bǔ)償政策有，2001年6月28日區(qū)人民政府以余政發(fā)［2001］115號文件印發(fā)的《余杭區(qū)城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地征地拆遷有關(guān)補(bǔ)償政策意見》，適用范圍是余杭區(qū)城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)。

2002年9月1日后因征用集體所有土地需要拆遷農(nóng)村集體所有土地上的房屋的，適用2002年10月25日區(qū)人民政府文件以余政發(fā)［2002］188號文件發(fā)布的《關(guān)于征用集體所有土地房屋拆遷執(zhí)行新調(diào)整的〈余杭區(qū)房屋重置價格〉的意見》和2002年8月29日區(qū)人民政府文件以余政發(fā)［2002］147號文件發(fā)布的《關(guān)于實施〈浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法〉有關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》。

2004年4月1日起適用2004年4月13日區(qū)人民政府辦公室以余政辦［2004］77號文件發(fā)布的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)征用集體所有土地房屋拆遷執(zhí)行新調(diào)整的房屋重置價格的通知》和2004年3月30日區(qū)人民政府以余政發(fā)［2004］56號文件發(fā)布的《關(guān)于實施〈浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法〉有關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》。

但2004年4月1日前已發(fā)《集體所有土地房屋拆遷許可證》的，包括拆遷人(含接受委托拆遷、評估的中介機(jī)構(gòu))已與被征地單位或被拆遷人簽訂征地房屋拆遷補(bǔ)償安置包干協(xié)議的；或者同一建筑項目分期分批動遷的實行同一政策，即舊房的評估價格和新房的安置價格仍按調(diào)整前規(guī)定執(zhí)行。

9、余杭區(qū)征用集體所有土地房屋拆遷主管部門是哪個政府部門？

答：根據(jù)原余杭市人民政府余政發(fā)［2000］160號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》的通知的規(guī)定，凡在余杭區(qū)范圍內(nèi)，因城市建設(shè)需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物的，其房屋拆遷主管部門為余杭區(qū)土地行政管理部門。

10、什么是拆遷人？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第五條的規(guī)定，拆遷人是指取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設(shè)單位和個人。

11、什么是被拆遷人？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第五條的規(guī)定，被拆遷人是指對被拆遷房屋及其附屬物的合法所有權(quán)人。

12、拆遷人有哪些主要權(quán)利

答：通過對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償而取得拆除被拆遷人房屋及其附屬物的權(quán)利；有申請裁決和向法院起訴的權(quán)利；與房屋被拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的權(quán)利；達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議時，可以申請裁決的權(quán)利。

13、拆遷人有哪些主要義務(wù)

答：拆遷人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定查明被拆遷人的戶籍、被拆遷房屋及其附屬物狀況等事項。必須對被拆遷人給予補(bǔ)償和安置。

14、國務(wù)院辦公廳有關(guān)文件對拆遷人有什么要求

答：國務(wù)院辦公廳有關(guān)文件指出，拆遷人及相關(guān)單位要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，嚴(yán)禁野蠻拆遷、違規(guī)拆遷，嚴(yán)禁采取停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通等手段，強(qiáng)迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強(qiáng)制拆遷。否則，由所在市、縣房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，并依法予以處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。

15、被拆遷人有哪些主要權(quán)利？

答：被拆遷人有取得補(bǔ)償和安置的權(quán)利；有與房屋拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的權(quán)利；與拆遷人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議時，可以申請裁決的權(quán)利。

16、被拆遷人有哪些主要義務(wù)？

答：被拆遷人必須服從征地建設(shè)的需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

17、國務(wù)院辦公廳有關(guān)文件對拆遷人有什么要求

答：國務(wù)院辦公廳有關(guān)文件指出，對被拆遷人的一些不合理要求，不要作不符合規(guī)定的許愿和亂開口子，防止造成以鬧取勝的不良影響。對少數(shù)要價過高，無理取鬧的，要堅持原則，不能遷就；對少數(shù)公開聚眾鬧事或上街堵塞交通、沖擊政府機(jī)關(guān)的被拆遷人，要依法及時進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

18、拆遷用地范圍公告后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人應(yīng)暫停辦理哪些事宜？

答根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第七條的規(guī)定，征用集體所有土地需拆遷房屋的，在城市規(guī)劃主管部門核定拆遷用地范圍并由土地管理部門公告后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人暫停辦理下列事宜：

（一）暫停辦理戶口的遷入、分戶；

（二）暫停辦理房屋的買賣、交換、翻（擴(kuò)）建、析產(chǎn)、贈與、分戶、租賃、抵押等；

（三）暫停核發(fā)營業(yè)執(zhí)照、臨時營業(yè)執(zhí)照。

19、在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)事宜的期限為期限有多長？

答：在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)事宜的期限為三十個月。因特殊情況需要延長暫停辦理有關(guān)事宜期限的，應(yīng)在期滿前一個月報經(jīng)市土地管理部門批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長，但延長時間最長不超過十二個月。

20、什么是房屋拆遷許可證制度？

答：房屋拆遷許可證是拆遷行為獲得行政許可、拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證。

21、房屋拆遷許可證的特點(diǎn)和作用是什么？

答：房屋拆遷許可證具有一次性、局部性的特點(diǎn)，它只對特定的項目，在一定的時間和范圍內(nèi)有效。實施房屋拆遷許可證制度，是國家加強(qiáng)對房屋拆遷工作管理，維護(hù)國家和拆遷當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行的重要途徑。

22、如何申請取得《集體所有土地房屋拆遷許可證》？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第八條的規(guī)定，建設(shè)單位和個人征用集體所有土地需要拆遷房屋的，必須持建設(shè)項目及用地批準(zhǔn)文件、拆遷計劃及拆遷方案，向土地管理部門提出申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)才可取得《集體所有土地房屋拆遷許可證》。領(lǐng)取《集體所有土地房屋拆遷許可證》后，方可拆遷。

23、哪些情況下不得發(fā)放拆遷許可證？

答：國務(wù)院辦公廳文件規(guī)定，對違反城市規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃，沒有拆遷計劃、建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，以及拆遷補(bǔ)償資金、拆遷安置方案不落實的項目，不得發(fā)放拆遷許可證。

24、根據(jù)《集體所有土地房屋拆遷許可證》的規(guī)定，拆遷人應(yīng)該注意哪些事項？

答：拆遷人實施房屋拆遷不得超越經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。

拆遷人如需變更拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)重新辦理領(lǐng)證手續(xù)；延期拆遷的，應(yīng)當(dāng)辦理延期手續(xù)；終止拆遷項目的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷手續(xù)。

25、什么是征收集體所有土地房屋拆遷公告？

答：集體所有土地房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，土地管理部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等于以公告。

26、征收集體所有土地房屋拆遷公告的意義和作用？

答：征收集體所有土地房屋拆遷公告是一種告知性的文書，是行政機(jī)關(guān)將拆遷的有關(guān)事項向社會公布的一種形式，是對拆遷當(dāng)事人知情權(quán)的保護(hù)，是現(xiàn)代意義上政務(wù)公開、文明辦公的具體體現(xiàn)。

27、房屋拆遷有哪些形式？

答：1、人民政府組織統(tǒng)一拆遷，即由人民政府或其專門委托的單位統(tǒng)一進(jìn)行拆除、補(bǔ)償、安置等工作。

2、自行拆遷。它是指拆遷人自己對被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償。

3、委托拆遷。它是指拆遷人將房屋拆遷的補(bǔ)償和安置工作委托他人進(jìn)行。被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格的單位。

28、對拆遷形式，《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》有什么要求？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第九條的規(guī)定，實行綜合開發(fā)的地區(qū)，應(yīng)實施統(tǒng)一拆遷。土地管理部門不得接受拆遷委托。

29、什么是取得房屋拆遷資格的單位？

答：取得房屋拆遷資格的單位是取得《房屋拆遷資格證書》從事房屋拆遷的單位。

30、房屋拆遷資格的單位的設(shè)立要求是什么？

答：根據(jù)《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》，設(shè)立房屋拆遷單位必須具備下列條件：

（一）有上級主管部門同意組建的批準(zhǔn)文件；

（二）有明確的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的辦公場所；

（三）有與承擔(dān)拆遷業(yè)務(wù)相適應(yīng)的自有資金和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)管理人員。

31、應(yīng)當(dāng)如何對房屋拆遷單位進(jìn)行管理？

答：房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)依照《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》，對申請設(shè)立房屋拆遷單位進(jìn)行資格審查，對審查合格的單位頒發(fā)《房屋拆遷資格證書》（以下簡稱《資格證書》），對房屋拆遷單位和自行拆遷單位的業(yè)務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

32、如何對被拆遷房屋作價補(bǔ)償？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十二條的規(guī)定，被拆遷房屋需要作價補(bǔ)償?shù)?，由按?guī)定取得評估資格的單位在實施房屋拆遷前進(jìn)行房屋評估，但不得由拆遷人、被拆遷人進(jìn)行房屋評估。

33、什么是房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)？

答：房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)，指經(jīng)房屋拆遷部門或房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)，依法從事房屋拆遷估價業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)。

34、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資格等級分幾級？

答：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)實行一級、二級、三級制度。

35、各級資格房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)范圍是如何規(guī)定的？

答：一級機(jī)構(gòu)可從事各類房地產(chǎn)價格評估，可以跨省、自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務(wù)。

二級機(jī)構(gòu)可從房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資人股、司法中裁等方面的房地產(chǎn)價格評估?？梢栽谄渥缘氐氖　⒆缘貐^(qū)、直轄市區(qū)域內(nèi)從事評估業(yè)務(wù)。

三有機(jī)構(gòu)可從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目?？梢栽谧缘爻鞘袇^(qū)域內(nèi)從各評估業(yè)務(wù)。

臨時資格機(jī)構(gòu)的營業(yè)范圍根據(jù)其資金和人員的相應(yīng)條件確定，可在其注冊地城市區(qū)域內(nèi)從事評估業(yè)務(wù)。

36、房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)由誰委托？

答：參照《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第七條的規(guī)定，房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。

37、房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)的基本要求是什么？

答：房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)和評估人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

38、被拆遷房屋實際情況如何確定？

答：房屋拆遷評估人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

39、評估基準(zhǔn)日如何確定？

答：被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評估基準(zhǔn)日以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)。

40、評估情況如何公示？

答：參照《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第十八條的規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、依據(jù)、結(jié)果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不得少于10日。

41、對房屋拆遷評估報告有什么要求？

答：參照《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第七條和第十七條的規(guī)定，房屋拆遷評估報告必須經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽字并經(jīng)評估機(jī)構(gòu)蓋章。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供全部被評估房屋的整體評估報告和各套分報告、同時向被拆遷人出具分報告。

42、當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議怎么辦？

答：參照《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示時間內(nèi)向原評估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核，原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后10個工作日內(nèi)出具書面復(fù)核結(jié)果。

43、當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的怎么辦？

答：參照《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第二十一條的規(guī)定，當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向市、縣房屋拆遷土管部門書面申請裁決，當(dāng)事人為市、縣房屋拆遷管理部門的，應(yīng)向市、縣人民政府申請裁決。裁決部門受理裁決申請后，可提請市、縣房屋拆遷評估技術(shù)委員會對評估結(jié)果進(jìn)行鑒定，房屋拆遷評估技術(shù)委員會出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)，裁決部門應(yīng)當(dāng)自受理裁決之日起30日內(nèi)做出書面裁決。

44、如何確定房屋占地面積和建筑面積？

答：房屋合法占地面積和建筑面積以《集體土地使用證》或農(nóng)村私人建房用地批復(fù)上批準(zhǔn)的占地面積和建筑面積為準(zhǔn)。

原已發(fā)放《集體土地使用證》或已經(jīng)批準(zhǔn)，但遺失《集體土地使用證》和農(nóng)村私人建房用地批復(fù)的，按當(dāng)時家庭可享受宅基地建房的人口確定其合法占地面積，合法占地面積上的建筑面積視為合法，但必須有當(dāng)?shù)卮逦瘯彤?dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的證明。

1982年前國務(wù)院《村鎮(zhèn)建設(shè)管理條例》頒發(fā)前已建的房屋，符合一戶一宅規(guī)定的確認(rèn)為合法面積，但必須有當(dāng)?shù)卮逦瘯彤?dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的證明。

45、建筑面積的計算口徑是什么？

答：建筑面積計算口徑標(biāo)準(zhǔn)。建筑面積的計算口徑統(tǒng)一執(zhí)行國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年2月22日頒布的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GBT17986.1-2000)、浙江省建設(shè)廳2001年7月25日頒布的《浙江省關(guān)于貫徹執(zhí)行房產(chǎn)測量規(guī)范的若干規(guī)定》(浙建房〔2001〕130號)和中華人民共和國建設(shè)部2002年5月1日頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》(建住房〔2002〕74號)的有關(guān)規(guī)定。

46、私有住宅用房附屬的禽畜棚舍、室外廁所、門斗等，是否計算建筑面積？應(yīng)如何補(bǔ)償？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第二十七條的規(guī)定，私有住宅用房附屬的禽畜棚舍、室外廁所、門斗等，均不作原住宅用房建筑面積計算，由拆遷人給予相應(yīng)的折價補(bǔ)償。

47、對房屋承租人和借用人應(yīng)否安置和補(bǔ)償？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第二十三條規(guī)定，拆除出租（借）的住宅用房，拆遷人對租（借）用人不予安置和補(bǔ)償。

48、拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑如何補(bǔ)償？

答：拆除經(jīng)依法批準(zhǔn)尚未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可根據(jù)已使用年限給予適當(dāng)補(bǔ)償，但不作為安置依據(jù)。

49、私有住宅改作非住宅用房的，如何處理？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第二十二條的規(guī)定，原私有住宅改作非住宅用房的，仍作住宅用房處理。

50、對原為住宅的經(jīng)營性用房應(yīng)否補(bǔ)償？

答：國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)明電[2003]42號《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》指出，各地要本著實事求是的原則，采取積極有效的措施，切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

51、對有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)糾紛或其他產(chǎn)權(quán)不明的房屋如何進(jìn)行拆遷？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十五條規(guī)定，拆除有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)糾紛或其他產(chǎn)權(quán)不明的房屋，在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)不能解決糾紛或明晰產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后予以拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門組織拆遷人對需拆除房屋作勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全手續(xù)。

52、什么是房屋拆遷證據(jù)保全公證？

答：房屋拆遷證據(jù)保全公證是指在房屋拆遷之前，公證機(jī)關(guān)

對房屋及附屬物的現(xiàn)狀依法采取勘測、拍照或攝像等保全措施，以確

保其真實性和證明力的活動。

53、拆除違章建筑、臨時建筑和暫時保留使用的房屋應(yīng)否補(bǔ)償？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十六條規(guī)定，拆遷用地范圍內(nèi)的違法建筑物、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑和暫保使用的房屋，應(yīng)無條件自行拆除，不予補(bǔ)償，不作為安置依據(jù)。

54、在土地管理部門發(fā)出拆遷用地范圍公告后進(jìn)行的房屋裝修、翻（擴(kuò)）建的，可否予以補(bǔ)償？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第七條規(guī)定：征用集體所有土地需拆遷房屋的，在城市規(guī)劃主管部門核定拆遷用地范圍后，經(jīng)土地管理部門公告拆遷用地范圍后，不得再進(jìn)行房屋的買賣、交換、翻（擴(kuò)）建、析產(chǎn)、贈與、分戶、租賃、抵押等。所以，《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十六條第二款規(guī)定，被拆遷人在土地管理部門發(fā)出拆遷用地范圍公告后，進(jìn)行裝修、翻（擴(kuò)）建的，一律不予補(bǔ)償，不作為安置依據(jù)。

55、如何確定安置人口？

答：安置人口按照被拆遷人家庭常住戶口人數(shù)確定。

56、什么樣情況下可增加安置人口？

答：有下列情形之一的，可增加一個安置人口：

??（一）已婚尚未有子女的；

??（二）已領(lǐng)取獨(dú)生子女證的。

57、在本市市區(qū)無常住戶口的哪些人員可計入安置人口？

答：被拆遷人家庭成員在本市市區(qū)雖無常住戶口，但屬下列情形之一的人員，可計入安置人口：

（一）結(jié)婚三年以上的配偶；

（二）原戶口在拆遷地現(xiàn)在部隊服現(xiàn)役的軍人（不含已在外結(jié)婚定居人員）；

（三）原戶口在拆遷地的大中專院校的在校學(xué)生；

（四）在戶口所在地?zé)o人贍養(yǎng)，并在拆遷范圍內(nèi)實際居住二年以上的被拆遷人雙方父母；

（五）原戶口在拆遷地現(xiàn)在監(jiān)獄服刑、勞動教養(yǎng)的人員；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他人員。

58、拆遷期間出生或死亡的人口如何計算安置人口？

答：被拆遷人在拆遷公告之日起至正式安置前出生的人口應(yīng)作為安置人口，在此期間死亡的人口不再計入安置人口。

59、拆遷集體所有土地上私有住宅用房的安置方式有哪幾種？

答：有以下三種安置方式：遷建安置；調(diào)產(chǎn)安置；貨幣安置。

60、什么是遷建安置？

答：遷建安置是指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結(jié)合成新對被拆遷人予以補(bǔ)償，并提供遷建用地的有關(guān)費(fèi)用，由村民委員會負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點(diǎn)復(fù)建多層住宅進(jìn)行安置。

61、遷建安置中，農(nóng)居點(diǎn)具體安置方案由誰在什么時間確定？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十八條規(guī)定，在農(nóng)居點(diǎn)內(nèi)安置被拆遷人的，當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會應(yīng)在拆遷公告發(fā)布后十五日內(nèi)，確定具體安置方案。

62、什么是調(diào)產(chǎn)安置？

答：調(diào)產(chǎn)安置是指在拆遷私有住宅用房時，根據(jù)城市規(guī)劃不能新建農(nóng)居點(diǎn)的或被拆遷人全部是非農(nóng)業(yè)人口的以拆遷人統(tǒng)一建造的多層成套住宅用房，作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房，安置被拆遷人，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

63、對安置被拆遷人的住宅用房有什么要求？

答：安置被拆遷人的住宅用房必須符合國家規(guī)定的建筑設(shè)計規(guī)范和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并有相應(yīng)的通水、通電、排污等附屬設(shè)施。

64、什么是貨幣安置？

答：實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致，也可以由拆遷人對被拆遷人實行貨幣化安置，由被拆遷人自行解決拆遷安置用房。集體土地房屋拆遷的貨幣安置作為一種補(bǔ)充方式，在《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷條例》中只有原則性的規(guī)定，目前無可操作性的辦法和價格依據(jù)，故至今尚未正式實行，待條件成熟后再有步驟地實施。

一、農(nóng)村土地征收一般程序

農(nóng)村征地拆遷行為實際包括了土地征收、土地征用和拆遷房屋兩個階段，包括以下幾道程序：

1、辦理用地申請

用地單位需要征用土地進(jìn)行項目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的區(qū)縣國土房管局提交相關(guān)文件、資料，提出用地申請。

2、擬定征地方案

行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應(yīng)自申請之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

3、征地審查

國土房管局根據(jù)各項征地相關(guān)方案編制建設(shè)項目呈報說明書，并報送同級人民政府審核。

4、征地審核與批復(fù)

行政主管部門收到建設(shè)項目呈報說明書和有關(guān)方案后，對文件資料齊全符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報經(jīng)同級人民政府審核。

5、征用土地方案的公告

征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在的村、組內(nèi)以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。

6、制定征地補(bǔ)償安置方案

區(qū)縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬定征地補(bǔ)償、安置方案。

7、征地方案安置補(bǔ)償公告

有關(guān)人民政府的國土房管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬定征地補(bǔ)償、安置方案并予公告。

8、補(bǔ)償安置的措施

區(qū)縣國土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置費(fèi)方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

9、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

三、集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題有哪些

集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別

征地拆遷是指國家因公共利益的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)將集體所有地土地征為國有后，對原集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，并給予補(bǔ)償?shù)男袨?。城市房屋拆遷是指因城市建設(shè)項目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照協(xié)議實施房屋拆遷的行為。我國法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。而農(nóng)民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征收中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定。房屋拆遷管理部門和國土資源管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征收中房屋拆遷的主管機(jī)關(guān)。由此可見，集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動，其各自遵循不同的程序和規(guī)則來實施。由于農(nóng)村與城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，很難制定一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，致使集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補(bǔ)償安置方面存在高低不等的標(biāo)準(zhǔn)，在拆遷中，兩種補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的選擇適用，往往成為當(dāng)事人各方爭議的一個焦點(diǎn)。

集體土地房屋拆遷是否可以強(qiáng)制拆遷?

可以申請法院強(qiáng)制拆遷。根據(jù)《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》第十六條規(guī)定：拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，可以向所在地的縣(市)區(qū)人民政府申請裁決。裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理裁決申請之日起三十日內(nèi)依法作出書面裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期拒不履行裁決確定的義務(wù)，又不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的，作出裁決的機(jī)關(guān)可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。實施強(qiáng)制執(zhí)行前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全。

征收集體所有土地房屋拆遷的安置方式主要有幾種?

征收集體所有土地房屋拆遷的安置方式主要有三種：調(diào)產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置。其中，遷建安置方式只能在縣(市)區(qū)人民政府確定的部分地區(qū)適用。

集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題

(1)依法辦理征地審批手續(xù)

因建設(shè)項目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準(zhǔn)征收。我國《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。依照法律規(guī)定因建設(shè)項目需要用地的首先應(yīng)將集體土地征為國有，如項目建設(shè)不把集體土地依法征收為國有土地就實施房屋拆遷，從根本上違背了我國土地管理法的基本規(guī)定，沒有土地征收審批手續(xù)，就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據(jù)，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。

(2)征地管理部門按征地被批準(zhǔn)方案實施并發(fā)布拆遷公告

征收土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的范圍內(nèi)予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)包括批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法和辦理征土補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，尤其是集體土地征收中需拆遷房屋的，應(yīng)在公告中明確被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。同時可通知有關(guān)部門在拆遷用地范圍內(nèi)暫停辦理戶口的遷入、分戶;房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押;核發(fā)營業(yè)執(zhí)照等事宜。

(3)拆遷主體要有合法的資格并按程序規(guī)定拆遷

在征收集體土地房屋拆遷過程中，有些拆遷主體是縣、區(qū)政府，有些是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府，還有的是無拆遷資質(zhì)的有關(guān)部門，拆遷主體比較混亂，實際操作很不規(guī)范。目前，雖然對集體土地征收房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規(guī)，但根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)還是應(yīng)按照土地管理法的相關(guān)規(guī)定由縣、區(qū)以上國土資源管理部門組織實施拆遷或委托縣、區(qū)級國土資源管理部門實施拆遷為宜。而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(4)拆遷并進(jìn)行房屋市場評估、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一

由于集體土地征收中房屋拆遷，沒有一部較完善、完備的法律法規(guī)，且對房屋拆遷的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)又不適用城市房屋拆遷的規(guī)定，所以造成拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。有的農(nóng)戶在期限內(nèi)搬遷而所得補(bǔ)償不如后搬遷的農(nóng)戶，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農(nóng)戶到處上訪、哄鬧，造成社會不穩(wěn)定因素。為此，對集體土地征收中房屋拆遷，可根據(jù)拆一還一，不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積的大小給予合理的補(bǔ)償，或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進(jìn)行合理安排安置。對集體土地上的房屋進(jìn)行評估時，應(yīng)征求農(nóng)戶意見，提供由三家具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的，三級以上的房地產(chǎn)評估資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，由被拆遷人優(yōu)先選擇評估機(jī)構(gòu)，對收征地上的被拆遷房進(jìn)行市場評估。

四、集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。 征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條，征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

五、集體土地征收與房屋拆遷補(bǔ)償方案有幾種？

法律分析：集體土地上房屋拆遷可以分為三種情況，第一種是征地的時候，房屋作為附著物一起被征收，并進(jìn)行了安置補(bǔ)償;第二種是征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償并且補(bǔ)償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū);第三種是不改變集體土地的性質(zhì)，拆遷房屋后騰退土地仍用于具體設(shè)施或綠化建設(shè)。

法律依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》

第四十八條　征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》

第十二條 征收農(nóng)村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的，土地權(quán)利人可以請求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償。

征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

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文章來源參考：【頭條】，征收集體土地房屋補(bǔ)償與安置法

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投稿：施爽

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