一、被征收的房屋性質(zhì)如何認(rèn)定?

被征收的房屋性質(zhì)如何認(rèn)定也是征收工作中經(jīng)常遇到的問題，以住改商房屋為例，登記是住房，而實(shí)際作為商業(yè)性使用的房屋如何補(bǔ)償，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和司法解釋沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中爭(zhēng)議較大，有人認(rèn)為應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，有人則認(rèn)為應(yīng)以實(shí)際用途作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。2003年9月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況，經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。該通知屬于特殊規(guī)范性文件，具有國(guó)家政策的效力，對(duì)行政機(jī)關(guān)具有約束力，人民法院可以作為審查行政行為合法性的補(bǔ)充依據(jù)。具體而言：

1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù);

2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請(qǐng)變更登記;

3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實(shí)際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補(bǔ)償安置;

4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，但依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補(bǔ)償安置，同時(shí)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限以及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

一、征地拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)挠?jì)算公式是什么

1、被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)＝被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價(jià)×被拆遷居住房屋建筑面積。

被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級(jí)分別計(jì)算合并補(bǔ)償。

2、宅基地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)＝宅基地綜合補(bǔ)償單價(jià)×核定的宅基地土地補(bǔ)償面積

注：未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建設(shè)房屋，按照重置成新價(jià)和剩余使用期限予以補(bǔ)償，不給予宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價(jià)、宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)由市國(guó)土房管局根據(jù)當(dāng)?shù)卣畤?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)卣畤?guó)有土地所有權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況予以適當(dāng)調(diào)整，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后定期公布。

法律依據(jù)：

《拆遷裝修賠償》第三十條：拆遷非住宅房屋，實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷補(bǔ)償金按被拆遷房屋的建筑面積和市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)算，拆遷補(bǔ)償金全額支付給被拆遷所有人；實(shí)行房屋補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照貨幣補(bǔ)償方式結(jié)算的補(bǔ)償金提供價(jià)款相當(dāng)?shù)姆课萁o被拆遷人。房屋價(jià)款與補(bǔ)償金存在差價(jià)的，應(yīng)當(dāng)結(jié)算差價(jià)款，補(bǔ)償房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)保持不變。造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)助費(fèi)。拆遷住宅、非住宅兼用的房屋，按住宅房屋實(shí)行拆遷補(bǔ)償，并由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)助費(fèi)。

二、被征收房屋性質(zhì)如何認(rèn)定?

被征收房屋的性質(zhì)如何認(rèn)定，是在實(shí)際的工作中經(jīng)常遇到的問題，例如在住改商房屋征收中，登記的是住房，而實(shí)際中卻有很多是在底層，用作經(jīng)營(yíng)，這種登記是住房，實(shí)際是商業(yè)性使用的房屋如何補(bǔ)償，現(xiàn)在法律法規(guī)也沒有具體的規(guī)定，實(shí)踐中爭(zhēng)議很大，為此，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定："對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況，經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。"此規(guī)定可以作為審查行政行為合法性的補(bǔ)償依據(jù)。具體而言：

1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù);

2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請(qǐng)變更登記;

3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實(shí)際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補(bǔ)償安置;

4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，但依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補(bǔ)償安置，同時(shí)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限以及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

一、非住宅二手房風(fēng)險(xiǎn)答疑

網(wǎng)友提問：

非住宅二手房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

律師回答：

1、只要房屋的使用性質(zhì)不是住宅，就屬于非住宅使用面積，包括：商業(yè)用房，工業(yè)用房，用房，醫(yī)療用房，公共福利用房，軍事用房等。非住宅土地使用年限只有40年，住宅土地使用年限70年。在手續(xù)費(fèi)用上相差懸殊，比如住宅產(chǎn)權(quán)證明工本費(fèi)80元，非住宅產(chǎn)權(quán)證明工本費(fèi)550元。

2、非住宅就是不是住宅的意思，非普通住宅指的是沒達(dá)到普通住宅條件的住宅，房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅使用性質(zhì)的房屋，認(rèn)定為非住宅；未經(jīng)土地房屋主管部門批準(zhǔn)，擅自將住宅房屋改變?yōu)榉亲≌课莸?，按住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置。

三、被征收房屋性質(zhì)如何認(rèn)定

被征收房屋的性質(zhì)如何認(rèn)定，是在實(shí)際的工作中經(jīng)常遇到的問題，例如在住改商房屋征收中，登記的是住房，而實(shí)際中卻有很多是在底層，用作經(jīng)營(yíng)，這種登記是住房，實(shí)際是商業(yè)性使用的房屋如何補(bǔ)償，現(xiàn)在法律法規(guī)也沒有具體的規(guī)定，實(shí)踐中爭(zhēng)議很大，為此，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況，經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。此規(guī)定可以作為審查行政行為合法性的補(bǔ)償依據(jù)。具體而言：

1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù)；

2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請(qǐng)變更登記；

3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實(shí)際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補(bǔ)償安置；

4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，但依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補(bǔ)償安置，同時(shí)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限以及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

一、征地拆遷政策有哪些

1、先補(bǔ)償后搬遷，先安置后搬遷：

在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，第二十七條規(guī)定：實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

其確定了：不論是政府為公共利益進(jìn)行的拆遷，還是商業(yè)性開發(fā)拆遷，拆遷方均須通過法定程序，在取得被拆遷人同意、達(dá)成協(xié)議后，并給予被拆遷人充分補(bǔ)償，才可對(duì)房屋進(jìn)行拆遷。

而征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起，3個(gè)月內(nèi)全額支付。

2、原有的生活水平、不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)的生計(jì)、有保證：

必須保證原有生活水平不下降，這是征地時(shí)，當(dāng)?shù)卣?，必須主?dòng)滿足的最基本要求。

而征地補(bǔ)償，必須保證被征地農(nóng)民，在土地被征收后的、長(zhǎng)久穩(wěn)定生活來(lái)源和基本保障，將失地農(nóng)民恰當(dāng)?shù)募{入，相應(yīng)的就業(yè)、社保體系。

在《土地管理法》中，四十七條中規(guī)定了：依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

3、禁止采用非法的方式，進(jìn)行強(qiáng)拆；強(qiáng)拆的方式，只有司法強(qiáng)拆：

在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，第二十七條規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

4、手續(xù)不全，不得征地拆遷：

（一）合法征地行為的前提，首先是法定主體適格，包括：

征地批復(fù)機(jī)關(guān)主體：只有國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市政府，有權(quán)對(duì)上報(bào)的征地材料，進(jìn)行批準(zhǔn)。

制定、做出拆遷補(bǔ)償方案的主體：應(yīng)為縣、市級(jí)以上政府。

房屋強(qiáng)拆主體：強(qiáng)拆裁定書，應(yīng)是由法院，根據(jù)相關(guān)行政機(jī)關(guān)的申請(qǐng)做出的。

（二）拆遷過程中，法定的程序，應(yīng)包括：

發(fā)布擬征地公告征詢擬被征地人意見對(duì)土地及地上附著物調(diào)查登記擬訂一書四方案并上報(bào)審批發(fā)布征地公告發(fā)布征地補(bǔ)償安置方案公告上報(bào)審批補(bǔ)償安置方案土地補(bǔ)償?shù)怯浡鋵?shí)補(bǔ)償安置后交付土地拒絕達(dá)成協(xié)議、或拒交土地進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序。

二、被征收房屋如何評(píng)估

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的首選方式，只有被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達(dá)成一致意見時(shí)，才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，屬違反法定程序，所作出的評(píng)估報(bào)告不能采用。

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內(nèi)容審核：馮立影律師

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