一、城市房屋拆遷活動(dòng)中的幾大主體

1、拆遷人：指取得《房屋拆遷許可證》的單位。

2、被拆遷人：指被拆遷房屋的所有人。

3、房屋承租人：指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位或者個(gè)人。

4、拆遷實(shí)施單位(即拆遷公司)：指依法設(shè)立，取得房屋拆遷資質(zhì)證書(shū)，接受拆遷人委托，在批準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償安置協(xié)議的獨(dú)立法人單位。

5、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)(評(píng)估公司)：指具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，納入本地拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄，負(fù)責(zé)對(duì)被拆遷房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋(安置房)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的機(jī)構(gòu)。

6、房屋拆除單位(拆除公司)：指具有房屋拆除資質(zhì)，在拆遷活動(dòng)中負(fù)責(zé)對(duì)被拆遷范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行拆除的單位。

7、拆遷管理部門：指代表政府依法對(duì)拆遷活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理的機(jī)構(gòu)。

一、房屋拆遷活動(dòng)的分類

1、按土地性質(zhì)分：可分為集體土地上農(nóng)村征地房屋拆遷、國(guó)有土地上城市房屋拆遷；

農(nóng)村征地房屋拆遷的主管部門是市國(guó)土資源局；城市房屋拆遷的主管部門是市建設(shè)局(市拆遷辦)。

2、按項(xiàng)目性質(zhì)分：可分為市政道路拆遷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拆遷，社會(huì)事業(yè)拆遷，工業(yè)項(xiàng)目拆遷等。

二、城市房屋拆遷工作的基本程序是什么

1、拆遷調(diào)查和項(xiàng)目概算。由擬申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》的單位組織；

2、拆遷管理部門對(duì)申領(lǐng)單位所申報(bào)的材料進(jìn)行審核。提交申報(bào)的材料有：①建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證(附紅線圖)；③國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；④拆遷資金；⑤拆遷計(jì)劃和安置方案；

3、拆遷主管部門發(fā)放《房屋拆遷許可證》，同時(shí)發(fā)布《拆遷通告》，正式啟動(dòng)拆遷工作；

4、拆遷主管部門組織被拆遷人投票選擇確定評(píng)估機(jī)構(gòu)；

5、入戶調(diào)查(評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估調(diào)查，實(shí)施單位進(jìn)行附屬物、裝潢的調(diào)查)；

6、評(píng)估結(jié)果公示；

7、出具并送達(dá)評(píng)估報(bào)告；

8、正式開(kāi)始商談并簽訂城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議(獎(jiǎng)金期開(kāi)始)；

9、搬家、騰房、交鑰匙、領(lǐng)取補(bǔ)償款；

10、拆除房屋。

三、城市房屋拆遷補(bǔ)償所包含項(xiàng)目

1、房屋拆遷補(bǔ)償(通過(guò)評(píng)估確定)

2、房屋內(nèi)的裝潢、裝修及附屬物的補(bǔ)償；

3、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(過(guò)渡費(fèi))；

4、搬遷補(bǔ)助費(fèi)(搬家費(fèi))；

5、獎(jiǎng)勵(lì)(在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂協(xié)議且搬家交房的才可獲得獎(jiǎng)勵(lì))；

6、地大于房補(bǔ)償：指對(duì)合法土地面積大于合法房屋面積的部分所給予的補(bǔ)償。

四、城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?

①貨幣補(bǔ)償；②產(chǎn)權(quán)調(diào)換。具體由被拆遷人自行選擇。

五、如何認(rèn)定土地和房屋是否合法

1、土地的合法性和土地面積：擁有《國(guó)有土地使用證》的土地為合法土地，《國(guó)有土地使用證》上載明的面積為合法土地面積。

2房屋的合法性認(rèn)定：依據(jù)①《房屋所有權(quán)證》，②建設(shè)工程規(guī)劃許可證(建筑執(zhí)照)，③市區(qū)1985年的測(cè)繪圖。進(jìn)行認(rèn)定。

六、始終達(dá)不成協(xié)議的怎么辦

1、拆遷人申請(qǐng)行政裁決；

2、拆遷管理部門組織調(diào)解；

3、拆遷管理部門下達(dá)《行政裁決書(shū)》；

4、當(dāng)事人提起行政復(fù)議或行政訴訟；

5、強(qiáng)制執(zhí)行。

二、在城市房屋拆遷活動(dòng)中，被拆遷人享有哪些權(quán)利，承擔(dān)哪些義務(wù)

一）在房屋拆遷活動(dòng)中，被拆遷人應(yīng)當(dāng)享有如下權(quán)利：

1、依法獲得安置和補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。被拆遷人可以與拆遷人自由協(xié)商，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)度期限等事項(xiàng)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；若拆遷人不能一次將拆遷用房提供給被拆遷人時(shí)，被拆遷人有權(quán)利要求拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房。

2、有權(quán)選擇拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)置換。

3、對(duì)與拆遷人經(jīng)協(xié)商達(dá)成的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，有權(quán)利申請(qǐng)公證機(jī)關(guān)給予公證。

4、與拆遷人就拆遷補(bǔ)償安置用房的面積和安置地點(diǎn)、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞胶脱a(bǔ)償金額、周轉(zhuǎn)的過(guò)渡方式和過(guò)渡期限達(dá)不成協(xié)議時(shí)，有權(quán)利申請(qǐng)房屋拆遷行政主管機(jī)關(guān)行政裁決。

5、按照補(bǔ)償協(xié)議及時(shí)獲得足額補(bǔ)償金的權(quán)利，得不到此項(xiàng)補(bǔ)償金時(shí)可以向拆遷主管部門反映，根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議中約定的仲裁條款向選定的仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁，或向有管轄權(quán)的法院提起訴訟。

6、對(duì)于房屋拆遷裁決不服的，有權(quán)利向法院起訴，也有權(quán)向有關(guān)部門申訴或申請(qǐng)行政復(fù)議。

7、有權(quán)獲得拆遷補(bǔ)助費(fèi)。

8、不服拆遷行政管理部門行政處罰的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向人們法院提起行政訴訟。

9、對(duì)于拆遷人不依法拆遷的，可以請(qǐng)求拆遷行政主管部門依法給予行政處罰。

10、拆遷人不履行或者不完全履行協(xié)議的，有權(quán)就有關(guān)事宜向有關(guān)部門申請(qǐng)解決，或者向人們法院起訴。

11、對(duì)于縣級(jí)以上人民政府作出的限期拆遷決定不服的，可以向法院起訴。

12、在拆遷行政訴訟中，有權(quán)申請(qǐng)法院裁定停止被訴的具體行政行為，包括房屋拆遷糾紛裁定書(shū)、房屋拆遷許可證以及強(qiáng)制拆遷決定書(shū)等。

13、在房屋拆遷主管部門不履行法定職責(zé)的情況下，有權(quán)訴諸法院，判決房屋拆遷主管部門履行法定職責(zé)。

14、聽(tīng)證權(quán)。房屋拆遷主管部門在受理做出行政裁決的申請(qǐng)前，如果與拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。但具體的標(biāo)準(zhǔn)、程序應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)、直轄市政府房屋拆遷主管部門規(guī)定。

（二）在房屋拆遷的過(guò)程中，被拆遷人承擔(dān)如下的義務(wù)：

1、服從城市建設(shè)的需要，在拆遷人給予安置和補(bǔ)償后，在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成搬遷的任務(wù)。

2、自覺(jué)履行拆遷協(xié)議的規(guī)定，并在過(guò)渡期滿之后將周轉(zhuǎn)房騰退給拆遷人。

3、自覺(jué)履行拆遷主管部門及縣級(jí)以上人民政府已經(jīng)生效的法律文書(shū)。

4、自覺(jué)履行人民法院發(fā)生法律效力的判決書(shū)、調(diào)解書(shū)和裁定書(shū)等。

5、在拆遷范圍確定后，不得在拆遷范圍內(nèi)從事下列行為：新建、改建、擴(kuò)建房屋；改變房屋和土地的用途；租賃房屋等。

三、拆遷主體

法律分析：房屋拆遷主體是市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?/p>

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第四條 市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。 市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

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內(nèi)容審核：趙正群律師

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