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住房改商鋪，拆遷補(bǔ)償?shù)降自趺此?

  • 發(fā)布時(shí)間：

    2020-03-05 20:40:33

  • 作者：

    圣運(yùn)律師

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我們居住的房屋按照用途主要可以劃分為住宅和商用，但是在房屋拆遷補(bǔ)償中有時(shí)會(huì)遇到這樣一種情況——住改非。 有的被拆遷人會(huì)問：我的房

住房改商鋪，拆遷補(bǔ)償?shù)降自趺此?

    我們居住的房屋按照用途主要可以劃分為“住宅”和“商用”，但是在房屋拆遷補(bǔ)償中有時(shí)會(huì)遇到這樣一種情況——“住改非”。

    有的被拆遷人會(huì)問：“我的房子是臨街的房子，自家用于商用，現(xiàn)在遇到拆遷，我能不能獲得補(bǔ)償？在有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，手續(xù)齊全的情況下。拆遷辦說不給補(bǔ)償，合理么？

    “住改非”遭遇拆遷到底有沒有補(bǔ)償呢？今天圣運(yùn)律師事務(wù)所王有銀主任和你聊聊這個(gè)問題。

首先什么是住改非？

    簡(jiǎn)單來(lái)說，“住改非”是指國(guó)有土地或者集體所有的土地上的住宅，利用它們沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

    往往被拆遷房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途依然為住宅性質(zhì)，但是也可以依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)，稅務(wù)登記證也有繳納的記錄。

   《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》曾做出過相關(guān)的規(guī)定：對(duì)拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。

    并且《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條中也明確規(guī)定：被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)效益的，應(yīng)當(dāng)選用收益評(píng)估法。

    也就是說改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的房屋遭遇拆遷，一般而言也是可以根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況給予適當(dāng)?shù)牟疬w補(bǔ)償，具體的規(guī)定由地方制定。

住改非拆遷補(bǔ)償?shù)降自趺囱a(bǔ)？

    在拆遷時(shí)，由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，相關(guān)政策也并未統(tǒng)一，因此具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)尚沒有統(tǒng)一的規(guī)定，原則上需要考慮實(shí)際經(jīng)營(yíng)等情況給予相應(yīng)的收益補(bǔ)償。


一、房屋補(bǔ)償可直接享受商業(yè)用房補(bǔ)償?！?br />
    依據(jù)有些地方規(guī)定，在拆遷公告公布前，一段時(shí)間以上在經(jīng)營(yíng)的，能提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策。參照商業(yè)用房估價(jià)的前提一般為取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)納稅一定時(shí)間以上。

    也就是說能夠有明確的證明來(lái)認(rèn)定房屋確實(shí)是用于經(jīng)營(yíng)使用的，會(huì)按照商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，其他房屋不能證明的，是住宅的就按照住宅的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

對(duì)于商業(yè)房屋的拆遷補(bǔ)償一般包括：

1、補(bǔ)償搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

2、基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。需要看到拆遷協(xié)議，才能確定拆遷是否合法，以及能索要哪些賠償。

3、拆除非住房住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，也將得到補(bǔ)償：拆遷房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，在規(guī)定的過渡期限內(nèi)，按照所涉及的在冊(cè)工人數(shù)或者工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記的實(shí)際從業(yè)人數(shù)給予一次性最低工資補(bǔ)償。

 4、拆遷房屋造成停租的，一般而言可按房管部門核發(fā)的《房屋租賃證》所載明的租金標(biāo)準(zhǔn)的50%補(bǔ)償，直至回遷。

    但值得注意的是，有的地區(qū)會(huì)重點(diǎn)參照住宅的商用使用時(shí)間來(lái)確定補(bǔ)償。


二、實(shí)際從事經(jīng)營(yíng)，但房屋是住宅房性質(zhì)。

    也就是說，雖然從事了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但未能明確證明房屋確實(shí)是用于經(jīng)營(yíng)使用的，是住宅的就按照住宅的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。


    根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

    根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

    根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十二條的規(guī)定，因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

    根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定，對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

    簡(jiǎn)單來(lái)說，雖然是按照住宅房屋的補(bǔ)償估價(jià)金額來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?。但由于住宅房屋用于了?jīng)營(yíng)使用，遭遇拆遷時(shí)考慮到房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素除了應(yīng)該獲得對(duì)地上附屬物、建筑補(bǔ)償外，一般還會(huì)有對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)兩停損失的補(bǔ)償。

    最后圣運(yùn)律師要提醒您的是，“住改非”的補(bǔ)償問題各地區(qū)采用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均有一定不同，被拆遷人應(yīng)及時(shí)多了解本地的具體政策和規(guī)定，如果對(duì)補(bǔ)償有異議的，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)拆遷律師，必要的時(shí)候用法律的武器保障自己的合法權(quán)益免受侵害。
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