隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)不斷深入，越來越多的城市在不斷優(yōu)化和更新，征地工作必不可少。房屋征收補償工作通常都是要和房屋的評估價值相掛勾。那么面臨拆遷的您，知道在房屋征收中應(yīng)當如何進行評估嗎？今天圣運律師事務(wù)所王有銀主任為大家進行詳細講解。

以案說法

評估數(shù)額和拆遷戶的補償金額密不可分，今天就以一起經(jīng)典案例為大家詳細解讀：

    家住貴州省的劉女士，在市中心合法擁有商業(yè)用地一塊，該商業(yè)用地上有門面房及辦公用房600平方米，劉女士在上又自行建設(shè)了鋼混結(jié)構(gòu)房300平方米，用來開辦小超市。2014年5月1日，因此地要建大型娛樂設(shè)施項目，劉女士的房屋被列入了征收范圍。

    2014年8月1日，劉女士接到當?shù)亟值擂k的《通知》，方知自己的房屋已經(jīng)被列入了征收范圍。2014年8月13日，街道辦工作人員請劉女士過去商談補償問題。因?qū)ρa償方案未談妥，雙方未達成一致意見，劉女士于2015年4月1日委托律師爭取合法權(quán)益。

    劉女士的律師通過調(diào)查了解到：2014年9月29日，區(qū)政府已經(jīng)作出了房屋征收決定并公告，隨后區(qū)政府就委托了某房地產(chǎn)評估機構(gòu)對劉女士的房產(chǎn)進行了評估，并出具了評估報告。但劉女士卻于2015年的10月15日才收到此份評估報告，且該評估報告還不包含劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的價值。

案情分析

    律師經(jīng)過介入，發(fā)現(xiàn)本案中區(qū)政府在評估階段的違法點重重，這些違法點也是拆遷戶必須要注意的關(guān)鍵點：

第一， 房屋評估報告是否過期。

    根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的第二十六條的規(guī)定：估價報告應(yīng)用的有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。

    本案中區(qū)政府于2013年的9月29日就對劉女士的房屋進行了評估，但劉女士卻于2014年的10月15日才收到此份評估報告。由此可見，該份評估報告的時效明顯已經(jīng)過了法定的1年有效期限。

第二，房屋評估機構(gòu)的選定必須要有拆遷戶的參與。

    根據(jù)我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

    本案中區(qū)政府直接委托某房地產(chǎn)評估機構(gòu)，對劉女士的房屋進行評估的做法是明顯違法的。

第三， 房屋評估范圍需要注意。

    根據(jù)我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十四條的規(guī)定：市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。

    對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

    本案中的區(qū)政府在征收工作的前期，并未依法對劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的合法性進行認定，而是直接在房屋評估報告中沒有包含這部分價值。該做法，是明顯不合理的。

    在現(xiàn)實生活中，房屋征收補償價值的確定，主要是通過房屋征收估價來實現(xiàn)的。故而房屋征收的評估，不同于一般房地產(chǎn)的市場價格估價。房屋征收評估是一項政策性很強的評估業(yè)務(wù)，受土地和房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)的影響非常大。因此圣運律師提醒拆遷戶，在房屋征收活動中一定要高度注意此環(huán)節(jié)。

    另外，當拆遷戶對評估結(jié)果有異議時，應(yīng)當要自收到評估報告之日起的10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估，該申請應(yīng)該以書面的形式提出，并且要指出評估報告中存在的問題。

    拆遷戶對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起 10日內(nèi) ，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。但專家委員會作出的鑒定就是評估的最終結(jié)論。

    最后，如果拆遷戶對鑒定結(jié)論仍然有異議的，應(yīng)當及時的咨詢律師。必要時也可以委托專業(yè)的律師，代為依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟，通過法律途徑來維護自己的合法權(quán)益。