征求《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地上非住宅房屋征收評估與補(bǔ)償工作的通知(試行)》意見的通知

　　為落實(shí)北京城市總體規(guī)劃，促進(jìn)減量發(fā)展，進(jìn)一步統(tǒng)籌征收成本和規(guī)范做好國有土地上非住宅房屋征收評估與補(bǔ)償工作，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》《北京市人民政府關(guān)于更新出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，我委在深入調(diào)研、學(xué)習(xí)借鑒兄弟省市做法、多次征求專家和相關(guān)單位、部門意見的基礎(chǔ)上研究起草了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地上非住宅房屋征收評估與補(bǔ)償工作的通知(試行)》，現(xiàn)向社會公開征求意見，歡迎社會各界提出意見建議。

　　公開征集意見時(shí)間為：2022年7月25日至8月12日。

　　意見反饋渠道如下：

　　1.電子郵箱：zhengshou@zjw.beijing.gov.cn

　　2.通信地址：北京市通州區(qū)達(dá)濟(jì)街9號院北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會征收拆遷管理處(請?jiān)谛欧馍献⒚?ldquo;意見征集”字樣)

　　3.電話：010-55597308

　　4.傳真：010-55597147

　　5.登錄北京市人民政府網(wǎng)站(http://www.beijing.gov.cn)，在“政民互動”版塊下的“政策性文件意見征集”專欄中提出意見。

　　附件：

　　1.北京市關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地上非住宅房屋征收評估與補(bǔ)償工作的通知(試行)(征求意見稿)

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

　　2022年7月22日

　　附件1

　　北京市關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地上非住宅房屋征收評估與補(bǔ)償工作的通知(試行)(征求意見稿)

　　為進(jìn)一步做好本市國有土地上非住宅房屋征收評估與補(bǔ)償工作，規(guī)范非住宅房屋用途認(rèn)定、評估方法適用等情形，做到公平合理補(bǔ)償，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》《北京市人民政府關(guān)于更新出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、非住宅房屋對應(yīng)本市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分為商業(yè)、辦公、工業(yè)和公共服務(wù)類，評估時(shí)應(yīng)參照基準(zhǔn)地價(jià)土地用途二級分類對應(yīng)的非住宅房屋。

　　二、對已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整的認(rèn)定、處理和對未經(jīng)登記的非住宅房屋的認(rèn)定、處理，應(yīng)由區(qū)人民政府作出。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)依據(jù)認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

　　對已經(jīng)登記的非住宅房屋，改變原用途符合當(dāng)時(shí)市級政策的，可以進(jìn)行用途調(diào)整。補(bǔ)償時(shí)，按應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款額度扣減相應(yīng) 房屋評估價(jià)值。若被征收人提供補(bǔ)繳相應(yīng)地價(jià)款手續(xù)，則不予扣減。

　　對于未經(jīng)登記的非住宅房屋，依據(jù)土地權(quán)屬審查結(jié)論或其他相關(guān)文件進(jìn)行認(rèn)定，無法提供上述文件及證明的，由區(qū)人民政府結(jié)合規(guī)自部門、房屋管理部門、被征收人出具的有效證明文件以及相關(guān)證據(jù)材料研究確定。補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)扣減房屋評估價(jià)值的15%。如同時(shí)改變用途，比照前款再扣減房屋評估價(jià)值的25%。

　　三、以出讓方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價(jià)值評估，一般選用比較法、成本法、收益法，對以上方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中兩種方法進(jìn)行評估，合理確定評估結(jié)果。當(dāng)僅選用其中一種方法進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分說明理由，并向估價(jià)委托方報(bào)告。市級主管部門和行業(yè)協(xié)會每年對此類房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行重點(diǎn)檢查。

　　四、采用比較法評估非住宅房屋價(jià)值時(shí)，可比實(shí)例選取應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)第三十條：“被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)”的規(guī)定執(zhí)行(下同)。對可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度單項(xiàng)不得超過10%、綜合不得超過15%。

　　五、采用成本法評估非住宅房屋價(jià)值時(shí)，土地重置成本可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法，其中成本法的權(quán)重不得高于30%，基準(zhǔn)地價(jià)修正法的權(quán)重不得低于50%。

　　土地重置成本采用比較法評估時(shí)，可選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)近三年三個(gè)(含)以上土地市場招拍掛成交實(shí)例作為可比實(shí)例。

　　土地重置成本采用成本法評估時(shí)，可選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)近三年三個(gè)(含)以上土地一級開發(fā)項(xiàng)目或棚改項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)作為可比實(shí)例，且成本數(shù)據(jù)必須與評估對象的成本構(gòu)成及內(nèi)涵一致。

　　土地重置成本評估選用可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)在同一行政區(qū)內(nèi)選用。若無法滿足，可適當(dāng)擴(kuò)大到同一圈層區(qū)域(首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)、城市副中心、平原新城地區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)等)選用，也可調(diào)整在相鄰圈層區(qū)域選用，直至滿足條件。選用可比實(shí)例在同一土地級別的，應(yīng)當(dāng)參照《北京市區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)因素總修正幅度表》進(jìn)行修正。選用可比實(shí)例跨土地級別的，應(yīng)當(dāng)參照《北京市級別基準(zhǔn)地價(jià)表》進(jìn)行修正。選擇的可比實(shí)例最高與最低價(jià)格不得超過1.2倍，且修正后的比準(zhǔn)價(jià)格也不得超過1.2倍。

　　六、采用收益法評估非住宅房屋時(shí)，應(yīng)選擇與評估對象相同或類似的可比實(shí)例測算非住宅房屋的客觀租金等評估數(shù)據(jù)，嚴(yán)格遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)明確的估價(jià)規(guī)則。

　　七、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價(jià)值評估，應(yīng)當(dāng)遵循以出讓方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價(jià)值評估方法及原則，其房屋價(jià)值應(yīng)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房屋價(jià)值扣減政府土地出讓收益。政府土地出讓收益應(yīng)符合北京市相關(guān)政策規(guī)定。

　　八、征收國家黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位辦公房屋及附屬設(shè)施的，評估房屋的重置成新價(jià)，土地優(yōu)先由市、區(qū)人民政府按“一事一議、等價(jià)置換”的原則統(tǒng)籌解決，也可通過價(jià)值評估補(bǔ)償。

　　九、征收非住宅房屋，一般給予貨幣補(bǔ)償。具備存量非住宅房屋和安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件的行政區(qū)，可結(jié)合被征收人訴求，按照“一戶一策”的原則制定產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案，經(jīng)屬地政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　對符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，優(yōu)先進(jìn)行同用途房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換;對不符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，優(yōu)先給予貨幣補(bǔ)償。經(jīng)協(xié)商，也可按產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案給予不同用途的其他存量非住宅房屋和安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)出具的被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估報(bào)告，結(jié)算差價(jià)。稅費(fèi)按相關(guān)政策執(zhí)行。

　　十、本通知自 月 日起實(shí)施。本通知實(shí)施之前已發(fā)布征收決定的按原規(guī)定執(zhí)行。

　　十一、國有土地上其他搬遷非住宅項(xiàng)目可參照執(zhí)行。

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內(nèi)容審核：張小華律師

來源：臨律-北京市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地上非住宅房屋征收評估與補(bǔ)償工作的通知(試行)》已開始公開征求意見，