北京是全國最后一批實行市場評估價進(jìn)行拆遷的城市。

◆評估市場價相對于拆遷來說是遲來的愛，但不合潮流。

◆物權(quán)法確立的公共利益原則，仍未得到體現(xiàn);政府介入拆遷過多，權(quán)力沒有合理制約途徑。

全面實行市場估價補(bǔ)償 北京拆遷變局背后

經(jīng)濟(jì)觀察報6月29日第39版

記者胡芳潔北京報道

“朝陽門釘子戶立功了。”有網(wǎng)友在論壇上這樣調(diào)侃。

“朝陽門釘子戶補(bǔ)償要價每平方米20萬”的新聞出爐后不久，北京市建委頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見》，根據(jù)該文件，從今年6月15日起，北京市拆遷補(bǔ)償將全部按市場評估價確定。

從今年4月西長安街試點，到全面實行按市場價補(bǔ)償，僅僅過去了兩個多月的時間，是什么力量在如此迅速地推動北京拆遷制度的變革?

拆遷問題正在成為社會的主要矛盾

“6月15日之后，北京市的國有土地，將全部按照市場評估價進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。”北京市建委明確表示，6月15日之前的拆遷項目還是按照原來標(biāo)準(zhǔn)。

拆遷方式變革的背后，是由拆遷引發(fā)的社會矛盾的驚人積累。

2002年，原建設(shè)部副部長劉志峰在當(dāng)年9月召開的全國城市房屋拆遷工作座談會上透露，建設(shè)部2002年1至8月受理來信4820件次，涉及拆遷問題的占28%;上訪1730批次，拆遷問題占70%;集體上訪123批次，拆遷問題占83.7%。

本報沒有得到近年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但此類訴訟案件的增長趨勢隱約可見。

“今年的業(yè)務(wù)量比去年同期增加了一倍，2009年一季度的業(yè)務(wù)量，是2007年全年的總和。”拆遷律師楊在明表示。

拆遷矛盾，已經(jīng)變成一種普遍的社會現(xiàn)象。“最牛釘子戶”，成為這個時代一個復(fù)雜的名詞。而更多的人，走上了法律維權(quán)的道路。

金先生是海淀區(qū)門頭新村建設(shè)項目的拆遷戶，該區(qū)域處于香山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，金先生家的房屋經(jīng)過評估，補(bǔ)償價格約為4000元/平方米。同市價比較，該區(qū)域別墅項目“香山清琴”平均售價超過4萬元/平方米。由于對補(bǔ)償價格不滿意，金先生正在委托律師進(jìn)行維權(quán)。

此外，政府與被拆遷人的對立也在激化。

據(jù)相關(guān)當(dāng)事人給本報提供的信息，去年年底，上海東方國貿(mào)西郊批發(fā)市場的拆遷，就導(dǎo)致了惡劣的暴力事件。

由于對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意，該市場500多名租戶拒絕搬遷，2008年12月1日凌晨1點30分左右，70多名穿著警察制服的人、40多名穿協(xié)警制服的人及100多名穿迷彩服的人進(jìn)入國貿(mào)廣場，將租戶控制住，在此過程中，在警察的協(xié)助下，其中一人被打倒在地抬走，四無人被抓走。目前該案件的處理依然處于僵持階段。

由于政府部門擁有拆遷標(biāo)準(zhǔn)的制定、裁決方面的權(quán)力，如果被拆遷人認(rèn)為這一標(biāo)準(zhǔn)欠缺公平，這一情況往往會將被拆遷人與政府對立起來，并上升到官民矛盾的層面。

一位在全國多年代理訴訟的律師告訴記者，各地政府的做法，正在激化這種矛盾。“例如在杭州，政府公開拆遷許可證，只是在杭州日報上登了個小條，很多人根本就沒有看到，等知道要拆遷，已經(jīng)過了行政復(fù)議和訴訟期;上海更絕，浦東新區(qū)公布拆遷許可證，就貼在門上，拍完照留下證據(jù)，就拿走了……”

伴隨著增加土地儲備力度加大、軌道交通等建設(shè)項目的加快，北京市的拆遷壓力正在增加。今年1至5月，北京市已啟動住宅拆遷1.7萬戶，是去年同期的10倍。

遲來的“市場價”

“北京這樣做是比較聰明的做法。之前博弈的結(jié)果是補(bǔ)償價往往高于評估價，與其這樣，還不如按市價補(bǔ)償提高補(bǔ)償額。”楊在明說。

被拆遷者認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，成為所有拆遷糾紛的主要問題。

根據(jù)北京之前的估價方式，房屋價值是被嚴(yán)重低估的。但從2001年至今，法院的裁決依據(jù)依然沿用該標(biāo)準(zhǔn)。

早在2001年國務(wù)院頒布《城市房屋拆遷管理條例》，明確規(guī)定拆遷補(bǔ)償金額，“以房地產(chǎn)市場評估價格確定”;2004年就開始生效的建設(shè)部文件《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，也明確規(guī)定拆遷評估價格應(yīng)為“房地產(chǎn)市場價格”，并要求各市、縣政府部門，至少每年定期公布一次各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。北京一直以來都沒有依此制定細(xì)則和執(zhí)行。

北京才良律師事務(wù)所律師，拆遷法專家王才亮表示，北京是全國最后一批實行市場評估價進(jìn)行拆遷的城市。

“中國最大的開發(fā)商都在北京，這里是開發(fā)商利益最強(qiáng)大的城市;對拆遷補(bǔ)償?shù)难芯恳彩亲钌畹模瑹o非是缺少影響政策的渠道。”王才亮說。

多位律師表示，現(xiàn)在普通民眾的維權(quán)意識在提高。這也從一定程度上解釋了拆遷訴訟增多的原因。

王才亮表示，新規(guī)定只是針對國有土地，并沒有區(qū)分因公共利益或非公共利益導(dǎo)致的拆遷。“政府過多介入到非公共利益的拆遷中，非公共利益的拆遷是市場行為，市場行為是不需要政府定價的。”

在北京，在房地產(chǎn)開發(fā)等商業(yè)行為的拆遷中，法院的裁決依據(jù)依然以遠(yuǎn)低于市場價的評估報告為依據(jù)，這種方式顯然只對開發(fā)商有利。

“2001年以前，北京的拆遷政策是全國最好的。”王才亮說。北京早期的拆遷，主要目的是改造危房，直接受益人是被拆遷戶?；剡w率高，部分被拆遷戶被安置在離舊城較近的地段。

近10年來，房地產(chǎn)業(yè)興起，政府拆遷與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)拆遷開始，住房保障體系缺失，貨幣補(bǔ)償成為主流的補(bǔ)償方式，拆遷的外部矛盾顯現(xiàn)。

作為試點的西長安街拆遷工程，目前無法確認(rèn)簽訂拆遷合同的住戶有多少，但北京市西城區(qū)新聞辦公室副主任孟慶利很自信地表示，“你可以到現(xiàn)場去看。”

估價只是拆遷問題的一個方面，市價評估，并不能解決拆遷的所有矛盾，但對于北京來說，已是往前跨進(jìn)了一大步。

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來源：頭條-王才亮接受專訪談北京拆遷評估新政，王才亮接受專訪談北京拆遷評估新政