安徽省淮南市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案的通知

　　淮府辦〔2021〕10號

　　各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

　　經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》印發(fā)給你們，請認真組織實施。

　　2021年4月12日

　　安徽省淮南市全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案

　　為深入貫徹習近平總書記考察安徽重要講話指示精神，全面推進全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》(國辦發(fā)〔2020〕23號)、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案的通知》(皖政辦〔2020〕21號)等文件精神，結(jié)合我市實際，制定《全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》。

　　一、目標要求

　　(一)總體目標。

　　到2022年，形成較完備的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策措施和可持續(xù)發(fā)展工作機制。到“十四五”末，2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)應(yīng)改盡改;有條件的縣區(qū)，力爭完成2005年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

　　(二)工作要求。

　　將老舊小區(qū)改造與海綿城市建設(shè)、城市有機更新、城市生態(tài)保護與修復相結(jié)合，政府加強引導和規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，社區(qū)黨組織加強引領(lǐng)，居民發(fā)揮主體作用，社會力量及關(guān)聯(lián)單位積極參與。以小區(qū)設(shè)施改造、環(huán)境優(yōu)化、服務(wù)提升為重點，完善社區(qū)治理體系，注重維護城市傳統(tǒng)特色風貌，提升歷史文化街區(qū)、歷史建筑等保護利用水平，整體謀劃、部門聯(lián)動，“一項目一方案”推進，全面改善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居住環(huán)境和功能品質(zhì)，推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。

　　(三)改造范圍和改造內(nèi)容。

　　1.對2000年底前建成的老舊小區(qū)進行重點改造，支持提質(zhì)改造，鼓勵提前改造。重點改造建成于2000年底前、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施老舊缺失、居民改造意愿強烈的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)(包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區(qū)、市屬企業(yè)家屬區(qū))。已按照有關(guān)規(guī)定實施基礎(chǔ)類改造的小區(qū)，可在改造內(nèi)容不重復的前提下，對房屋、小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施等進行改造完善和提升，提高品質(zhì)。支持對小區(qū)內(nèi)危險房屋進行治理。鼓勵有條件的縣區(qū)在重點改造小區(qū)應(yīng)改盡改前提下，適當放寬改造年限，提前對2005年底前建成的老舊小區(qū)進行改造。嚴禁借城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造之名變相進行房地產(chǎn)開發(fā)。

　　2.實施基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)改盡改，完善和提升小區(qū)功能。改造市政基礎(chǔ)設(shè)施，修繕小區(qū)建筑物公共部位，提升人居環(huán)境及配套設(shè)施建設(shè)水平。挖掘小區(qū)、片區(qū)內(nèi)空間資源，整合周邊零星碎片化土地，利用包括機關(guān)企事業(yè)單位空置房屋在內(nèi)的各種社會資源，在老舊小區(qū)內(nèi)及周邊健全社區(qū)組織用房、社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、停車場、體育健身、文化、應(yīng)急救援站、警務(wù)室等公共服務(wù)設(shè)施和周界防護等智能感知設(shè)施，完善家政、寄遞服務(wù)、助餐、便民市場、便利店等社會服務(wù)設(shè)施。

　　二、主要任務(wù)

　　(一)編制改造專項規(guī)劃和年度計劃。安徽省淮南市各縣、區(qū)政府要組織開展全面調(diào)查摸底，摸清城鎮(zhèn)各類老舊住宅小區(qū)房屋、土地及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、權(quán)屬情況、群眾改造意愿、籌資能力、引入社會資本可行性等基本情況，并登記造冊。由市城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，市發(fā)改、財政、自然資源和規(guī)劃部門，結(jié)合摸底情況，對照城市規(guī)劃，梳理老舊小區(qū)周邊空間資源，編制“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，統(tǒng)籌安排城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造時序、內(nèi)容。市、縣區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同發(fā)展改革、財政部門，根據(jù)老舊小區(qū)改造規(guī)劃建立項目庫和分年度實施計劃，并可根據(jù)實施情況及時對項目庫和實施計劃進行動態(tài)調(diào)整。(責任單位：市城鄉(xiāng)建設(shè)局、市發(fā)改委、市財政局、市自然資源和規(guī)劃局，各縣區(qū)政府)

　　(二)協(xié)同制定改造方案。 安徽省淮南市各縣區(qū)人民政府搭建溝通議事平臺，開展由基層黨組織引領(lǐng)的形式多樣、組織有序、實施規(guī)范的基層協(xié)商。由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))牽頭，充分了解居民需求，在改造內(nèi)容、方式等方面協(xié)商達成共識，優(yōu)先考慮居民改造意愿強、參與積極性高的小區(qū)，制定初步改造方案。廣泛開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，發(fā)動群眾共謀共建共管共評，先完成拆除違法建設(shè)、治理開墻打洞等事項后再啟動實施改造。社區(qū)黨組織、居委會組織業(yè)主委員會等征求居民意愿，引導居民參與改造，并在改造完成后協(xié)商決定小區(qū)管理模式。(責任單位：各縣區(qū)政府)

　　(三)明確改造實施(投資)主體。安徽省淮南市各縣區(qū)人民政府要統(tǒng)籌考慮實施小區(qū)改造及改造后設(shè)施運營、后期管理等因素，明確改造項目實施(投資)主體，將老舊小區(qū)改造與智慧城市、未來社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與老舊房屋改造、交通出行改善、智慧設(shè)施升級、公共服務(wù)提升等項目。鼓勵國有實施(投資)主體將財政投入資金作為老舊小區(qū)改造資本金，依托改造區(qū)域內(nèi)相關(guān)公共服務(wù)資源，搭建投融資平臺，提升改造水平。(責任單位：各縣區(qū)政府)

　　(四)強化專營設(shè)施一體改造。老舊小區(qū)內(nèi)入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于專營單位的，專營單位應(yīng)當出資改造，與老舊小區(qū)改造同步實施。改造后，專營設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。專營單位的改造計劃，應(yīng)與市、縣老舊小區(qū)改造規(guī)劃有效對接，協(xié)同推進。在實施過程中，相關(guān)單位要加強與專營單位對接，做好管線保護，不得收取進場費等額外費用。通信運營企業(yè)在實施改造時要嚴格按照技術(shù)規(guī)范要求，實行共建共享。(責任單位：市經(jīng)信局、市發(fā)改委、市城鄉(xiāng)建設(shè)局，各縣區(qū)政府，各管線產(chǎn)權(quán)單位)

　　(五)加強項目建設(shè)管理。按照“誰建設(shè)、誰負責”“誰服務(wù)、誰負責”原則，落實勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等項目改造建設(shè)各方主體責任，以及單位負責人、項目負責人和有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員的終身責任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立適合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的質(zhì)量安全監(jiān)管機制及相關(guān)配套制度，實現(xiàn)過程可監(jiān)督、責任可追溯、績效可量化、群眾滿意度可感知。將老舊小區(qū)改造各類審批事項納入工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)監(jiān)管范圍，組織各有關(guān)部門和管線產(chǎn)權(quán)單位等對老舊小區(qū)改造具體方案進行聯(lián)合審查，優(yōu)化項目立項、用地、規(guī)劃審批程序，簡化施工許可證辦理手續(xù)，提升項目審批效率。加強項目質(zhì)量管理，提高改造質(zhì)量。完善適應(yīng)改造需求的標準體系，制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)規(guī)范，明確智能安防等建設(shè)要求，鼓勵綜合應(yīng)用物防、技防、人防等措施滿足安全需求。(責任單位：各縣區(qū)政府，市城鄉(xiāng)建設(shè)局、市公安局、市民政局、市自然資源和規(guī)劃局、市市場監(jiān)督管理局、市住房保障和房產(chǎn)局、市郵政管理局等相關(guān)市直部門)

　　(六)開展危險房屋整治。房屋所有人對經(jīng)鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構(gòu)的處理建議，及時加固或修繕處理。鑒定為D級的危房，需要通過棚戶區(qū)改造方式消除安全隱患的，按照城市棚戶區(qū)改造政策，優(yōu)先納入棚戶區(qū)改造計劃;對未納入棚戶區(qū)改造計劃的，由當?shù)卣M織實施危舊房改造。(責任單位：市住房保障和房產(chǎn)局，各縣區(qū)政府)

　　(七)堅持改造與管理同步提升。 建立健全街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)黨組織領(lǐng)導下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多方議事協(xié)調(diào)工作機制，推動建立老舊小區(qū)后續(xù)長效維護及日常管理工作機制，鞏固提升改造成果。老舊小區(qū)改造后，有條件的小區(qū)應(yīng)在街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)組織協(xié)調(diào)指導下，由業(yè)主及時依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對照物業(yè)服務(wù)標準，明確服務(wù)內(nèi)容和收費標準;暫不具備條件的小區(qū)，由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))辦事處牽頭征求業(yè)主意見，可通過托管、社會組織代管、居民自管等方式進行管理。加快推進物業(yè)管理信息化建設(shè)，建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)信息化平臺，推進建設(shè)和使用業(yè)主大會電子投票決策支持系統(tǒng)，有效解決老舊小區(qū)業(yè)主大會“召開難、投票難”問題。(責任單位：各縣區(qū)政府，市住房保障和房產(chǎn)局)

　　(八)實施連片改造。老舊小區(qū)改造區(qū)域劃分要對接城市規(guī)劃和控制性詳規(guī)，梳理老舊小區(qū)及周邊資源，通過拆除違建、打通圍墻、暢通微循環(huán)、設(shè)施共建共享等方式，將片區(qū)內(nèi)有共同改造需求的獨棟、零星、分散樓房進行歸并整合。鼓勵對片區(qū)內(nèi)距離相近或相連的老舊小區(qū)打破空間分割，拆除圍墻等障礙物，拓展公共空間，整合共享公共資源，實施集中連片整體改造?？稍谟袟l件的老舊小區(qū)內(nèi)新建、改擴建用于公共服務(wù)的經(jīng)營性設(shè)施，通過未來收益平衡老舊小區(qū)改造支出。鼓勵擬改造老舊小區(qū)與城市建設(shè)、舊城改造、棚戶區(qū)改造等項目捆綁打包，進行跨片區(qū)組合改造。連片改造應(yīng)注重維護城市傳統(tǒng)風貌特色、地域特征和傳統(tǒng)街巷肌理，創(chuàng)新歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史建筑、風貌建筑保護利用方式，加強古樹名木和現(xiàn)有綠化成果保護。加快實施海綿城市建設(shè)，提高小區(qū)雨水積存和蓄滯能力。鼓勵行政事業(yè)單位、國有企業(yè)將老舊小區(qū)內(nèi)或附近的存量房屋，提供給街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)用于社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老托育、醫(yī)療衛(wèi)生等用途。(責任單位：各縣區(qū)政府，市城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局、市城市管理局、市經(jīng)濟和信息化局、市住房保障和房產(chǎn)局、市民政局等相關(guān)市直部門)

　　(九)暢通資金供給渠道。積極爭取保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施中央預算內(nèi)投資、中央財政補助資金和省級“以獎代補”資金，市、縣人民政府對改造項目給予資金支持。國有住房出售收入存量資金可用于老舊小區(qū)改造，支持縣區(qū)通過發(fā)行地方政府專項債券籌集改造資金。按照“誰受益、誰出資”原則，在不同改造內(nèi)容中明確居民出資責任和出資形式，鼓勵居民個人以捐資、捐物、投勞等形式參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。結(jié)合改造促進住戶戶內(nèi)改造、裝飾裝修、家電更新等消費。鼓勵社會資金參與社區(qū)養(yǎng)老、托育、助餐、超市、文體等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)改造和運營。積極探索通過政府采購、新增設(shè)施有償使用等方式，引導社會資本、民營企業(yè)參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)。鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位出資參與改造。鼓勵在淮金融機構(gòu)加大對老舊小區(qū)改造項目的金融服務(wù)力度，開辟綠色辦貸通道，優(yōu)化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持;商業(yè)銀行根據(jù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金需求特點，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目依法合規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)。(責任單位：市發(fā)展和改革委員會、市財政局、市城鄉(xiāng)建設(shè)局、市經(jīng)濟和信息化局、市民政局、市地方金融監(jiān)管局等相關(guān)市直部門，各縣區(qū)政府)

　　(十)拓展物業(yè)專項維修資金籌措渠道。安徽省淮南市各縣區(qū)負責督促、指導轄區(qū)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和業(yè)主委員會制定老舊小區(qū)維修資金補建、續(xù)籌方案;未設(shè)立專項維修資金的老舊小區(qū)，應(yīng)在改造方案中明確籌集專項維修資金的措施。(責任單位：市住房保障和房產(chǎn)管理局，各縣區(qū)政府)

　　三、實施保障

　　(一)加強組織領(lǐng)導。安徽省淮南市政府調(diào)整城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導小組，市長任組長，分管副市長任副組長，各縣(區(qū))長、市直相關(guān)部門和相關(guān)單位的主要負責人為領(lǐng)導小組成員，辦公室設(shè)在市城鄉(xiāng)建設(shè)局。各縣區(qū)要參照建立政府主要負責同志親自抓、分管負責同志具體抓，縣(區(qū))直部門各負其責、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))實施、社區(qū)協(xié)調(diào)的工作機制。

　　(二)明確責任分工。安徽省淮南市各縣區(qū)人民政府作為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的實施主體和責任主體，具體負責工作實施推進。城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、督查指導。財政部門負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金的撥付及對專項資金的使用管理情況進行監(jiān)管和績效管理等。發(fā)展改革部門負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目的前期手續(xù)審批，優(yōu)化審批程序，開辟綠色通道。審計部門及時跟進，主動服務(wù)，做好老舊小區(qū)改造的審計監(jiān)督工作。自然資源和規(guī)劃部門負責違建認定和新建設(shè)施規(guī)劃審批等工作。城管部門負責配合縣區(qū)做好違建拆除、環(huán)衛(wèi)設(shè)施和垃圾處理等相關(guān)工作。民政、教育體育、衛(wèi)生健康部門分別負責養(yǎng)老、托幼、文化健身和社區(qū)醫(yī)療設(shè)施的改造。公安、消防部門負責安防、消防設(shè)施改造和改造中治安管理等工作。供氣、供電、通信等相關(guān)單位分別負責本行業(yè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。其他相關(guān)單位分別負責職能范圍內(nèi)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

　　(三)完善運行機制。建立協(xié)調(diào)議事和定期調(diào)度機制，充分發(fā)揮領(lǐng)導小組統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用;建立督查機制，領(lǐng)導小組辦公室要加強對各縣、區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的督查，將督查情況以督查通報方式予以反饋;建立項目進度定期報送制度，各縣區(qū)定期上報項目建設(shè)情況及遇到的難題，同時各縣區(qū)主要領(lǐng)導要定期調(diào)度，加強工作督導，及時協(xié)調(diào)解決項目推進中的問題。

　　(四)堅持統(tǒng)籌規(guī)劃。市、縣在編制國土空間總體規(guī)劃時，要將老舊小區(qū)改造用地安排納入規(guī)劃。市、縣城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃部門要會同有關(guān)部門在調(diào)查摸底、征求意見的基礎(chǔ)上，共同組織編制老舊小區(qū)改造規(guī)劃、老舊片區(qū)改造實施方案，精準測算所需投資，科學劃分改造區(qū)域，合理拓展改造實施單元，著力促進老舊片區(qū)改造項目收支平衡，并組織有關(guān)部門進行聯(lián)合審查。對在小區(qū)內(nèi)及周邊新建、改擴建社區(qū)服務(wù)設(shè)施的，在不違反國家有關(guān)強制性規(guī)范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術(shù)指標約束。

　　(五)加強稅費支持。專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設(shè)施設(shè)備的計稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計提折舊;所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用予以稅前扣除。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機構(gòu)，相應(yīng)服務(wù)所得收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應(yīng)納稅所得額;用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、不動產(chǎn)登記費等。對危舊房改造項目，嚴格落實國家和省有關(guān)減免行政事業(yè)性收費和政府性基金等政策。

　　(六)落實用地保障。加強既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且征得居民同意的前提下，允許利用小區(qū)及周邊存量土地建設(shè)各類環(huán)境配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，對利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地及拆除違法建設(shè)、拆危騰空土地加裝電梯或建設(shè)配套設(shè)施的，可不增收土地價款。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可在一定年期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)手續(xù)。增設(shè)服務(wù)設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)依法積極予以辦理。

　　(七)加強評估激勵。安徽省淮南市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導小組辦公室每年組織對各縣區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作情況進行績效評估;對工作突出的縣區(qū)，按規(guī)定予以褒揚激勵。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作納入文明城市創(chuàng)建內(nèi)容。

　　(八)廣泛宣傳引導。 廣泛宣傳城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重要意義、方法步驟和改造政策，充分調(diào)動群眾、專業(yè)機構(gòu)、社會力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的積極性、主動性。組織社區(qū)基層做好政策解讀和溝通解釋，發(fā)揮黨員模范帶頭作用，暢通參與渠道，及時回應(yīng)社會關(guān)切，形成社會各界支持、居民積極參與的濃厚氛圍。

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來源：中國法院網(wǎng)-安徽省淮南市《全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》重點改造2000年前建成基礎(chǔ)公共服務(wù)設(shè)施老舊缺失、居民改造意愿強烈的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，