安徽省馬鞍山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)馬鞍山市2021年推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案的通知

　　馬政辦秘〔2021〕4號

　　各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬機構(gòu)，有關(guān)單位：

　　經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《馬鞍山市2021年推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。

　　馬鞍山市人民政府辦公室

　　2021年1月11日

　　安徽省馬鞍山市2021年推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案

　　一、總體要求

　　(一)工作目標。2021年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，將對標“杭嘉湖”，在充分總結(jié)過去經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，解決標準不高的問題，進一步明確分工，形成工作合力。2021年全市三縣三區(qū)共計劃改造76個項目，涉及戶數(shù)54319戶，涉及樓棟數(shù)1789棟，建筑面積436.05萬平方米，投資估算115708.8萬元。按照“一區(qū)一方案”，計劃實施基礎(chǔ)類、完善類和提升類等改造內(nèi)容，共有16個基礎(chǔ)類改造(占21%)、56個完善類改造(占74%)、4個提升類改造(占5%)。

　　(二)改造原則和范圍。根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于“十四五”期末全部完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造總體要求，我市按照“五年規(guī)劃、三年完成”的工作思路，計劃自明年起用三年時間完成2005年底前建成的200個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，第一年實現(xiàn)任務(wù)過半，第二年基本完成，第三年全面收尾。“十四五”時期后兩年以2005年以后建成且符合上級申報資金補助條件的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為主。

　　在申報范圍和時序上優(yōu)先對全市未改造且符合上級補助資金條件的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)做到“應(yīng)報盡報”;其次申報過去已實施基礎(chǔ)類改造的(未享受國家、省級獎補)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。

　　二、主要任務(wù)

　　(一)編制改造設(shè)計清單。參考“杭嘉湖”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造經(jīng)驗，依據(jù)《安徽省城市老舊小區(qū)整治改造技術(shù)導(dǎo)則》(2020版)，分類型制定我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造設(shè)計內(nèi)容清單，明確基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造的必改和選改內(nèi)容，共涉及29個小類88個子項(見附件3)。

　　1.基礎(chǔ)類改造。主要改造市政配套基礎(chǔ)設(shè)施及小區(qū)內(nèi)建筑物公共部位修繕，滿足居民安全需要和基本生活需求。內(nèi)容包括：拆違、安防、環(huán)衛(wèi)(生活垃圾分類)、消防、道路、照明、綠化、水電氣(供排水、供電、燃氣)、建筑物屋面、外墻、樓道、樓梯等公共部位改造、修繕、出新，通訊網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施改造、光纖入戶、架空線規(guī)整(入地)等，突出解決基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境臟亂差問題。

　　2.完善類改造，主要改造提升人居環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)，滿足居民生活便利需要。完善社區(qū)和物業(yè)用房、建筑節(jié)能改造、加強適老環(huán)境建設(shè)和改造，推進無障礙設(shè)施建設(shè)、有條件的樓棟加裝電梯、改造(新建)停車庫(場)、電動自行車及汽車智能充電設(shè)施、智能信包箱、文化休閑活動場地、體育健身設(shè)施等。

　　3.提升類改造。主要改善優(yōu)化公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及智慧化改造，提升居民生活品質(zhì)。積極推進改造或新建小區(qū)及周邊社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施，衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站設(shè)施等。

　　4.在保障基礎(chǔ)類改造“應(yīng)改盡改”的前提下，大力推進完善類和提升類改造，融入未來社區(qū)理念。深入挖掘小區(qū)、片區(qū)內(nèi)空間資源，整合周邊零星碎片化土地，利用包括原產(chǎn)權(quán)單位的空置房屋在內(nèi)的各種社會資源，在老舊小區(qū)內(nèi)及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、停車場、體育健身、文化、應(yīng)急救援站等公共服務(wù)設(shè)施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務(wù)設(shè)施。

　　(二)共同制定改造方案。切實把群眾滿意當作城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的最高標準，同時將改造內(nèi)容和城市文明創(chuàng)建中社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施短板建設(shè)需求結(jié)合起來。各屬地政府搭建溝通議事平臺，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)開展基層黨組織引領(lǐng)的主體鮮明、形式多樣、組織有序、實施規(guī)范的基層協(xié)商機制。街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))牽頭，社區(qū)發(fā)動，充分了解居民需求，在改造內(nèi)容、方式等方面協(xié)商達成共識，優(yōu)先考慮居民改造意愿強、參與積極性高、愿意出資的小區(qū)，制定初步改造方案。堅持共同締造，廣泛發(fā)動群眾共謀共建共管共評。社區(qū)黨組織、居委會組織待改造小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，廣泛征求居民意愿，引導(dǎo)居民參與改造、對改造完成后的小區(qū)協(xié)商決定管理模式。鼓勵居民出資或通過住宅專項維修資金、小區(qū)公共收益、捐資捐物、投工投勞等多種方式參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

　　(三)明確改造實施(投資)主體。各屬地政府要統(tǒng)籌考慮實施小區(qū)改造及改造后設(shè)施運營、后期管理等因素，明確改造項目實施(投資)主體，實施主體可以是街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、縣區(qū)(園區(qū))住建(房管)部門或者國有投資公司等，全面負責老舊小區(qū)改造工作。鼓勵實施主體將財政投入資金作為老舊小區(qū)改造資本金，依托改造區(qū)域內(nèi)相關(guān)公共服務(wù)資源，搭建投融資平臺，推進完善類、提升類改造。實施主體要負責加強資金籌措、前期準備、項目報建、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、組織實施、運營維護、后期管理等工作。

　　(四)強化專營設(shè)施協(xié)同改造。老舊小區(qū)內(nèi)入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于專營單位的，支持和引導(dǎo)專營單位出資改造，并根據(jù)省市相關(guān)政策給予資金支持，與老舊小區(qū)改造同步設(shè)計、同步實施。改造后的專營設(shè)施產(chǎn)權(quán)可依照法定程序移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。在實施過程中，不得收取進場費等額外費用。通信運營企業(yè)在實施改造時嚴格按照技術(shù)規(guī)范要求，進行共建共享，原則上城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造完成后5年內(nèi)不得再破土進行管線施工。生活垃圾分類收集設(shè)施參照專營設(shè)施與老舊小區(qū)改造同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步驗收。

　　三、主要措施

　　(一)做到四個堅持，突出城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新原則。

　　一是堅持政策導(dǎo)向、居民自愿。積極申報國家專項資金，多方籌措經(jīng)費滿足改造資金需求;尊重居民意愿，發(fā)動群眾、依靠群眾主動參與改造，充分發(fā)揮群眾監(jiān)理員作用，采取聘請或授牌形式，讓群眾監(jiān)督貫穿設(shè)計、施工、驗收全過程。二是堅持因地制宜、突出重點。采用基本(老舊小區(qū)基本改造)+X(多個結(jié)合)的模式，突出“一區(qū)一策”。明確基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造的必改和選改內(nèi)容，推行“菜單式”改造，由居民“看菜單點菜”，視居民意愿量身定制，全面系統(tǒng)實施老舊小區(qū)改造。三是堅持各方協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌推進。構(gòu)建共建共享共治聯(lián)動機制，落實市級推動、縣區(qū)級負責、街道實施、居民參與的工作協(xié)調(diào)機制，充分發(fā)揮社區(qū)的溝通協(xié)調(diào)作用。四是堅持建管結(jié)合、長效管理。加強建設(shè)過程與物業(yè)管理的銜接，確保改造成效，引導(dǎo)多方共同參與建立長效管理機制。

　　(二)謀劃五個轉(zhuǎn)變，彰顯城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新特色。

　　一是參考“杭嘉湖”改造經(jīng)驗，以縣區(qū)(園區(qū))為實施主體，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與提升基層治理能力、創(chuàng)新小區(qū)治理模式和管理機制結(jié)合起來;二是市直各部門分工負責，參與方案設(shè)計、過程管理和驗收把關(guān)，積極爭取上級支持政策和補助資金;三是采取“一區(qū)一策”，改造中融入未來社區(qū)場景建設(shè)，在主城區(qū)先行試點，探索實行“6(未來鄰里、健康、建筑、交通、服務(wù)、治理等六大場景)+N(群眾需求)+1(社區(qū)特色)”建設(shè)模式;四是嚴格程序，鼓勵EPC招標和開口合同定價模式，以縣區(qū)為單位統(tǒng)一打包招標確定施工單位;五是視上級資金補助幅度，結(jié)合群眾需求和小區(qū)實際，適當調(diào)整改造內(nèi)容，把好事辦好、實事做實。

　　(三)抓好兩個環(huán)節(jié)，確保城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新成效。

　　一是抓好項目設(shè)計環(huán)節(jié)。按照“設(shè)計先行”的改造要求，各屬地政府對納入2021年改造計劃的老舊小區(qū)，要參照省廳2020年修訂的《安徽省城市老舊小區(qū)整治改造技術(shù)導(dǎo)則》，實現(xiàn)基本型改造向完善型和提升型改造并軌。積極發(fā)動設(shè)計師、工程師進社區(qū)，引導(dǎo)居民有效參與改造，滿足群眾基本生活需求的同時，注重改善公共服務(wù)和公共環(huán)境，凸顯整治提升效果。重點做好每個小區(qū)方案設(shè)計，對改造范圍廣、涉及居民多的小區(qū)，由市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織第三方對各區(qū)改造初步設(shè)計方案進行評審，嚴把設(shè)計關(guān)，確保2021年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作有新特色新亮點，取得新成效。二是抓好建設(shè)過程管理。按照“誰建設(shè)、誰負責”“誰服務(wù)、誰負責”原則，落實建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等項目改造建設(shè)各方主體責任，以及單位負責人、項目負責人和有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員的終身責任。各縣區(qū)住建部門要建立適合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的質(zhì)量安全監(jiān)管機制及相關(guān)配套制度，實現(xiàn)過程可監(jiān)督、責任可追溯、績效可量化、群眾滿意度可感知。各縣區(qū)政府要將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造各類審批事項納入工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)監(jiān)管范圍，組織各有關(guān)部門和管線產(chǎn)權(quán)單位等對老舊小區(qū)改造具體方案進行聯(lián)合審查，優(yōu)化項目立項、用地、規(guī)劃審批，簡化施工許可證辦理手續(xù)，提升項目審批效率。加強項目質(zhì)量管理，提高改造質(zhì)量。完善適應(yīng)改造需求的標準體系，依據(jù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)規(guī)范，明確智能安防等建設(shè)要求，鼓勵綜合應(yīng)用物防、技防、人防等措施滿足安全需求。

　　(四)強化五個規(guī)程，落實老舊小區(qū)改造新要求。

　　突出“三拆、三建、一管”原則，各實施主體改造前，對小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)、亂搭亂建、底層零散建筑，依法采取拆除騰退公共空間、拆小建大、拆零建整的方式，擴大公共建筑規(guī)模需求;改造中，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和有條件的屋頂平改坡建設(shè);改造后，引入物業(yè)服務(wù)，強化物業(yè)管理，提升群眾滿意度。一是編制總體規(guī)劃和年度計劃。由縣區(qū)政府牽頭部門和街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))做好摸底調(diào)查，編制改造總體規(guī)劃和年度計劃，確定建設(shè)單位。二是制定小區(qū)改造方案。各縣區(qū)政府成立工作專班，通過搭建溝通議事平臺，開展第一輪征求意見，確定具體改造項目清單，制定改造方案后進行第二輪征求意見，組織相關(guān)部門進行方案聯(lián)合審查,市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將組織第三方對主城區(qū)改造項目設(shè)計方案進行評審(各縣可參照執(zhí)行)。三是開展項目審批。由建設(shè)單位牽頭，開展立項、用地、規(guī)劃審批，確定施工、監(jiān)理單位。四是實施改造施工。由建設(shè)單位負責，住建、通信管理部門及相關(guān)管線單位積極配合，做好改造過程中的質(zhì)量安全監(jiān)管和技術(shù)服務(wù)指導(dǎo)。五是竣工驗收及長效管理。由建設(shè)單位負責做好改造工程竣工驗收，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))負責引入物業(yè)服務(wù)，建立長效管理機制。

　　四、保障要求

　　(一)加強組織領(lǐng)導(dǎo)。安徽省馬鞍山市成立全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負責統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督查、考核等工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住建局。各縣區(qū)政府成立相應(yīng)工作機構(gòu)，作為項目建設(shè)責任主體，制定具體實施方案，明確每個改造項目責任單位、責任人、完成時限;做好宣傳發(fā)動、改造內(nèi)容摸排、拆違等前期工作。

　　(二)落實建設(shè)資金。在資金籌措上，一方面積極爭取中央、省級補助資金，另一方面將通過專營單位投資改造、引導(dǎo)居民出資出力、社會力量參與投資、鼓勵金融機構(gòu)參與等多種方式拓展資金來源。剩余缺口資金在許可前提下通過提請發(fā)行地方政府專項債券和銀行貸款，盤活公共資產(chǎn)資源、使用小區(qū)公共收益等方式籌集。市級財政對花山區(qū)、雨山區(qū)、博望區(qū)按6:4比例分攤除中央、省級財政補助外的改造資金。

　　(三)加大宣傳力度。安徽省馬鞍山市市級和各載體單位要主動對接新聞媒體，廣泛宣傳城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要意義、方法步驟和改造政策，充分調(diào)動群眾、專業(yè)機構(gòu)、社會力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的積極性、主動性。組織社區(qū)做好政策解讀和溝通解釋，引導(dǎo)發(fā)動小區(qū)居民，發(fā)揮黨員模范帶頭作用，強化居民的主人翁意識，暢通參與渠道，形成社會各界支持、居民積極參與的濃厚氛圍。

　　(四)落實主體責任。安徽省馬鞍山市各縣區(qū)政府要切實樹立共建共治共享的社會治理理念，成立專班，倒排工期，細化時間節(jié)點。立足早謀劃、早啟動，原則上在上一年度年底前完成宣傳發(fā)動、征求意見、方案制定、項目可研等前期工作，力爭來年春節(jié)后全面開工建設(shè)，最遲不得超過4月。強化項目過程監(jiān)管，注重文明施工，確保工程質(zhì)量和施工安全，2021年10月底前全部完工。嚴格執(zhí)行工程建設(shè)招投標和竣工驗收制度。年底市住建局將會同相關(guān)部門對各縣區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作完成情況進行績效考核，考核納入市政府對各縣區(qū)年度考核指標體系。對工作推進不力，影響全市整體進度的載體，將給予約談或通報批評。

　　(五)強化長效管理。加強基層黨建引領(lǐng)，強化老舊小區(qū)改造后的物業(yè)管理工作。大力推廣紅色物業(yè)，建立健全街道、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多方議事協(xié)調(diào)工作機制，鼓勵社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“交叉任職”，提倡“三合一”管理模式，推動建立老舊小區(qū)后續(xù)長效維護及日常管理工作機制，鞏固提升改造成果。老舊小區(qū)改造后，將實施物業(yè)管理納入績效考核范圍，縣區(qū)級實施獎補。有條件的老舊小區(qū)應(yīng)在街道、社區(qū)組織協(xié)調(diào)指導(dǎo)下，由業(yè)主及時依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對照物業(yè)服務(wù)標準，明確服務(wù)內(nèi)容和收費;暫不具備條件的小區(qū)，由街道辦事處牽頭征求業(yè)主意見，可通過托管、社會組織代管、居民自管等方式進行管理。鼓勵以街道或縣區(qū)為單位，成立或明確國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行托底有償服務(wù)。

附件2

安徽省馬鞍山市城鎮(zhèn)2021年老舊小區(qū)改造項目計劃

縣區(qū)

小區(qū)數(shù)（個）

涉及戶（戶）

小區(qū)內(nèi)樓棟數(shù)（棟）

涉及建筑面積（萬平方米）

計劃改造內(nèi)容

預(yù)計投資額（萬元）

全市

76

54319

1789

436.05

基礎(chǔ)類、完善類

115708.8

含山縣

11

2507

129

21.39

基礎(chǔ)類、完善類

8900

和縣

6

2603

105

20.53

基礎(chǔ)類、完善類

4347

當涂縣

6

4226

183

37.13

基礎(chǔ)類、完善類

11139

花山區(qū)

35

39627

1138

303.86

基礎(chǔ)類、完善類、提升類

74196.8

雨山區(qū)

7

4239

118

39.9

基礎(chǔ)類、完善類、提升類

10870

博望區(qū)

11

1117

116

13.24

基礎(chǔ)類、完善類

6256

附件3

安徽省馬鞍山市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造清單

改造內(nèi)容

改造要求

改造標準

必改▲

（選改△）

一、基礎(chǔ)類

1

道路整治

1

明確道路等級，優(yōu)化路網(wǎng)

《城鎮(zhèn)道路路面設(shè)計規(guī)范》CJJ169-2012

《城鎮(zhèn)道路路基設(shè)計規(guī)范》(CJJ 194-2013)

《城鎮(zhèn)道路養(yǎng)護技術(shù)規(guī)范》CJJ36-2016

《無障礙設(shè)計規(guī)范》(GB 50763-2012)

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》GB50180-2018

△

2

滿足安全通行及消防規(guī)范要求

▲

3

路面維修養(yǎng)護

▲

4

選用透水材質(zhì)

△

5

優(yōu)化排水方式

▲

2

給排水設(shè)施改造

6

改造影響使用功能的老化供水管網(wǎng)管線及設(shè)施

《城鎮(zhèn)給水排水技術(shù)規(guī)范》GB50788-2012

《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》GB50318-2017

《建筑給水排水設(shè)計標準》GB50015-2019

《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標準》GB50352-2019

《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB 50014-2006（2016年版）

《室外給水設(shè)計標準》GB 50013-2018

▲

7

管網(wǎng)改造應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)全部用水要求

▲

8

供水、儲配設(shè)備應(yīng)具備安全防范措施

△

9

用水應(yīng)分戶計量，分戶水表宜相對集中讀數(shù)

▲

10

改造影響使用功能的排水管道及附屬設(shè)施，雨污分流改造

▲

11

改造化糞池，含油污水應(yīng)經(jīng)隔油處理后排入污水管道

▲

12

鼓勵同步開展“直飲水”工程建設(shè)，推進中水和雨水資源循環(huán)利用

《建筑與小區(qū)雨水控制及利用工程技術(shù)規(guī)范》GB50400- 2016

△

3

電力設(shè)施改造

13

考慮遠期發(fā)展容量，供配電系統(tǒng)升級改造，保障電力供應(yīng)

《民用建筑電氣設(shè)計標準》GB51348-2019

《住宅建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ242-2011

《電力工程電纜設(shè)計標準》GB50217-2018

《居住區(qū)供配電系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》DB34/T1469-2019

△

14

存在安全隱患的老舊供配電線路及配電裝置進行維修、更換

▲

15

整治私自搭接的電線

▲

16

用戶計量實行“一戶一表”，宜采用分層集中的安裝方式。

▲

4

電信設(shè)施改造

17

推動空中線纜入地，對通信架空線路進行統(tǒng)一梳理

《外殼防護等級（IP代碼）》GB/T4208-2017

▲

18

線路實行統(tǒng)一設(shè)計、多桿合一、有序敷設(shè)

《綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》GB50311-2016

《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標準》GB50352-2019

《住宅區(qū)和住宅建筑內(nèi)光纖到戶通信設(shè)施工程設(shè)計規(guī)范》GB50846-2012

△

19

結(jié)合供電線網(wǎng)改造，完善公共區(qū)域智能化設(shè)施

△

20

預(yù)留新一代業(yè)務(wù)發(fā)展的容量，滿足未來網(wǎng)絡(luò)升級及5G建設(shè)需求

▲

5

燃氣設(shè)施改造

21

對影響使用的老舊管網(wǎng)應(yīng)進行維修、更換

《城鎮(zhèn)燃氣規(guī)劃規(guī)范》GB/T51098-2015

《城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范》GB50028-2006

縣（區(qū)）城鎮(zhèn)燃氣專項規(guī)劃

▲

22

按相關(guān)規(guī)范要求增設(shè)天然氣管道系統(tǒng)

△

23

應(yīng)符合防火、防爆等安全距離的要求

▲

一、基礎(chǔ)類

6

消防設(shè)施完善

24

既有消防設(shè)施進行維修與維護，消防設(shè)施布局合理

《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2014（2018年版）

《城市消防規(guī)劃規(guī)范》GB51080-2015

《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》GB50974-2014

《消防應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》GB51309-2018

《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標準》GB 50352-2019

《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB 50140-2005

▲

25

保證消防通道通暢。

▲

26

采用新技術(shù)、新材料、新工藝、新產(chǎn)品，并應(yīng)符合現(xiàn)行國家標準

《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》GB50974-2014

△

27

加強消防智能化建設(shè)

△

28

特殊人群住所應(yīng)安裝獨立式煙感探測報警器。

《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 50016-2014（2018年版）

《建筑防排煙系統(tǒng)技術(shù)標準》GB51251-2017

△

7

生活垃圾分類

29

垃圾分類

《城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃標準》GBT50337-2018

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》GB50180-2018

《生活垃圾分類設(shè)施配置及作業(yè)規(guī)范》DB45/T1896-2018

《馬鞍山市生活垃圾分類工作實施方案》

▲

30

應(yīng)預(yù)留生活垃圾分類、垃圾消毒設(shè)施等處理空間。應(yīng)按照居住小區(qū)生活垃圾分類收集設(shè)施建設(shè)標準，建設(shè)相應(yīng)的清潔屋、分類亭等設(shè)施。

▲

31

應(yīng)取消樓體垃圾道，拆除小區(qū)內(nèi)原有不達標、衛(wèi)生條件差的垃圾房、垃圾池、垃圾收集點、公共廁所

▲

32

環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造應(yīng)布局合理，便于使用和清運

▲

33

垃圾收集設(shè)施宜設(shè)置在單元入口附近的隱蔽位置

△

8

建筑外立面整治

34

空調(diào)機位宜整齊或設(shè)計遮擋裝飾，確保滿足安全要求，改為有組織排水；外墻面出新。

《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收標準》GB50210-2018

▲

35

重點街路沿街界面的建筑風貌應(yīng)符合城鎮(zhèn)整體風貌的規(guī)定要求

《老舊小區(qū)有機更新改造技術(shù)導(dǎo)則》（2016年10月）

《城市舊居住區(qū)綜合改造技術(shù)標準》TCSUS04-2019

《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收標準》GB50210-2018

《建筑外墻防水工程技術(shù)規(guī)程》JGJ/T 235-2011

《自粘防水材料建筑構(gòu)造》

《墻體節(jié)能建筑構(gòu)造》

△

9

屋面修繕

36

屋面形式整治

《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標準》GB50352-2019

《屋面工程技術(shù)規(guī)范》(GB50345)-2012

《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50207-2012

△

37

屋面修繕

▲

38

屋面改造

△

10

樓道整修

39

整潔樓道墻面，維修樓梯扶手及樓道燈

《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標準》GB50352-2019

《樓梯欄桿及扶手》JG/T 558-2018

《無障礙設(shè)計規(guī)范》GB50763-2012

▲

40

雜物清理，保障樓道干凈、整潔

▲

二、完善類

1

違法建筑

1

依法拆除違法建筑（三類改造的前提）

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

《中華人民共和國土地管理法》

▲

2

鼓勵改造為公共服務(wù)設(shè)施

△

2

小區(qū)綠化整治

3

優(yōu)化綠地空間布局，改造后人均公共綠地面積不宜低于原綠地率標準

《城市綠地設(shè)計規(guī)范》GB50420-2007（2016年版）

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》(GB 50180-2018)

△

4

拆除占綠、毀綠的違章建筑物（構(gòu)筑物）

《種植屋面工程技術(shù)規(guī)程》(JGJ 155-2013)

《老舊小區(qū)有機更新改造技術(shù)導(dǎo)則》（2016年10月）

《垂直綠化工程技術(shù)規(guī)程》CJJ/T236-2015

《城市舊居住區(qū)綜合改造技術(shù)標準》TCSUS04-2019

▲

5

適度增綠，提高綠化覆蓋率

▲

6

考慮四季景觀效果，植物配置應(yīng)保障安全。

△

7

采用兼有調(diào)蓄、凈化、轉(zhuǎn)輸功能的綠化方式

△

3

照明設(shè)施改善

8

完善照明系統(tǒng)

《城市夜景照明設(shè)計規(guī)范》JGJT163-201

《建筑照明設(shè)計標準》GB 50034-2013

《城市道路照明設(shè)計標準》CJJ 45-2015

▲

9

路燈選型應(yīng)與小區(qū)整體風貌協(xié)調(diào)

△

4

適老化與無障礙設(shè)施

10

增加適老化設(shè)施

《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》GB 50437-2007（2018年版）

《老年人照料設(shè)施建筑設(shè)計標準》JGJ450-2018

▲

11

“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療”的智能醫(yī)療

《無障礙設(shè)計規(guī)范》GB50763-2012

△

12

完善無障礙設(shè)施

▲

5

停車庫（場）

13

規(guī)范小區(qū)停車

《城市停車規(guī)劃規(guī)范》GB/T 51149-2016

《車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ100-2015

▲

14

優(yōu)化提升原有非機動車停車設(shè)施

▲

15

新增停車位

▲

6

電動自行車及汽車充電設(shè)施

16

規(guī)劃預(yù)留充電設(shè)施

《電動汽車分散充電設(shè)施工程技術(shù)標準》GB/T51313-2018

《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-2014

▲

7

智能快件箱、智能信報箱

17

升級改造

《住宅信報箱工程技術(shù)規(guī)范》GB50631-2010

《快遞服務(wù)》YZ/T0128-2007

△

8

文化休閑設(shè)施

18

鼓勵與社區(qū)黨群服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)用房等設(shè)施聯(lián)合建設(shè)

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》GB50180-2018

《城市社區(qū)多功能公共運動場配置要求》GB/T34419-2017）

《公共體育設(shè)施室外健身設(shè)施的配置與管理》GB/T34290- 2017

△

9

體育健身設(shè)施

19

建設(shè)室外體育健身設(shè)施

▲

20

特殊群體使用的健身設(shè)施應(yīng)設(shè)置安全設(shè)施

△

10

物業(yè)管理

21

明確物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域

《國務(wù)院物業(yè)管理條例》

《中華人民共和國物權(quán)法》

《物業(yè)管理條例》

《安徽省物業(yè)管理條例》

《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》

▲

22

按物業(yè)總建筑面積的0.2%配置物業(yè)管理用房；按物業(yè)總建筑面積的0.12%配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房。根據(jù)小區(qū)實際，對原規(guī)劃有物業(yè)管理用房但面積配置不達標的且具備條件的，經(jīng)規(guī)劃部門審批后，可以采取“拆小建大”的方式補足面積。

▲

二、完善類

11

建筑節(jié)能改造

23

考慮地區(qū)氣候特點選擇適宜方式進行節(jié)能改造

《老舊小區(qū)有機更新改造技術(shù)導(dǎo)則》（2016年10月）

《城市舊居住區(qū)綜合改造技術(shù)標準》TCSUS04-2019

《既有居住建筑節(jié)能改造》16J908

《既有居住建筑節(jié)能改造技術(shù)規(guī)程》JGJ/T129

《建筑外墻外保溫工程質(zhì)量保險規(guī)程》T/CABEE001-2019

△

24

優(yōu)先改善門窗的保溫和遮陽性能、屋面和外墻的保溫隔熱性能

《既有居住建筑節(jié)能改造技術(shù)規(guī)程》JGJ/T129-2012

△

12

加裝電梯

25

加裝電梯前應(yīng)進行可行性評估

《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標準》(GB50352-2019)

《電梯制造與安裝安全規(guī)范》GB7588-2016

《既有住宅加裝電梯工程技術(shù)標準》T/ASC03-2019

《馬鞍山市既有多層住宅增設(shè)電梯實施辦法（試行）》

《馬鞍山市既有多層住宅增設(shè)電梯試點方案》

△

26

電梯加裝方案應(yīng)避免對住戶的影響

△

27

選用對原結(jié)構(gòu)影響小的結(jié)構(gòu)形式

△

28

考慮與相鄰住戶的安全防盜以及居室空間的私密性，嚴禁占用消防車道；（電梯井區(qū)域既有地下管線的遷改作為必改）

△

13

風貌管控

29

對環(huán)境景觀風貌進行綜合改造和提升設(shè)計

《老舊小區(qū)有機更新改造技術(shù)導(dǎo)則》（2016年10月）

《城市舊居住區(qū)綜合改造技術(shù)標準》TCSUS04-2019

《馬鞍山市城市色彩控制技術(shù)導(dǎo)則》

△

30

整體色彩與色調(diào)應(yīng)與小區(qū)周邊環(huán)境和城市整體風貌相協(xié)調(diào)

△

31

提升老舊小區(qū)入口形象

△

32

老舊小區(qū)圍墻修繕

▲

三、提升類

1

社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施

1

改建、擴建或新建社區(qū)黨群服務(wù)中心（站）

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》GB50180-2018

▲

2

因地制宜建設(shè)社區(qū)服務(wù)用房（站）

《城市社區(qū)服務(wù)站建設(shè)標準》建標167-2014

《城鄉(xiāng)社區(qū)網(wǎng)格化服務(wù)管理規(guī)范》GB/T34300-2017

△

2

公共衛(wèi)生設(shè)施

3

健全醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，補齊衛(wèi)生防疫短板

《社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、站建設(shè)標準》建標163-2013

《關(guān)于促進“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療健康”發(fā)展的意見》

▲

4

鼓勵發(fā)展社區(qū)“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療健康”模式

△

3

教育設(shè)施

5

健全幼兒園等教育設(shè)施，補齊教育短板

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》GB50180-2018

《托兒所、幼兒園建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ39-2016

△

4

智能感知設(shè)施

6

實行出入口管理

《居民住宅小區(qū)安全防范系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》2016版

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》(GB 50180-2018)

《出入口控制系統(tǒng)技術(shù)要求》GA/T394-2002

▲

7

普及安全監(jiān)控（此項作為基礎(chǔ)類改造必改內(nèi)容，同時在完善類、提升類中可提高技術(shù)參數(shù)）

《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》（2009年修訂）

《入侵報警系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》GB 50394-2007

《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》GB 50395-2007

《智慧社區(qū)建設(shè)指南》（試行）

▲

8

完善樓宇防盜

△

三、提升類

5

社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施

9

健全養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施

《老年人照料設(shè)施建筑設(shè)計標準》JGJ450-2018

《無障礙設(shè)計規(guī)范》GB50763-2012

《社區(qū)老年人日間照料中心服務(wù)基本要求》GB/T33 168-2016

《社區(qū)老年人日間照料中心建設(shè)標準》(建設(shè)143-2010)

▲

10

健全托育設(shè)施

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》GB50180-2018

《托兒所、幼兒園建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ 39-2016

《老舊小區(qū)有機更新改造技術(shù)導(dǎo)則》（2016年10月）

《城市舊居住區(qū)綜合改造技術(shù)標準》TCSUS04-2019

《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2014（2018年版）

《城市消防規(guī)劃規(guī)范》GB51080-2015

△

11

助餐設(shè)施

△

12

設(shè)置家政保潔服務(wù)網(wǎng)點

△

13

設(shè)置便民市場、便利店

△

14

設(shè)置應(yīng)急救援站

△

6

智慧化社區(qū)

15

建設(shè)小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)

《智慧社區(qū)建設(shè)指南》(試行)

《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》GB50395-2007

《住宅信報箱工程技術(shù)規(guī)范》GB50631-2010

《樓寓對講系統(tǒng)第1部分：通用技術(shù)要求》

《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》

《入侵報警系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》GB50394-2007

▲

16

建設(shè)社區(qū)生活服務(wù)平臺

△

注意事項：

　　1.根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）、《安徽省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（2020修訂版），結(jié)合我市實際，制定本改造清單。

　　2.城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容按照改造層次從低到高可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3個大類，包括29個小類88個子項?；A(chǔ)類分為10個小類40個子項，其中，必改項目10個小類24個子項；完善類分為13個小類32個子項，其中，必改項目10個小類16個子項；完善類分為6個小類16個子項，其中，必改項目5個小類6個子項。

　　3.各縣區(qū)要結(jié)合本地財政承受能力和擬改造小區(qū)實際情況，按照申報年度改造計劃的3大類改造類型，在對應(yīng)清單中選擇改造項目確定具體改造項目。其中，備注為必改項目的必須納入改造；申報完善類、提升類等高層次改造的，除完成本層次改造必改項目和自選項目外，前一（兩）個改造類別的必改項目原則上要全部實施改造。

　　4.原則上，一個小區(qū)制定一個設(shè)計方案。小區(qū)方案設(shè)計環(huán)節(jié)要把確定改造的具體項目通盤考慮、綜合設(shè)計，科學(xué)合理編制設(shè)計方案。每個小區(qū)設(shè)計方案均需經(jīng)過市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室委托的第三方評估機構(gòu)審查和組織市直相關(guān)部門對技術(shù)方案、預(yù)算投資進行聯(lián)合審查，各載體單位要根據(jù)審查意見逐條修改完善通過后才可進入下一個環(huán)節(jié)?？h政府可參照執(zhí)行。

附件4

安徽省馬鞍山市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作規(guī)程（試行）

　　為指導(dǎo)推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，規(guī)范城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，特制定工作規(guī)程供各縣區(qū)參考。

　　一、制定總體改造計劃

　　本階段由縣區(qū)人民政府組織，各地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造牽頭部門負責具體實施。

　?。ㄒ唬┟渍{(diào)查。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造牽頭部門會同自然資源、城管等部門、街道（城關(guān)鎮(zhèn)）、社區(qū)，摸底調(diào)查擬開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的環(huán)境、土地、資源等情況，梳理小區(qū)改造項目庫。對分屬不同管理主體的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，具備成片區(qū)改造的，策劃捆綁打包成“工程包”。

　?。ǘ┚幹瓶傮w改造規(guī)劃和年度改造計劃。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造牽頭部門會同發(fā)改、財政、自然資源和規(guī)劃、城管、消防、民政、體育等部門及管線單位，結(jié)合本地區(qū)財政承受能力評估情況，編制總體改造規(guī)劃和年度改造計劃（含小區(qū)、片區(qū)個數(shù)、棟數(shù)、戶數(shù)、總投資等）。

　?。ㄈ┐_定建設(shè)單位。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造牽頭部門報請當?shù)卣鞔_實施改造每個項目的建設(shè)單位，一般由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、縣區(qū)（園區(qū)）住建（房管）部門或者國有投資公司等作為建設(shè)單位，負責項目具體實施。

　　二、制定小區(qū)改造方案

　　本階段由各地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造牽頭部門組織，建設(shè)單位具體實施。

　?。ㄒ唬┏闪⒐ぷ鲗０?。街道（城關(guān)鎮(zhèn)）、社區(qū)通過宣傳發(fā)動，自下而上推選熱心公益、在群眾中有威望、熟悉情況的業(yè)主代表。對列入改造計劃的老舊小區(qū)，建設(shè)單位牽頭街道（城關(guān)鎮(zhèn)）、社區(qū)、規(guī)劃設(shè)計單位、管線單位、小區(qū)業(yè)主代表組成工作專班。

　?。ǘ┑谝惠喺髑笠庖姟９ぷ鲗０噌槍M實施改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容、物業(yè)管理問題，提出初步改造方案，其中無物業(yè)管理小區(qū)可同時制定自治管理或者物業(yè)管理機制方案，在小區(qū)、社區(qū)現(xiàn)場公示，第一次征求居民意見。

　?。ㄈ┑诙喺髑笠庖?。工作專班將征求意見分類整理后，確定具體改造項目清單，制定具體改造方案（含改造效果圖）、編制項目概算和擬補助的困難群眾名單在小區(qū)、社區(qū)現(xiàn)場公示，再次征求居民意見。對存在不同意見的，社區(qū)應(yīng)牽頭做好居民解釋溝通工作。居民合理的意見應(yīng)予采納，并對改造方案進行優(yōu)化調(diào)整。

　?。ㄋ模┓桨嘎?lián)合審查和改造清單合理性審查。當?shù)刈〗ú块T組織自然資源和規(guī)劃、發(fā)改、財政、城管、消防、民政、體育等部門及管線單位，對技術(shù)方案、預(yù)算投資進行聯(lián)合審查。市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室委托第三方設(shè)計評估機構(gòu)對主城區(qū)每個小區(qū)設(shè)計方案改造清單合理性予以審查。以上審查提出的審查意見，縣區(qū)要負責組織方案編制單位及時修改調(diào)整到位。

　　三、開展項目審批

　　本階段由建設(shè)單位牽頭組織實施，當?shù)刈〗ú块T做好指導(dǎo)把關(guān)。在立項、用地、規(guī)劃審批方面，建設(shè)單位組織修改完善改造方案，進行立項、用地、規(guī)劃審批。鼓勵采用EPC、全過程工程咨詢服務(wù)等，創(chuàng)新項目建設(shè)組織形式。

　　四、實施改造施工

　　本階段由建設(shè)單位負責具體實施，住建、通信管理部門及相關(guān)管線單位積極配合。

　?。ㄒ唬┵|(zhì)量安全監(jiān)管。由各縣區(qū)政府成立的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作專班會同施工單位制定科學(xué)施工方案，減少擾民，確保施工質(zhì)量和安全文明施工。施工現(xiàn)場要公布投訴熱線電話，接受居民咨詢及監(jiān)督。當?shù)亟ㄔO(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)要全程介入，做好施工過程監(jiān)督。住建部門加強對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢查，強化對隱蔽工程全過程監(jiān)管，杜絕施工擾民。

　?。ǘ┘夹g(shù)服務(wù)指導(dǎo)。設(shè)計、施工、管線等技術(shù)團隊要全過程現(xiàn)場跟蹤技術(shù)服務(wù)。設(shè)計單位應(yīng)指派設(shè)計人員參與施工全過程技術(shù)指導(dǎo)，根據(jù)現(xiàn)場情況調(diào)整或變更設(shè)計，及時解決現(xiàn)場技術(shù)問題，并就調(diào)整或者變更設(shè)計的技術(shù)合理性和經(jīng)濟性向建設(shè)單位書面說明。涉及重大內(nèi)容、投資改變的，履行報批手續(xù)后要在小區(qū)現(xiàn)場公示。

　　五、竣工驗收及長效管理

　　本階段由建設(shè)單位、街道辦事處、城關(guān)鎮(zhèn)政府負責牽頭組織。

　?。ㄒ唬┛⒐を炇?。項目完工后，由建設(shè)單位組織街道（城關(guān)鎮(zhèn)）、社區(qū)、業(yè)主委員會（或業(yè)主代表）和設(shè)計、施工、監(jiān)理、管線等單位共同驗收，及時督促整改存在問題。驗收通過后，及時完成竣工財務(wù)決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。各地要組織居民對改造實效進行評價和反饋。

　?。ǘ┙㈤L效管理機制。有條件的街道（城關(guān)鎮(zhèn)）可將若干個老舊小區(qū)捆綁打包，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。推動住宅小區(qū)實行業(yè)主自主管理或者聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。對未實行自主管理又未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老舊小區(qū)，街道（城關(guān)鎮(zhèn)）、社區(qū)可委托準物業(yè)服務(wù)機構(gòu)實行托底過渡管理，開展環(huán)境衛(wèi)生、門衛(wèi)等基本物業(yè)服務(wù)，逐步提高物業(yè)服務(wù)費繳交率，盡快實現(xiàn)改造小區(qū)物業(yè)服務(wù)自主管理。

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