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宜春市住宅物業(yè)管理條例2024最新全文

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2024-07-31 16:50:01
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宜春市住宅物業(yè)管理條例2024最新全文，　　宜春市住宅物業(yè)管理條例2024最新全文　　　　(2021年5月21日宜春市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十一次會議通過 2021年7月28日江西省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議批準(zhǔn)

宜春市住宅物業(yè)管理條例2024最新全文

　　(2021年5月21日宜春市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十一次會議通過 2021年7月28日江西省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議批準(zhǔn))

　　第一章總則

　　第二章　物業(yè)管理區(qū)域和配套設(shè)施

　　第三章前期物業(yè)

　　第四章業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

　　第五章物業(yè)管理服務(wù)

　　第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第七章法律責(zé)任

　　第八章附則

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，構(gòu)建共建共治共享和諧宜居社區(qū)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，為業(yè)主提供服務(wù)，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)管理人。

　　第三條本市物業(yè)管理堅持黨建引領(lǐng)、政府監(jiān)管、居民自治、行業(yè)自律、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。

　　鼓勵和支持業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照黨的章程設(shè)立黨的組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

　　第四條市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和基層社會治理體系。建立健全住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、城市管理、公安、市場監(jiān)管、消防救援、自然資源、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、人防、民政等部門參加的聯(lián)席會議等綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理工作中的重大問題。

　　第五條市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)指導(dǎo)、協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同簽訂的監(jiān)督管理;

　　(三)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理;

　　(四)受理、處理對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的投訴;

　　(五)指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范;

　　(六)實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

　　各類開發(fā)區(qū)(園區(qū))、城市新區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)等管理機(jī)構(gòu)，在其管理區(qū)域內(nèi)，依法承擔(dān)前款規(guī)定的職責(zé)。

　　第六條市、縣(市、區(qū))人民政府有關(guān)部門在對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理時應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)自然資源主管部門負(fù)責(zé)對列入住宅小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃條件和設(shè)計方案的基礎(chǔ)設(shè)施、配套公共服務(wù)等設(shè)施的規(guī)劃審查，對住宅裝飾裝修活動中擅自改變外立面、加層、擴(kuò)建或者拆改等違反規(guī)劃的行為予以認(rèn)定;

　　(二)城市管理部門履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的城市管理職責(zé)，查處破壞市政公用設(shè)施、雨污水錯接、漏接、混接至市政管網(wǎng)以及住宅裝飾裝修中擅自改變外立面、加層、擴(kuò)建、拆改等違法行為;

　　(三)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的監(jiān)督檢查，對業(yè)主飼養(yǎng)犬類動物進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路停車管理，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品影響公共安全以及影響公共秩序的違法行為;

　　(四)市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供虛假資料取得市場主體登記、無照經(jīng)營、侵害消費(fèi)者合法權(quán)益、價格違法等違法行為;

　　(五)消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全管理的監(jiān)督檢查，查處違反消防安全法律、法規(guī)的行為;

　　(六)生態(tài)環(huán)境主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)監(jiān)督管理，查處經(jīng)營性餐飲油煙排放不達(dá)標(biāo)、噪音污染等違法行為;

　　(七)衛(wèi)生健康主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督等工作;

　　(八)人民防空主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程建設(shè)和維護(hù)管理的監(jiān)督檢查，查處侵占、破壞、變相買賣人民防空工程等違法行為;

　　(九)民政部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施維護(hù)管理的監(jiān)督檢查;

　　(十)財政、審計部門負(fù)責(zé)對建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的管理和使用進(jìn)行監(jiān)督檢查。

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位以及其他有關(guān)部門依法履行相應(yīng)職責(zé)。

　　第七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，明確物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)和管理人員，履行下列職責(zé)：

　　(一)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆，組建物業(yè)管理委員會，并指導(dǎo)業(yè)主委員會辦理相關(guān)備案手續(xù);

　　(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)，撤銷其作出的違反法律法規(guī)和違背公序良俗的決定;

　　(三)參加物業(yè)承接查驗，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理項目的移交和接管;

　　(四)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)管理活動;

　　(五)首次業(yè)主大會籌備金的交存和使用的監(jiān)督管理;

　　(六)依法查處侵占和破壞綠化設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及破壞環(huán)境衛(wèi)生的違法行為;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　居(村)民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下開展具體工作，協(xié)助處理業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人之間的矛盾糾紛;協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)人退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)立即制止，及時向有關(guān)部門報告。

　　第八條支持物業(yè)管理、專業(yè)評估機(jī)構(gòu)等行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，實行自律管理，編制團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，維護(hù)會員合法權(quán)益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　支持、鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會。

　　第九條配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差且未實行物業(yè)管理的老舊小區(qū)，所在地的縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況采取措施進(jìn)行整治改造，逐步實行規(guī)范管理。

　　支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域和配套設(shè)施

　　第十條物業(yè)管理區(qū)域的劃定應(yīng)當(dāng)綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素，以利于服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事。

　　城市公共道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條建設(shè)項目土地使用權(quán)劃撥、出讓前，市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見，市、縣(市、區(qū))人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域的劃分意見納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會公布。

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示登記的物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)共用部位場所、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十二條已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門，結(jié)合物業(yè)管理實際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

　　第十三條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積的千分之二的標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不少于一百二十平方米;其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域，按照總建筑面積的千分之二的標(biāo)準(zhǔn)，配置物業(yè)管理用房。物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備通風(fēng)、采光條件和水、電使用功能;沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)管理用房的位置和面積，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售時予以公布。

　　物業(yè)管理用房歸全體業(yè)主所有，無償專用于物業(yè)管理、服務(wù)工作，不得挪作他用，不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉(zhuǎn)讓和抵押。

　　第十四條市、縣(市、區(qū))人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)將下列基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求，列入住宅區(qū)建設(shè)項目的規(guī)劃條件：

　　(一)停放汽車的車位、車庫;

　　(二)摩托車、自行車、電動自行車停車場，以及新能源汽車、電動自行車充電設(shè)施;

　　(三)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施;

　　(四)全民健身設(shè)施;

　　(五)物業(yè)管理用房;

　　(六)其他應(yīng)當(dāng)列入規(guī)劃的設(shè)施設(shè)備。

　　第十五條住宅區(qū)建設(shè)項目土地使用權(quán)出讓前，市、縣(市、區(qū))人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)明確列入規(guī)劃的車位、車庫等配套設(shè)施的配套標(biāo)準(zhǔn)、首次權(quán)屬登記等事項，并將其作為住宅區(qū)建設(shè)項目國有土地使用權(quán)出讓合同的約定內(nèi)容。

　　第十六條住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的地上停車庫以及不屬于人民防空工程的地下停車位，開發(fā)建設(shè)單位依法取得專有部分權(quán)屬登記后，方能出售、出租，并應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本住宅區(qū)業(yè)主需求。

　　第十七條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的出入口、主要通道和主要公用設(shè)施區(qū)域、公共電梯等場所，按照規(guī)劃設(shè)計要求安裝視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)。

　　鼓勵已建成住宅區(qū)安裝視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)。

　　第十八條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將驗收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及其施工圖紙，移交給相關(guān)經(jīng)營單位維護(hù)管理。經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收相關(guān)設(shè)施設(shè)備，負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)和更新，確保其安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。

　　第三章前期物業(yè)

　　第十九條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。

　　市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位在房屋銷售前，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。分期開發(fā)的項目，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。投標(biāo)人少于三人的，經(jīng)市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂，并就前期物業(yè)服務(wù)期限、是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，合同期限一般不超過兩年。未約定合同期限或者合同期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)人的，市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主自行管理或者選聘物業(yè)服務(wù)人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)將備案情況抄送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第二十條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售前制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約由開發(fā)建設(shè)單位在售房時向買受人明示并經(jīng)買受人書面確認(rèn)。

　　開發(fā)建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害買受人的合法權(quán)益。

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自制定臨時管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，向市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)將備案情況抄送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第二十一條新建住宅物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產(chǎn)權(quán)屬首次登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例向市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門設(shè)立的物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立專戶。開發(fā)建設(shè)單位在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬首次登記時，應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。物業(yè)質(zhì)量保修金保證的保修責(zé)任期限，自開發(fā)建設(shè)單位將住宅交付業(yè)主使用之日起計算，保修責(zé)任期滿后，根據(jù)開發(fā)建設(shè)單位的申請退還。物業(yè)質(zhì)量保修金全部退還后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法、依約繼續(xù)履行相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗并作記錄。對前期物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時整修，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗并作記錄。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接查驗情況和開發(fā)建設(shè)單位整修情況，并書面報告市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　前期物業(yè)承接查驗的費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十三條前期物業(yè)承接查驗時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、管線、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內(nèi)，持開發(fā)建設(shè)單位移交的資料以及承接查驗形成的資料向市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)將備案情況抄送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第四章業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

　　第二十四條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)依法自行管理物業(yè);

　　(二)接受物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的服務(wù);

　　(三)提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(四)提出制定和修改臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(五)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(六)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　　(七)監(jiān)督業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作;

　　(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(九)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán);

　　(十)監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的管理和使用;

　　(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住，經(jīng)業(yè)主本人書面授權(quán)，享有前款規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。

　　業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第二十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對突發(fā)事件等方面的制度要求;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定;

　　(四)配合物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理;

　　(五)按照規(guī)定交納建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)按照約定支付物業(yè)費(fèi);

　　(七)遵守國家、省、市有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定，履行房屋安全使用責(zé)任;

　　(八)分類投放生活垃圾;

　　(九)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　第二十六條開發(fā)建設(shè)單位交付房屋時，應(yīng)當(dāng)核對業(yè)主身份，收存業(yè)主簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認(rèn)書。非業(yè)主的物業(yè)使用人入住住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記本人身份信息，并提交其簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認(rèn)書。

　　前款所稱的聯(lián)系方式，包括手機(jī)短信、電子郵件、信函等。業(yè)主或者物業(yè)使用人變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)及時告知開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露、擅自使用業(yè)主或者物業(yè)使用人個人信息。

　　第二十七條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑總面積達(dá)到百分之五十以上的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告。

　　開發(fā)建設(shè)單位未及時書面報告以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)，十名以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到書面報告或者書面要求后的六十日內(nèi)，會同市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法組織成立業(yè)主大會會議籌備組，籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　開發(fā)建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備成立首次業(yè)主大會會議必要的資料。開發(fā)建設(shè)單位未依法報送或者開發(fā)建設(shè)單位注銷的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請查詢，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)無償提供。

　　第二十八條召開首次業(yè)主大會會議所需籌備經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同發(fā)展改革部門制定。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬首次登記前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交存至物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府設(shè)立的專用賬戶，供首次業(yè)主大會會議籌備組使用。原有住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議所需籌備經(jīng)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

　　第二十九條業(yè)主大會依照法律、法規(guī)的規(guī)定召開，決定以下事項：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他物業(yè)管理人;

　　(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營活動以及所得收益的分配和使用;

　　(九)調(diào)整物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

　　(十)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　業(yè)主大會決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會不得授權(quán)、委托業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會等其他主體決定第一款規(guī)定的事項。

　　第三十條業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見形式或者手機(jī)短信、電子郵件、即時通信軟件等電子數(shù)據(jù)形式。業(yè)主大會會議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。

　　第三十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)與合同終止的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接;

　　(四)組織和監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集和使用;

　　(五)督促業(yè)主按照約定支付物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止;

　　(七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件;

　　(八)定期向業(yè)主通報工作情況，公示業(yè)主委員會成員支付物業(yè)費(fèi)、以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用的情況;

　　(九)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(十)配合、支持行政執(zhí)法機(jī)關(guān)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會依法履行職責(zé);

　　(十一)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會成立之日起三十日內(nèi)，就業(yè)主大會成立事項向市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)出具備案證明，備案證明應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會名稱，業(yè)主委員會名稱、屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。

　　第三十二條業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的決定，市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，拒不改正的，依法撤銷其決定，并公告業(yè)主。

　　業(yè)主委員會不依法履行職權(quán)，損害業(yè)主權(quán)益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

　　第三十三條業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表，以及業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公道正派，廉潔自律，具有一定的組織能力和文化水平;

　　(三)遵守有關(guān)法律、法規(guī)，遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約;

　　鼓勵和支持符合條件的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、居(村)民委員會成員通過法定程序成為業(yè)主代表、物業(yè)管理委員會成員、業(yè)主委員會成員。

　　鼓勵具有法律、財務(wù)、建筑等專業(yè)知識的業(yè)主通過法定程序成為業(yè)主委員會成員。

　　第三十四條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員資格自行終止，由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并告知其本人：

　　(一)不具備業(yè)主身份的;

　　(二)不具備完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務(wù)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(四)依法被限制人身自由的;

　　(五)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第三十五條業(yè)主委員會成員在任職期間出現(xiàn)以下情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)決定中止其成員資格，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并提請下一次業(yè)主大會會議終止其成員資格：

　　(一)本人、配偶以及直系親屬與物業(yè)服務(wù)人產(chǎn)生直接利益關(guān)系，在本物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，或者存在向其銷售商品、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系的;

　　(二)利用其成員資格，索取或者收受開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者有關(guān)單位、個人的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(三)無正當(dāng)理由三次不參加業(yè)主委員會會議的;

　　(四)在住宅區(qū)違法搭建，非法侵占業(yè)主共有部位、設(shè)施設(shè)備及場地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的;

　　(五)存在不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的其他情形的。

　　業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定中止相關(guān)成員資格的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門調(diào)查核實后，應(yīng)當(dāng)責(zé)令暫停該成員履行職務(wù)。

　　擬被中止資格或者暫停履行職務(wù)的成員可以進(jìn)行申辯，但是在業(yè)主委員會作出決定時應(yīng)當(dāng)回避。

　　第三十六條業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定，并報市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三十七條有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組建物業(yè)管理委員會：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會條件;

　　(二)具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立;

　　(三)業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　物業(yè)管理委員會作為臨時機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　物業(yè)管理委員會由市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定人員擔(dān)任。

　　物業(yè)管理委員會組建及管理的具體辦法，由市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　第五章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十八條業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理;委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

　　電梯、消防、人防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實施。

　　第三十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍、基本情況和項目負(fù)責(zé)人;

　　(二)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、物業(yè)服務(wù)合同期限;

　　(三)各分項服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn);

　　(四)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評估方式;

　　(五)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的約定;

　　(六)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利和義務(wù);

　　(七)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法;

　　(八)物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會辦公室用房的分配;

　　(九)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　(十)物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施;

　　(十一)違約責(zé)任、履約保證措施和合同解除的條件;

　　(十二)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

　　只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，業(yè)主可以直接選聘物業(yè)服務(wù)人并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，向市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)將備案情況抄送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供下列基本服務(wù)項目：

　　(一)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)以及車位、車庫、電梯、變配電房、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防雷裝置、人防設(shè)備、消防設(shè)施和器材的日常安全管理;

　　(二)公共綠地、林木以及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理，排水管網(wǎng)、化糞池等設(shè)施的疏通、維護(hù);

　　(三)公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù);

　　(四)對外來人員和車輛登記、定期巡邏;

　　(五)車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理;

　　(六)物業(yè)裝飾裝修管理，對業(yè)主使用物業(yè)產(chǎn)生的糾紛進(jìn)行調(diào)解;

　　(七)物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造、檢測、檢驗和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　(八)物業(yè)服務(wù)、財務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管。

　　物業(yè)服務(wù)人可以將前款規(guī)定的基本服務(wù)項目中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理事項一并委托給他人。

　　鼓勵物業(yè)服務(wù)人拓展服務(wù)范圍，為業(yè)主提供專有部分專項服務(wù)或者特約服務(wù)工作。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)活動中享有下列權(quán)利：

　　(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定管理物業(yè);

　　(二)依照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)費(fèi);

　　(三)勸阻、采取合理措施制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

　　第四十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同和國家、省、市有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù);

　　(二)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，定期對物業(yè)的共用部位和電梯、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防雷裝置、人防設(shè)備、消防設(shè)施和器材等共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修，并將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示;

　　(三)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費(fèi)查詢服務(wù);

　　(四)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用，并協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

　　(五)負(fù)責(zé)業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運(yùn)，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生;

　　(六)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、侵占和破壞綠化設(shè)施、市政公用設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、排水設(shè)施及破壞環(huán)境衛(wèi)生等行為，進(jìn)行勸導(dǎo)、采取合理措施制止并及時向有關(guān)部門報告;

　　(七)實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件及其他日常糾紛;

　　(八)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù);

　　(九)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)人未履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成公共綠地、林木、電梯等業(yè)主共有物業(yè)損毀，損害業(yè)主共同利益的，業(yè)主、業(yè)主委員會可以要求物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

　　(一)擅自改變住宅區(qū)內(nèi)公共建筑、物業(yè)管理用房以及其他共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備的用途;

　　(二)擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區(qū)內(nèi)道路、綠地、場地等共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備開辦停車場、設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活動，損害業(yè)主共同利益;

　　(三)騙取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(四)前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同終止前，擅自停止物業(yè)管理;

　　(五)違反合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自增加收費(fèi)項目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者重復(fù)收費(fèi);

　　(六)未按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定履行物業(yè)維護(hù)、管理義務(wù);

　　(七)接受供水、供電等單位委托代收供水、供電等費(fèi)用時，向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用;

　　(八)限制業(yè)主進(jìn)出住宅區(qū)、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復(fù)業(yè)主，或者對業(yè)主實施暴力、停水停電停氣等侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為;

　　(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第四十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)人參考物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范情況，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)組織起草物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價格，定期向社會公布。市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)管主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和成本變動情況，定期發(fā)布各類物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及參考價格。

　　共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、人防工程、視頻監(jiān)控、公共綠地、公共道路等共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)用，以及住宅區(qū)內(nèi)公共環(huán)境清潔費(fèi)用、安全保衛(wèi)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)費(fèi)項目，不得要求另行分?jǐn)偂?/p>

　　第四十五條物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量或者收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)將其與業(yè)主委員會協(xié)商草擬的調(diào)整方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，經(jīng)依法召開業(yè)主大會并按照本條例第二十九條有關(guān)規(guī)定通過業(yè)主表決后，方可與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)，向市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)將備案情況抄送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第四十六條房屋交付前的物業(yè)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付后的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。空置房物業(yè)費(fèi)可以由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定減免。

　　物業(yè)服務(wù)人不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)人擅自增加物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目或者提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等理由拒交物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。

　　第四十七條業(yè)主未按照合同約定支付物業(yè)費(fèi)以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)書面催告逾期不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會組織調(diào)解，申請仲裁或者提起訴訟。

　　物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供水、供電、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)。

　　第四十八條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，移交下列資料和財物：

　　(一)物業(yè)承接查驗資料;

　　(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(三)物業(yè)管理用房等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備;

　　(四)移交清算預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊、票據(jù);

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財物。

　　物業(yè)服務(wù)人辦理交接時，交接各方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、安防監(jiān)控、人防等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)。業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將交接情況報送市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)將備案情況抄送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　物業(yè)服務(wù)人不得以物業(yè)管理中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出、拒絕移交。

　　第四十九條物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會尚未選聘新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供保安、保潔、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，服務(wù)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人裝修、使用物業(yè)，禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，以及危及房屋安全的其他行為;

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

　　(四)十二時至十四時、二十時至次日八時在已竣工交付使用的住宅樓進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染的裝飾裝修;

　　(五)進(jìn)行家庭娛樂等活動時發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

　　(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品，或者排放有毒、有害物質(zhì);

　　(七)損毀或者侵占共用的道路、綠地、樓道、屋頂?shù)葓龅夭课缓凸灿玫恼彰?、消防等設(shè)施設(shè)備，占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、人防工程進(jìn)出口;

　　(八)在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口為新能源汽車、電動自行車充電;

　　(九)亂倒垃圾，亂倒污水，高空拋物;

　　(十)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

　　(十一)亂停車輛妨礙行人和其他車輛的正常通行;

　　(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第五十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并將裝修的時間、地點(diǎn)等情況在所在樓棟顯著位置公示。

　　第五十二條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

　　第五十三條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)管理區(qū)域的消防安全責(zé)任。未選聘物業(yè)服務(wù)人的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織、督促業(yè)主和物業(yè)使用人履行消防安全責(zé)任。

　　第五十四條在不影響消防安全、道路通行的前提下，經(jīng)業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會決定，可以利用住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路等場地施劃停車泊位，并由業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會決定是否收取停車費(fèi)。占用業(yè)主共有的道路等場地的停車泊位，屬于業(yè)主共有。

　　利用物業(yè)共用部位場所、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會以及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將利用共有道路、共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備施劃停車泊位、設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活動的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　利用共有道路、共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備收取的停車費(fèi)、租賃費(fèi)、廣告費(fèi)等經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，也可以按照業(yè)主大會決定使用。業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會決定委托物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以從中提取一定比例的管理費(fèi)用，具體比例由雙方協(xié)商約定。

　　第五十五條住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)在入口處設(shè)置顯著標(biāo)志并明示區(qū)域。

　　禁止買賣或者變相買賣住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程。經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)，人民防空工程平時用作停車位的，可以面向本住宅區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人出租。停車位租賃費(fèi)收取方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)人民防空工程的日常維修、養(yǎng)護(hù)、管理責(zé)任及費(fèi)用，使其保持正常使用狀態(tài)。

　　第五十六條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)保修期滿后，專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)，全體業(yè)主共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)。共有物業(yè)遭人為損壞的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)要求責(zé)任人承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。

　　第五十七條業(yè)主交存的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　物業(yè)保修期滿后，出現(xiàn)下列影響房屋安全使用等緊急情況的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金：

　　(一)電梯故障危及人身安全的;

　　(二)二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用的;

　　(三)共用消防設(shè)施中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障的;

　　(四)屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用的;

　　(五)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患的;

　　(六)房屋發(fā)生嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂，嚴(yán)重危及房屋安全的;

　　(七)發(fā)生其他緊急情況，影響房屋安全使用的。

　　第七章法律責(zé)任

　　第五十八條市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會或者相關(guān)部門及其工作人員以及其他受委托從事公務(wù)的人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由相應(yīng)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　(一)未依法指導(dǎo)、協(xié)助籌備、組織成立業(yè)主大會;

　　(二)未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;

　　(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的;

　　(四)其他玩忽職守、徇私舞弊和濫用職權(quán)的行為。

　　第五十九條開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第二十二條第一款規(guī)定，未進(jìn)行前期物業(yè)承接查驗、整修并作記錄的，由市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，由市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十條開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人違反本條例第十九條第五款、第二十條第三款、第二十三條第二款、第三十九條第三款、第四十五條第二款、第四十八條第二款規(guī)定，未按時將相關(guān)材料報送備案的，由市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十一條違反本條例第四十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依照下列規(guī)定處罰：

　　(一)拒不退出的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　(二)不按要求移交資料和財物的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十二條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第八章附則

　　第六十三條本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)管理參照本條例執(zhí)行。

　　第六十四條本條例自2021年10月1日起施行。