一、小產(chǎn)權(quán)房交易注意事項有哪些

1、看開發(fā)主體是否合法

實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。

2、看是否取得了國有土地使用證

按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地，實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過招拍掛方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。

3、看是否符合城市規(guī)劃

城中村改造項目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。

4、看是否取得了建筑工程施工許可證

城中村改造項目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進(jìn)行報建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收。

5、看有沒有商品房銷（預(yù)）售許可證

這是城中村改造項目準(zhǔn)許向社會銷售的重要標(biāo)志。城中村改造項目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國土房產(chǎn)局審核，各項條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預(yù)）售許可證后，才能向社會銷售。

一、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險

1、沒保障，國家不認(rèn)可的交易行為，無產(chǎn)權(quán)保證，時下對小產(chǎn)權(quán)房的處理已經(jīng)已經(jīng)歸納如城改部分，如拆遷僅能獲得少部分賠償。

2、硬件設(shè)施差，基本上小產(chǎn)權(quán)房都是城中村等部分的集體用地，開發(fā)條件與理念決定產(chǎn)品，故在產(chǎn)品設(shè)計，園區(qū)規(guī)劃，配套建設(shè)等幾方面很少有及格。

3、并不見得便宜多少，此類房屋都需要一次性付款或根據(jù)工程進(jìn)度付款，最多給你個5年分期付款，資金壓力較大，如根據(jù)政策產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，還需繳納土地出讓金，配套費等相關(guān)費用，并不省錢。還真不如按揭買個商品房來的放心。

4、如果一定要買，一定記好買已經(jīng)有入住的，否則有炸樓的危險。

二、小產(chǎn)權(quán)房存在原因

1、城市房價過高

中國許多大中城市的高房價是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。

2、擦邊球的空間

根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間。

3、農(nóng)地制度不合理

小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用）；由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費等市政建設(shè)費用及成本費。在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

二、小產(chǎn)權(quán)房屋買賣注意事項

法律分析：首先，簽訂合同，二手小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同要寫清楚買賣雙方的詳細(xì)信息，然后寫上小產(chǎn)權(quán)房的具體位置，面積等，寫清誰承擔(dān)土地出讓金，雙方要約定違約責(zé)任以及解決方式，寫完后簽字就可以了。其次，因為小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的產(chǎn)權(quán)，所以買賣的時候，只可以簽訂房屋買賣合同合同，這類房屋是不能過戶的，也不能去銀行抵押貸款。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百零九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

三、小產(chǎn)權(quán)房買賣注意事項

法律分析：1、合同雙方當(dāng)事人。

2、標(biāo)的。

3、房屋的價格及付款時間約定。

4、交房期限。

5、權(quán)利擔(dān)保。

6、違約責(zé)任。

7、合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項。

法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》 第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

來源：中國法院網(wǎng)-小產(chǎn)權(quán)房交易注意事項有哪些，