一、城中村改造土地增值稅政策

城中村改造土地增值稅政策主要包括免征、減征及征稅規(guī)定。以下是對這些政策的詳細(xì)解讀：

一、免征土地增值稅政策

棚戶區(qū)改造項目通常享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。依據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)，在棚戶區(qū)改造過程中，涉及的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋銷售等行為，可免征土地增值稅。這一政策旨在降低改造成本，推動城中村改造的順利進行。

二、土地增值稅征收與計算

對于城中村改造中不符合免征條件的土地增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)依法計算并繳納土地增值稅。計算土地增值稅時，需先確定增值額，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。

扣除項目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費用、新建房及配套設(shè)施的成本費用等。這些扣除項目反映了納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓過程中的實際支出，是計算土地增值稅的重要基礎(chǔ)。

根據(jù)增值額與扣除項目金額的比例，確定適用的土地增值稅稅率。一般來說，增值額未超過扣除項目金額一定比例（如50%）的，免征土地增值稅；超過一定比例的，則按照規(guī)定的稅率進行征收。

三、注意事項與地區(qū)差異

城中村改造土地增值稅政策可能因地區(qū)和時間的不同而有所差異。因此，在具體操作中，納稅人應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門發(fā)布的最新政策，確保準(zhǔn)確理解和運用相關(guān)稅收法規(guī)。

納稅人應(yīng)妥善保管與房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓相關(guān)的憑證和資料，以便在申報繳納土地增值稅時提供準(zhǔn)確的依據(jù)。同時，積極配合稅務(wù)部門的檢查和審查工作，確保稅收政策的順利實施。

綜上所述，城中村改造土地增值稅政策涉及免征、減征及征稅等多個方面。納稅人應(yīng)充分了解并遵循相關(guān)稅收法規(guī)，確保在城中村改造過程中合法合規(guī)地享受稅收優(yōu)惠政策，降低稅收負(fù)擔(dān)，推動改造項目的順利進行。

二、城中村改造土地使用稅可以減免嗎

城中村改造土地使用稅是否可以減免不可以。

1、《土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)取得的商品房土地位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的，應(yīng)繳納土地使用稅。

2、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅［2006］56號）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、為認(rèn)真貫徹《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)［2007］24號）和辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（［2008］131號）精神，推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，2009年12月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等5部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保［2009］295號）。為落實指導(dǎo)意見精神，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，財政部和國家稅務(wù)總局出臺了《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2021］42號）。根據(jù)該文件規(guī)定，城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。而所謂城中村，是指在城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)，使用集體建設(shè)用地，并以農(nóng)村集體經(jīng)濟（村民委員會）為組織形式的農(nóng)民聚居村落。城中村和棚戶區(qū)不同，二者主要有三方面區(qū)別：

（1）土地性質(zhì)不同。城中村的土地是集體建設(shè)用地，而棚戶區(qū)是指國有土地上集中連片建設(shè)土地。

（2）房屋結(jié)構(gòu)不同。城中村是以農(nóng)村集體經(jīng)濟（村民委員會）為組織形式的農(nóng)民聚居村落，房屋結(jié)構(gòu)完好，功能健全；而棚戶區(qū)內(nèi)簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋。

（3）批準(zhǔn)立項單位不同。當(dāng)?shù)氐摹俺侵写濉备脑焓菂^(qū)政府提出意見，市政府批準(zhǔn)的建設(shè)項目；而棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準(zhǔn)的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項目。所以，“城中村”改造項目不能參照棚戶區(qū)改造享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

三、城中村改造土地使用稅是否可以減免

不可以。

1、《土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)取得的商品房土地位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的，應(yīng)繳納土地使用稅。

2、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅［2006］56號）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、為認(rèn)真貫徹《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)［2007］24號）和國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)［2008］131號）精神，推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，2009年12月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等5部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保［2009］295號）。為落實指導(dǎo)意見精神，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，財政部和國家稅務(wù)總局出臺了《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2010］42號）。根據(jù)該文件規(guī)定，城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。而所謂＂城中村＂，是指在城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)，使用集體建設(shè)用地，并以農(nóng)村集體經(jīng)濟（村民委員會）為組織形式的農(nóng)民聚居村落。＂城中村＂和棚戶區(qū)不同，二者主要有三方面區(qū)別：

（1）土地性質(zhì)不同。＂城中村＂的土地是集體建設(shè)用地，而棚戶區(qū)是指國有土地上集中連片建設(shè)土地。

（2）房屋結(jié)構(gòu)不同。＂城中村＂是以農(nóng)村集體經(jīng)濟（村民委員會）為組織形式的農(nóng)民聚居村落，房屋結(jié)構(gòu)完好，功能健全；而棚戶區(qū)內(nèi)簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋。

（3）批準(zhǔn)立項單位不同。當(dāng)?shù)氐摹俺侵写濉备脑焓菂^(qū)政府提出意見，市政府批準(zhǔn)的建設(shè)項目；而棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準(zhǔn)的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項目。所以，“城中村”改造項目不能參照棚戶區(qū)改造享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

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內(nèi)容審核：趙正群律師

來源：臨律-城中村改造土地增值稅政策，