一、回遷房和商品房有什么區(qū)別

回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞?，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當(dāng)作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別，具體如下：1、房價不同。在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。2、買賣雙方的關(guān)系不同。商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。法律依據(jù)：《關(guān)于加快和規(guī)范城中村改造回遷房建設(shè)的意見》中明確要求，要簡化手續(xù)，加快城中村改造回遷房建設(shè)。審批手續(xù)前置，對列入計劃的需回遷安置項目，在對村(居)民房屋實施拆遷前，按照“先規(guī)劃、后拆遷”的原則，由建設(shè)單位先辦理完規(guī)劃條件、總平面審查、環(huán)評、立項核準(zhǔn)等相關(guān)手續(xù)后，再實施拆遷。市國土、發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、房管等相關(guān)部門應(yīng)簡化辦事程序，縮短審批時間。各審批部門實行“提前介入”和“缺乏承諾辦理制”，對報批材料不全，但不影響審查的應(yīng)提前介入審查，先行受理?！蛾P(guān)于加快和規(guī)范城中村改造回遷房建設(shè)的意見》明確規(guī)定，城中村改造項目應(yīng)先建設(shè)村(居)民回遷用房，后進(jìn)行商品房開發(fā)。凡回遷房沒有開工建設(shè)的，國土部門不得辦理出讓用地手續(xù);回遷房沒有竣工驗收的，商品房不得辦理竣工驗收。屬地政府是城中村改造的責(zé)任主體，要對回遷房建設(shè)嚴(yán)格把關(guān)，全程監(jiān)督。在整個項目實施拆遷之前與建設(shè)單位簽訂項目責(zé)任書，并審查《拆遷補償安置方案》。凡回遷安置標(biāo)準(zhǔn)不合理，保證措施不到位的，不得簽訂項目責(zé)任書，不允許項目實施《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理》第四十四條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 第四十五條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

二、回遷房是商品房嗎?

法律分析：不是，兩者是有區(qū)別的，回遷房一般分為有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)兩種。有產(chǎn)權(quán)的又分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)，或叫全部產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)。對于擁有全部產(chǎn)權(quán)而且已辦了產(chǎn)權(quán)證的回遷房在買賣時，購買者只需要查驗房屋所有權(quán)證或者不動產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)所有人身份證明是相符的便可進(jìn)行交易。部分產(chǎn)權(quán)一般是指土地為劃撥，未交納土地出讓金的。對于擁有部分產(chǎn)權(quán)的，不建議購買。如果客觀上需要購買的，在協(xié)議書中約定，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，將由買受人補交土地出讓金。另外，在和賣房者簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條件及全部付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購房款辦理提存公證，待該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付。在這里需要注意的是：回遷房買賣時，買方除要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明外，同時要注意該房是否有共有人，共有人是否同意等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一） 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二） 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三） 依法收回土地使用權(quán)的；（四） 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五） 權(quán)屬有爭議的；（六） 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七） 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

三、回遷房和商品房的區(qū)別

回遷房就是拆遷安置房，商品房是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司建成后用于市場出售出租的房屋。

回遷房和商品房的區(qū)別表現(xiàn)在以下幾點：

一、土地性質(zhì)

安置房和商品房的土地性質(zhì)不一樣，安置房的土地是屬于劃撥土地，商品房的土地是通過出讓方式取得的。

二、產(chǎn)權(quán)區(qū)別

商品房的產(chǎn)權(quán)是完整的，但是安置房的產(chǎn)權(quán)不一定完整，很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金，安置房就不是完全產(chǎn)權(quán)，僅具有完全的房屋權(quán)。而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，即完全的房屋權(quán)和完全的土地使用權(quán)。

三、交易限制

商品房買賣雙方確定交易意向之后就可以辦理房產(chǎn)過戶的手續(xù)了，但是安置房不一樣，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。

四、享受的權(quán)利

商品房是完整的產(chǎn)權(quán)，享有該房屋的所屬權(quán)包括占有、使用、處分的權(quán)利。業(yè)主可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第七條 商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;

(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(四)已通過竣工驗收;

(五)拆遷安置已經(jīng)落實;

(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，

其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日

期;

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：中國法院網(wǎng)-回遷房和商品房有什么區(qū)別，