一、土地一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)都是什么意思？

土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。從空間上來講，土地一級(jí)開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定；從時(shí)間上來講，一種是可以先做一級(jí)開發(fā)、再做二級(jí)開發(fā)，即

一、二級(jí)開發(fā)分離的形式，另一種是一級(jí)開發(fā)包含在二級(jí)開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級(jí)開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一種是增量一級(jí)開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目。根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：第一，割臘肉式：誰(shuí)看上哪一塊就割給誰(shuí)，開發(fā)商、用地單位自行做一級(jí)和二級(jí)開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點(diǎn)是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開發(fā)進(jìn)度無法掌控、保障。盡管國(guó)家三令五申強(qiáng)調(diào)，今后經(jīng)營(yíng)性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，再進(jìn)入土地市場(chǎng)，但割臘肉式仍將會(huì)延續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或指定專門成立的國(guó)有公司承擔(dān)一級(jí)開發(fā)，好處是政府收益相對(duì)豐厚，缺點(diǎn)是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進(jìn)度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。第三，招親式：政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí)開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式，如一級(jí)開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級(jí)開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級(jí)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)商，另一種叫“生地出讓-熟地回購(gòu)”，即一級(jí)開發(fā)成熟后再由政府收儲(chǔ)統(tǒng)一上市。在政府與一級(jí)開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場(chǎng)操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團(tuán)一級(jí)開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級(jí)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，好處是政府主導(dǎo)，缺點(diǎn)是與市場(chǎng)脫節(jié)，甚至滋生腐敗。第五，借殼上市式：目前國(guó)內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級(jí)開發(fā)，借殼上市融資，其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動(dòng)。如香港華潤(rùn)曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式。土地二級(jí)開發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。

二、一級(jí)土地開發(fā)一般誰(shuí)來做

一級(jí)土地開發(fā)一般由政府政府或者企業(yè)也就是開發(fā)商來做。

土地一級(jí)開發(fā)是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到三通一平、五通一平或七通一平的建設(shè)條件，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

一、土地一級(jí)開發(fā)流程有哪些

（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。

（二）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。

（三）通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

（五）通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體

1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2％。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。

2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8％。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議

（六）土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)

（七）如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。

（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。

組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。

（九）組織驗(yàn)收

建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：

1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本

2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求

3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)

4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)

二、一級(jí)土地整理程序

根據(jù)新《土地管理法》的規(guī)定，結(jié)合各地實(shí)踐，土地整理程序一般如下：

（1）確定土地整理區(qū)域，提出工作方案?？h、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要和對(duì)土地利用的要求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的土地利用分區(qū)和有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃，選定實(shí)施土地整理區(qū)域，制定實(shí)施土地整理工作方案。土地整理區(qū)域一般集中連片，規(guī)模視當(dāng)?shù)鼐唧w情況而定。

（2）組織進(jìn)行土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)。具體分析土地整理潛力、綜合效益，提出具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和權(quán)屬調(diào)整的意見等，廣泛征求有關(guān)方面意見后，完善有關(guān)規(guī)劃及各類備件。

（3）依法報(bào)上級(jí)人民政府或土地管理部門審核、批準(zhǔn)。上級(jí)人民政府或土地管理部門依照有關(guān)法規(guī)、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，審核、批準(zhǔn)土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)與工作方案并進(jìn)行備案。土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)及工作方案批準(zhǔn)后，向社會(huì)公布。

（4）組織土地整理實(shí)施。按照批準(zhǔn)的土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)和工作方案，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行土地整理建設(shè)。

（5）確認(rèn)權(quán)屬。按照有關(guān)法律和政策規(guī)定，對(duì)調(diào)整后的土地，辦理確定土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等手續(xù)。

（6）檢查驗(yàn)收。按土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，依法由批準(zhǔn)土地整理的人民政府或土地管理部門組織進(jìn)行檢查驗(yàn)收并確定土地利用調(diào)整情況，包括耕地面積調(diào)整情況。有關(guān)資料、圖件等整理歸檔。

三、土地一級(jí)開發(fā)流程是什么

法律分析：(一)原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向北京市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。

(二)北京市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。

(三)通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

(四)編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

(五)通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第四十五條 征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。 征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。 征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。

第四十六條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●土地一級(jí)開發(fā),二級(jí)開發(fā)都是什么意思啊

●土地一級(jí)開發(fā),二級(jí)開發(fā)都是什么意思呀

●土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)的區(qū)別?

●土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)的區(qū)別 干貨

●什么是土地的一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)

●土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)

●土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)流程

●土地一級(jí)開發(fā),二級(jí)開發(fā)都是什么意思呀

●土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)的區(qū)別2020

●土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)哪個(gè)好

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●拆遷款是給戶主嘛?拆遷款都是給戶主一個(gè)人的嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●征地的主體只能是國(guó)家嗎,征地的主體都是國(guó)家嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征地的主體都是國(guó)家嗎,征地的主體只能是國(guó)家嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●所有的大棚房都是違法建筑嗎,大棚房就一定是違建嗎？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●所有的大棚房都是違法建筑嗎,大棚房就一定是違建嗎？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●涉黑最低判多少年,涉惡罪一般都是判幾年:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●拆遷官司都是敗訴,拆遷類的官司能打贏嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是怎么規(guī)定的？,集體土地房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●中介費(fèi)一般都是應(yīng)該怎么收取的,中介費(fèi)一般都是怎么收取的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●房屋拆遷一般都是怎樣賠償?shù)?房屋拆遷能拿到什么賠償：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●農(nóng)村土地征收補(bǔ)償新政策都是什么,農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償有哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●現(xiàn)在中介費(fèi)都是如何收的,中介費(fèi)一般都是怎么收取的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)是多少房屋?拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)都是什么，法律規(guī)定是什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●中介費(fèi)一般都是如何收取的,中介費(fèi)一般都是怎么收取的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●中介費(fèi)一般都是應(yīng)該怎么收取的,中介費(fèi)一般都是怎么收取的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征地的主體只能是國(guó)家嗎,征地的主體都是國(guó)家嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●張潔律師——教你一眼看穿違法征地,張潔律師——注意，征收方的這些行為都是違法的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征地流程都是怎么走的,征地的流程是怎樣的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征地的主體都是國(guó)家嗎,征地的主體只能是國(guó)家嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●違章建筑環(huán)保征收都是養(yǎng)殖場(chǎng)違法強(qiáng)拆套路，養(yǎng)殖違建強(qiáng)拆賠錢嗎：今日在線拆遷法律咨詢

內(nèi)容審核：黃旭暉律師

來源：頭條-土地一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)都是什么意思？，