一、農(nóng)村房屋買賣合同產(chǎn)生糾紛后的多少法律問題

農(nóng)村房屋買賣合同產(chǎn)生糾紛后的幾種法律問題有：

1.農(nóng)村房屋買賣合同的界定，農(nóng)村房屋買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移農(nóng)村房屋的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同；

2.農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力，對于同一集體經(jīng)濟組織成員間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院普遍認定合同有效。

一、農(nóng)村房子過戶需要哪些手續(xù)和費用？

1、過戶條件首先雙方戶口必須在同一個村鎮(zhèn)，而且還不屬于拆遷范圍以內(nèi)的農(nóng)房才可以去辦理過戶的手續(xù)，在簽訂買賣合同在進行公證。之后再由雙方持有相關(guān)的證件到所屬房管局的農(nóng)房去辦理即可。2、過戶流程(1)農(nóng)村房屋進行過戶時，首先是要委托測繪進行配圖，在經(jīng)過委托團隊進行評估后，再繳納評估費用。(2)需要買賣雙方簽好合同后需要帶著身份證明、房權(quán)證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同、村委同意買賣過戶的證明。(3)過戶確權(quán)審批表去稅務(wù)部門申請繳納契稅，稅務(wù)部門在受理后認真審核，出具契稅單，繳納契稅。(4)最后拿著相關(guān)材料去房管部門申請辦理，房管部門審批核準后，繳費取證，這樣就完成了過戶手續(xù)。3、過戶費用農(nóng)村房屋的土地時集體土地，建房的宅基地也是集體分配下來的，所以農(nóng)村房屋過戶無需向城市房屋一樣需繳納各種的土地稅費，所以農(nóng)村房屋的過戶費用也是極低的。雖然雙方過戶費同樣也會受到房屋面積、房屋年限以及買賣方交易的次數(shù)等相關(guān)因素的一些影響，一般買房的一方支付相關(guān)的測繪費、評估費是需要根據(jù)具體的情況進行分配的以及契稅的費用。而一般在契稅是需要根據(jù)房屋的面積去具體來定的，大致的范圍一般在1%-3%左右，而稅率則為1%的個人所得稅以及80元的工本費即可。賣方則需要支付的費用有5.6%的營業(yè)稅以及其它的費用，在此次房屋過戶的交易費用是需要買賣雙方共同去承擔(dān)繳納的。

二、農(nóng)村房屋未過戶所有權(quán)歸誰

還是屬于原房主的，因為簽訂合同時債權(quán)行為，過戶是物權(quán)行為，對于房屋等不動產(chǎn)是登記轉(zhuǎn)移所有權(quán)。未過戶就還是歸原房主。農(nóng)村房屋具有特殊性，根據(jù)房隨地走原則，賣房的同時宅基地使用權(quán)也會發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以規(guī)定只能賣給本集體經(jīng)濟組織成員，且出賣人不得再申請批準新的宅基地。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》

第五百零二條依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請批準等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

二、農(nóng)村房屋買賣會出現(xiàn)什么糾紛

法律分析：買賣合同簽訂時首先要確認簽訂方是否有權(quán)利簽訂合同，如果不確認對方身份，很可能簽訂的合同效力待定，需要真正的房屋所有人對合同進行追認合同才正式有效，如果房屋所有人不追認，則合同無效。農(nóng)村房屋有其特殊性，買賣只能在同一村集體的成員中進行，將農(nóng)村房屋賣給村集體以外的人員很可能會引起糾紛。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百零九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

三、農(nóng)村房屋買賣合同產(chǎn)生糾紛后的幾種法律問題

一、農(nóng)村房屋買賣合同的界定

農(nóng)村房屋買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移農(nóng)村房屋的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同，既包括同一集體經(jīng)濟組織成員間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，也包括本集體經(jīng)濟組織成員與本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同。與其他房屋買賣合同不同的是，農(nóng)村房屋買賣合同的標的物為農(nóng)村房屋，即在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。2011年2月18日修訂的《民事案件案由規(guī)定》將“農(nóng)村房屋買賣合同糾紛”單列為“房屋買賣合同糾紛”項下的第四級案由。

“小產(chǎn)權(quán)房”并非嚴格的法律概念，結(jié)合《國土資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》(國土資電發(fā)[2013]70號)，我們將“小產(chǎn)權(quán)房”界定為違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律規(guī)定，在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)，向本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人出售的房屋。不難看出，我們通常所稱的“小產(chǎn)權(quán)房”為農(nóng)村房屋的子概念。

二、農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力

司法實踐中，對于同一集體經(jīng)濟組織成員間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院普遍認定合同有效。但對于本集體經(jīng)濟組織成員與本集體經(jīng)濟組織之外的單位或個人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院對于合同效力的認定不完全相同。本文將重點關(guān)注和介紹北京地區(qū)法院的司法裁判尺度。

(一)一般裁判規(guī)則

1、最高人民法院

《最高人民法院關(guān)于印發(fā)全國民事審判工作會議紀要>的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力;出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。

另外，值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會議紀要》(2015年4月征求意見稿)第35條也明確“對于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認定無效?！?

2、各地高級人民法院

根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》(京高法發(fā)[2004]391號)、《北京市人民法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日)，對于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，或者訴訟時買受人已經(jīng)戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的，可以認定合同有效;對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉(zhuǎn)讓合同有效。除此之外，農(nóng)村房屋買賣合同原則上應(yīng)認定無效。

根據(jù)《安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見》(2012年3月5日)第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為無效合同;除非買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格且符合其他購買條件，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應(yīng)當(dāng)認定為無效合同。

根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》(粵高法發(fā)[2001]42號)第12條之規(guī)定，當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認定無效。

根據(jù)《上海市高級人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民一[2004]4號)，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

(二)特殊裁判規(guī)則

我們將重點關(guān)注北京地區(qū)法院處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的司法實務(wù)具體做法，深度研究農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的重點難點問題。

1、集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準

根據(jù)北京高院的司法指導(dǎo)意見，買受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員成為合同效力認定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準是解開上述問題的“鑰匙”。結(jié)合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農(nóng)業(yè)戶口為判斷標準，通常會參考房屋所在地村委會對于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟組織成員方面的意見。具體說來，對于農(nóng)業(yè)戶口的買受人，購房后至一審辯論終結(jié)前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會的，則認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。反之，對于非農(nóng)業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會，在該村參加選舉等，也不應(yīng)認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。

另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經(jīng)濟組織成員資格時，北京地區(qū)法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同通常會被認定為有效合同。

2、出賣人不再具備集體經(jīng)濟組織成員資格是否影響合同效力

出賣人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，是否應(yīng)當(dāng)滿足出賣人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的條件?換言之，出賣人簽訂合同時為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟組織成員的，是否會影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定?

從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認為，合同無效為自始無效，出賣人轉(zhuǎn)為非房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的事實不能導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行?，即使出賣人起訴時已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，其仍然有權(quán)起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效。若起訴時的房屋買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，法院則會支持出賣人的訴求，進而裁判認定合同無效。但是，有極少數(shù)法院裁判認為，出賣人起訴時不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，即便買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同為有效合同。

3、連環(huán)交易中農(nóng)村房屋買賣合同效力

出賣人將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給第一手買受人，第一手買受人又將房屋轉(zhuǎn)讓給第二手買受人，甚至接連轉(zhuǎn)讓給其他買受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣人起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效時，如何認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力?

從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認為，若第一手買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，且起訴時的房屋買受人也不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，因宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓房屋后導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為無效合同。反之，第一手買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，但起訴時的房屋買受人是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，因宅基地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移給集體經(jīng)濟組織以外的成員，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為有效合同。換言之，只要最終一手買房人為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，那么前面多手的連環(huán)買賣合同均有效，無論其對應(yīng)的受讓人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員。

4、主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制

北京地區(qū)法院認為，合同無效系自始無效，單純的時間經(jīng)過不能改變無效合同的違法性。當(dāng)事人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，不受訴訟時效期間的限制。但合同無效后，當(dāng)事人主張返還財產(chǎn)、損害賠償?shù)恼埱螅瑧?yīng)當(dāng)適用訴訟時效期間的限制。

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內(nèi)容審核：趙正群律師

來源：中國法院網(wǎng)-農(nóng)村房屋買賣合同產(chǎn)生糾紛后的多少法律問題，