一、“城中村”房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么算？

我國并沒有法律制度統(tǒng)一規(guī)定城中村拆遷時(shí)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方式，由于“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場(chǎng)，城中村發(fā)展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現(xiàn)了很多的臨時(shí)用地房屋、無證房屋、小產(chǎn)權(quán)房和門面房。而這些房屋基于其性質(zhì)的不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。下面主要就補(bǔ)償中的最重要的組成部分：土地和房屋，向大家介紹標(biāo)準(zhǔn)有何不同。

1、土地。

土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要看土地性質(zhì)是國有土地還是集體土地，獲得國有土地使用權(quán)的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評(píng)估價(jià)也會(huì)不同。

2、房屋。

按照該房屋是否有合法房屋權(quán)屬證書或有合法批建手續(xù)，分為三種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

第一種：具有合法證書或者手續(xù)的房屋、因歷史原因無法辦理合法證書或者手續(xù)的房屋按照評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償；

第二種：認(rèn)定為違法建筑的、征收后開始搶建、加建的房屋面積不予補(bǔ)償；

第三種：未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑、其他原因?qū)е碌臒o證房屋一般會(huì)折價(jià)補(bǔ)償或者按照建筑成本、重置價(jià)格補(bǔ)償；另外考慮到社會(huì)穩(wěn)定、照顧村民生活水平等因素，拆遷部門也會(huì)對(duì)違法建筑等房屋進(jìn)行一定的補(bǔ)償。

按照房屋用途是住宅還是商用房，亦或是住宅自行改為經(jīng)營性用房(即門面房)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別在于商業(yè)用房的補(bǔ)償中增加停產(chǎn)停業(yè)損失這一項(xiàng)，門面房是否認(rèn)定為商業(yè)用房，主要看是否辦理營業(yè)執(zhí)照，是否實(shí)際經(jīng)營等因素。

一、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容

(1)拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；

(2)安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限；

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

(5)搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

(6)違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式；

(7)當(dāng)事人約定的其他條款。

至于每一個(gè)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議具體包括哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補(bǔ)償方式不同而不同。對(duì)于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，協(xié)議中應(yīng)主要載明補(bǔ)償金額、搬遷期限；對(duì)于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點(diǎn)、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。

二、城中村房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方法是什么？

城中村拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方式因土地性質(zhì)和房屋合法性而異。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)取決于國有或集體土地以及獲取方式。房屋補(bǔ)償分為合法房屋、違法建筑和無證房屋三種標(biāo)準(zhǔn)。補(bǔ)償協(xié)議包括貨幣補(bǔ)償、安置房、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、搬遷期限、補(bǔ)助費(fèi)等內(nèi)容。城中村改造復(fù)雜，違章建筑眾多，補(bǔ)償方案因城市而異。

法律分析

一、“城中村”房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么算?

我國并沒有法律制度統(tǒng)一規(guī)定城中村拆遷時(shí)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方式，由于“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場(chǎng)，城中村發(fā)展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現(xiàn)了很多的臨時(shí)用地房屋、無證房屋、小產(chǎn)權(quán)房和門面房。而這些房屋基于其性質(zhì)的不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。下面主要就補(bǔ)償中的最重要的組成部分：土地和房屋，向大家介紹標(biāo)準(zhǔn)有何不同。

1、土地。

土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要看土地性質(zhì)是國有土地還是集體土地，獲得國有土地使用權(quán)的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評(píng)估價(jià)也會(huì)不同。

2、房屋。

按照該房屋是否有合法房屋權(quán)屬證書或有合法批建手續(xù)，分為三種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

第一種：具有合法證書或者手續(xù)的房屋、因歷史原因無法辦理合法證書或者手續(xù)的房屋按照評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償;

第二種：認(rèn)定為違法建筑的、征收后開始搶建、加建的房屋面積不予補(bǔ)償;

第三種：未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑、其他原因?qū)е碌臒o證房屋一般會(huì)折價(jià)補(bǔ)償或者按照建筑成本、重置價(jià)格補(bǔ)償;另外考慮到社會(huì)穩(wěn)定、照顧村民生活水平等因素，拆遷部門也會(huì)對(duì)違法建筑等房屋進(jìn)行一定的補(bǔ)償。

按照房屋用途是住宅還是商用房，亦或是住宅自行改為經(jīng)營性用房(即門面房)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別在于商業(yè)用房的補(bǔ)償中增加停產(chǎn)停業(yè)損失這一項(xiàng)，門面房是否認(rèn)定為商業(yè)用房，主要看是否辦理營業(yè)執(zhí)照，是否實(shí)際經(jīng)營等因素。

二、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容

(1)拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限;

(2)安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn);

(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限;

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;

(5)搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式;

(6)違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式;

(7)當(dāng)事人約定的其他條款。

至于每一個(gè)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議具體包括哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補(bǔ)償方式不同而不同。對(duì)于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模瑓f(xié)議中應(yīng)主要載明補(bǔ)償金額、搬遷期限;對(duì)于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點(diǎn)、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。

像城中村這樣的構(gòu)造不是僅僅發(fā)生在某一個(gè)城市的，北京，上海及其他各大城市都有可能存在著城中村，包括小縣城也有城中村，這些大大小小的城中村的補(bǔ)償方案沒有任何的可比性的。整體上對(duì)城中村的改造也非常的復(fù)雜，很多城中村的違章建筑也非常的多。

結(jié)語

城中村的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并沒有統(tǒng)一規(guī)定。由于城中村土地的特殊性和房屋的多樣性，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)因土地性質(zhì)、房屋合法性等因素而有所不同。對(duì)于土地補(bǔ)償，主要考慮土地性質(zhì)和使用權(quán)方式。對(duì)于房屋補(bǔ)償，根據(jù)房屋合法性和用途的不同，分為具有合法證書的房屋、違法建筑和無證房屋等三種情況，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償方式、金額、安置房屋、搬遷期限、補(bǔ)助費(fèi)等。城中村改造和拆遷工作具有復(fù)雜性，需要根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的補(bǔ)償方案。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第一章總則第一條為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章補(bǔ)償?shù)谑藯l征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第四章法律責(zé)任第三十條市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級(jí)人民政府或者本級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

三、“城中村”房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么算

目前大多數(shù)的地方，以城中村土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地為由，按照集體土地補(bǔ)償方案進(jìn)行補(bǔ)償，遠(yuǎn)低于周邊房?jī)r(jià)。這樣做，那將對(duì)“城中村”村民極不公平。因?yàn)槌诉@些房屋拆遷補(bǔ)償?shù)妊a(bǔ)償項(xiàng)目之外，還有區(qū)位、交通等方面的優(yōu)勢(shì)，這些都沒有得到體現(xiàn)。

根據(jù)2012年最高人民法院頒布的《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款的規(guī)定，“征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)”。

可知，城中村的房屋拆遷可以參照“房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，此時(shí)，城中村村民可得公平合理的補(bǔ)償額。

因?yàn)槌侵写逄厥獾耐恋匦再|(zhì)和地理位置，現(xiàn)實(shí)中征收方有較大的操作空間，如果被拆遷人沒有拿到合理的滿意的補(bǔ)償，那一定不能簽字，及時(shí)咨詢專業(yè)的征地拆遷律師，通過申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟的方式提高補(bǔ)償。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡相同

由于“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場(chǎng)，城中村發(fā)展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現(xiàn)了很多的臨時(shí)用地房屋、無證房屋、小產(chǎn)權(quán)房和門面房。而這些房屋基于其性質(zhì)的不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。下面主要就補(bǔ)償中的最重要的組成部分：土地和房屋，向大家介紹標(biāo)準(zhǔn)有何不同。

1.土地。

土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要看土地性質(zhì)是國有土地還是集體土地，獲得國有土地使用權(quán)的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評(píng)估價(jià)也會(huì)不同。

2.房屋。

按照該房屋是否有合法房屋權(quán)屬證書或有合法批建手續(xù)，分為三種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

第一種：具有合法證書或者手續(xù)的房屋、因歷史原因無法辦理合法證書或者手續(xù)的房屋按照評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償;

第二種：認(rèn)定為違法建筑的、征收后開始搶建、加建的房屋面積不予補(bǔ)償;

第三種：未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑、其他原因?qū)е碌臒o證房屋一般會(huì)折價(jià)補(bǔ)償或者按照建筑成本、重置價(jià)格補(bǔ)償;另外考慮到社會(huì)穩(wěn)定、照顧村民生活水平等因素，拆遷部門也會(huì)對(duì)違法建筑等房屋進(jìn)行一定的補(bǔ)償。

按照房屋用途是住宅還是商用房，亦或是住宅自行改為經(jīng)營性用房(即門面房)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別在于商業(yè)用房的補(bǔ)償中增加停產(chǎn)停業(yè)損失這一項(xiàng)，門面房是否認(rèn)定為商業(yè)用房，主要看是否辦理營業(yè)執(zhí)照，是否實(shí)際經(jīng)營等因素。

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內(nèi)容審核：石珊律師

來源：中國法院網(wǎng)-“城中村”房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么算？，