淄博某村的王某某、邴某某育有五個子女，即長子王某甲、次子王某乙、三子王某丙、長女王某丁、次女王某戊。其中王某乙與王某丙在本村居住，王某乙自有宅基地一處，王某丙與父母生活。王某某名下有老宅一套，宅基地使用權(quán)登記在王某某名下。1996年王某丙到適婚年齡沒有住房，向村委申請宅基地未獲批，村委證實：按照農(nóng)村宅基地分配慣例，王某丙在父母去世后享有父親的宅基地使用權(quán)，但自1992年之后，土地管理部門再未辦理過戶宅基地使用權(quán)證，該宅基地使用權(quán)證無法更名。1997年，原宅基地上翻修了房屋。，王某某因病去世。，上述老房在淄博市新區(qū)修建道路時被拆除。同年9月9日，邴某某在淄博市公證處立下遺囑，愿待其百年之后，將老房產(chǎn)中其享有的50%的份額與繼承丈夫王某某的份額由三個兒子繼承。，該村拆遷戶樓房建成，該村村委與王某丙夫婦簽訂集資拆遷還房協(xié)議，按宅基地面積70%折合成補(bǔ)償面積，王某丙夫婦分得本村新居二套，該房產(chǎn)至今未辦理產(chǎn)權(quán)證書。，王某乙取得了自己的一處宅基地的拆遷補(bǔ)償房。，邴某某因病去世，王某甲、王某乙要求根據(jù)遺囑繼承弟弟王某丙現(xiàn)在使用的房產(chǎn)，王某丙不允，形成訴訟。

【分歧】對于此案的處理有五種不同意見：

第一種意見認(rèn)為

爭議的房產(chǎn)系由老房置換得來，屬于王某某、邴某某的遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以繼承分割，其中王某某的份額適用法定繼承，在其長女王某丁、次女王某戊未書面放棄繼承也不參加訴訟的情況下，留出其份額，其余由三兄弟依法劃分;邴某某的份額適用遺囑繼承，應(yīng)由三兄弟均分。

第二種意見認(rèn)為

爭議房產(chǎn)系由老宅按宅基地面積折算補(bǔ)償而來，是原宅基地的合法收益，應(yīng)當(dāng)由宅基地使用權(quán)人獨(dú)有。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》相關(guān)法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)在村集體，使用權(quán)只能審批而不能繼承取得，其中農(nóng)村居民戶身邊留一子女沒有宅基地的依法不能申請宅基地，但在原宅基地登記權(quán)利人即其父親去世后將自然取得該宅基地使用權(quán)。今村委證實該宅基地已由其三子王某丙沿用并與其簽訂拆遷還房協(xié)議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為爭議房產(chǎn)屬于王某丙夫妻的個人財產(chǎn)，其兄無權(quán)要求分割。

第三種意見認(rèn)為

爭議房產(chǎn)是宅基地的衍生權(quán)益。宅基地使用權(quán)必須以“戶”為單位申領(lǐng)的性質(zhì)決定了它雖然登記在一方名下，但應(yīng)為夫妻共同享有。當(dāng)一方去世后，宅基地使用權(quán)自然為其配偶獨(dú)享，本案因宅基地派生的房產(chǎn)權(quán)益應(yīng)由邴某某個人取得，邴某某有權(quán)處分全部爭議房產(chǎn)。

第四種意見認(rèn)為

上述老宅基地雖然登記在王某某名下，但根據(jù)“一戶一宅”的規(guī)定，依據(jù)實際居住情況，老宅基地使用權(quán)應(yīng)視為由王某某、邴某某夫妻與王某丙共同享有。在王某某去世后該項權(quán)利歸于邴某某、王某丙母子，邴某某可以遺囑對其所有的份額予以處分。

第五種意見認(rèn)為

可繼承的財產(chǎn)是被繼承人死亡時其合法擁有的個人財產(chǎn)。人民法院無權(quán)審查宅基地歸屬及還房過程的合理性，只能在房產(chǎn)被合法確權(quán)后再進(jìn)行處分。上述爭議房產(chǎn)尚未被確權(quán)為被繼承人所有，不具備遺產(chǎn)分割的基礎(chǔ)條件，應(yīng)依法駁回原告的訴訟請求。

【評析】法官最終采納了第五種意見。理由如下：

一、爭議房產(chǎn)并非由老房產(chǎn)等價交換所得

上述某村村委與拆遷還房戶統(tǒng)一簽訂的集資拆遷還房協(xié)議確定了各拆遷戶都是按老宅基地面積的70%折合成新房補(bǔ)償面積。由此可以看出，爭議房產(chǎn)不是根據(jù)老宅價值而主要是按照宅基地使用權(quán)價值折算取得，同時新房產(chǎn)的貨幣可衡量價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出舊宅價值，二者不是等價交換，此點亦為訴訟雙方認(rèn)可。

二、我國目前對土地和地上房屋實行分別管理，農(nóng)村自建住宅的權(quán)益價值主要包含兩個部分，即宅基地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)，二者既相互依存又相對分離

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，宅基地的所有權(quán)歸村集體所有，符合條件的本村村民通過法定申請程序僅僅可以取得宅基地的使用權(quán)，且只能用于建房自住使用;而根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，地上附著物——包括自建房屋、附屬設(shè)施、樹木等添附物，依法歸村民個人所有，權(quán)利人有完整的占用、使用、收益、處分的權(quán)利。

宅基地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)的依存關(guān)系主要表現(xiàn)在：1.當(dāng)它們結(jié)合到一起時，地隨房走(房地一體主義)，如果對宅基地上的房屋等地上附著物享有合法所有權(quán)，宅基地即應(yīng)當(dāng)被允許使用;2.對地上附著物不得單獨(dú)行使處分權(quán)，地上附著房產(chǎn)買賣是否有效，要看宅基地的流轉(zhuǎn)是否符合法律規(guī)定。

宅基地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)的分離關(guān)系主要表現(xiàn)在：1.宅基地使用權(quán)價值與地上建筑物所有權(quán)價值理論上可以被分別地計量、評估，尤其在拆遷補(bǔ)償活動中，分項評估補(bǔ)償更為合理;2.宅基地所有權(quán)只能依申請取得，而地上附著物的所有權(quán)取得方式與普通物權(quán)的取得方式?jīng)]有本質(zhì)區(qū)別。就本案而言，繼承活動發(fā)生后，地上附著物的所有權(quán)可以成為繼承標(biāo)的物，而宅基地使用權(quán)不能當(dāng)然地被確權(quán)到繼承人名下。

三、宅基地使用權(quán)是一種身份權(quán)，它的設(shè)定以權(quán)利人特定村民身份的事實延續(xù)為前提，宅基地使用權(quán)不能被繼承

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，宅基地的所有權(quán)歸村集體所有，農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報縣(市)審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時將審批結(jié)果張榜公布。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，申請農(nóng)村宅基地需要滿足一定的條件，主要有：(一)農(nóng)村居民戶無宅基地的;(二)農(nóng)村居民戶除身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的;(三)回村落戶的離休、退休、退職的干部、職工、復(fù)退軍人和回村定居的華僑、僑眷、港澳臺同胞，需要建房而又無宅基地的;(四)原宅基地因影響城鄉(xiāng)規(guī)劃，需要收回或搬遷而又無宅基地的。此外，我國法律又規(guī)定了除外規(guī)定，有下列情況之一的，不得安排宅基地用地：(一)買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓房屋的;(二)違反計劃生育超生的;(三)一戶一子(女)有一處宅基地的;(四)戶口已遷出的;(五)年齡未滿十八歲的;(六)原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的;(七)其它按規(guī)定不應(yīng)安排宅基地用地的。村民取得的宅基地使用權(quán)的期限區(qū)別于大產(chǎn)權(quán)房的國有土地使用權(quán)，無固定期限，權(quán)利人可以終生享有，而當(dāng)村民身份發(fā)生變化，不再具備上述申領(lǐng)宅基地使用權(quán)的條件時，該宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)被依法收回。

就繼承而言，根據(jù)《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，當(dāng)宅基地登記權(quán)利人去世后，原宅基地上的附著物可以依法被繼承，且繼承地上物的人員的身份可以不限于本村村民，但原宅基地的使用權(quán)并非是《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的可繼承的遺產(chǎn)，此時根據(jù)地隨房走的原則，宅基地隨地上附著物歸繼承人使用但并不能當(dāng)然地確權(quán)于繼承人名下，除非繼承人依照新的審批手續(xù)取得了該宅基地使用權(quán)。這種不能確權(quán)取得宅基地使用權(quán)、只享有地上附著物所有權(quán)的形態(tài)，我們可以把它稱為不完全的宅基地使用權(quán)。該不完全的宅基地使用權(quán)限制了繼承人對遺產(chǎn)的所有權(quán)，體現(xiàn)在繼承人可以合法使用但不得修葺、改擴(kuò)建舊宅，更不能買賣，待房屋失去居住價值，村集體就可以無償收回該宅基地。當(dāng)然，村集體也可以在地上附著物被繼承人拆除或繼承人自行放棄后無償收回，或在涉及舊村改造等由村集體拆除附著物時協(xié)議補(bǔ)償收回。

四、劃分宅基地位置是村集體組織的權(quán)利;確定宅基地使用權(quán)歸屬是政府土地行政主管部門的專有權(quán)利;換房行為不是平等主體之間的民事行為而部分屬于村自治范圍。人民法院對以上行為均無權(quán)干涉

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)以及各地具體細(xì)則，申請農(nóng)村宅基地的流程為：1.村民向村民小組提申請，填寫《農(nóng)村村民建房用地呈批表》，并張榜公布，經(jīng)村民會議或本集體經(jīng)濟(jì)組織成員會通過后，到村委會加具意見;2.村委會接到《農(nóng)村村民建房用地呈批表》、《建設(shè)用地選址意見書》及其他附件后20日內(nèi)，對申請人的戶口、用地位置、土地類別、土地權(quán)屬、原房屋情況進(jìn)行審核，符合條件的出具意見并送當(dāng)?shù)貒了?3.國土所接到《農(nóng)村村民建房用地呈批表》后，應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)審核，對不符合條件的，書面通知村委會轉(zhuǎn)申請人，符合建房用地條件的，即加具意見并經(jīng)鎮(zhèn)政府審核后，報縣國土資源局審批;4.縣國土資源局批準(zhǔn)的，核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《行政許可決定書》，并在村委會公布，不予批準(zhǔn)的，發(fā)給《不予行政許可決定書》。上述過程除行政機(jī)關(guān)不作為，人民法院無權(quán)干涉。同時在各地的舊村改造過程中，最常見的是村集體根據(jù)宅基地的使用面積跟村民達(dá)成拆遷還房協(xié)議，村民實際所得房屋的貨幣可衡量價值通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于舊房價值。

本案中老屋的宅基地在王某某去世后需要進(jìn)行二次確權(quán)，利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)依法要求進(jìn)行權(quán)利變更登記?，F(xiàn)在政府土地行政主管部門沒有對宅基地新的使用權(quán)歸屬進(jìn)行確認(rèn)，而拆遷補(bǔ)償協(xié)議中對原宅基地使用權(quán)價值的考量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了地上附著物價值。新房產(chǎn)主要是、甚至全部是由原宅基地使用權(quán)價值置換所得，這種換房行為不是平等主體之間等價補(bǔ)償?shù)拿袷滦袨?，帶有明顯的村民福利性質(zhì)，決定補(bǔ)償多少、怎么補(bǔ)償都是村集體內(nèi)部事務(wù)，屬于村集體的自治范圍。因而人民法院無權(quán)依照調(diào)整平等主體之間關(guān)系的民事法律規(guī)范對拆遷還房補(bǔ)償過程的合理性進(jìn)行審查干涉，而只能待爭議房產(chǎn)權(quán)利最終確定以后才能因當(dāng)事人的訴訟介入。

根據(jù)《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的規(guī)定，可繼承的財產(chǎn)必須是被繼承人死亡時其合法擁有的個人財產(chǎn)。就本案而言，上述爭議的宅基地使用權(quán)及置換的房產(chǎn)并未確權(quán)由邴某某享有，故邴某某訂立遺囑時僅有權(quán)對老宅基地上附著物中屬于自己的份額進(jìn)行處分而不當(dāng)然享有對置換房產(chǎn)的處分權(quán)利，且在爭議房產(chǎn)中地上附著物補(bǔ)償部分也價值不明，王某乙、王某甲主張爭議房產(chǎn)系父母遺產(chǎn)要求分割的理由不能成立，法院不予支持，經(jīng)調(diào)解無效，法院依法駁回了王某乙、王某甲的訴訟請求。

當(dāng)前農(nóng)村因為拆遷引起的財產(chǎn)糾紛大量增加，除了因繼承、分家引起的分割財產(chǎn)糾紛大幅上升，因補(bǔ)償達(dá)不成協(xié)議而產(chǎn)生的釘子戶現(xiàn)象也屢見不鮮。這其中除了部分人有過高的利益訴求外，拆遷補(bǔ)償?shù)慕M成部分及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不明確也是產(chǎn)生糾紛的重要因素。從公平角度而言，一刀切的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不利于個體權(quán)利的保護(hù)，許多村民花大心血投入住宅建設(shè)，但拆遷補(bǔ)償時對巨屋華廈與茅棚陋室適用一個標(biāo)準(zhǔn)的確很難被當(dāng)事人接受。根據(jù)房產(chǎn)現(xiàn)有價值確定補(bǔ)償數(shù)額理論上是最為合理的補(bǔ)償方式，但對大面積舊村拆遷而言，實踐中顧及每個個體的特殊性根本無法做到。為此，探討一種對農(nóng)村住房拆遷具有指導(dǎo)意義的衡平的處理方式有其現(xiàn)實的需要。

筆者認(rèn)為

既然國家對土地與地上附著房產(chǎn)分開管理，農(nóng)村宅基地使用權(quán)與地上附著物的所有權(quán)事實上分離明顯，而公平分享福利更是村民合理的呼求，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償也應(yīng)該分別處理。具體地講，應(yīng)當(dāng)在村集體的介入下對農(nóng)村土地使用權(quán)部分的補(bǔ)償制定一致的普遍性標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)可以通過多數(shù)決協(xié)商，一經(jīng)同意大家一體遵行;而對于地上附著物的補(bǔ)償，則要考慮特殊性，進(jìn)行價值差異化談判。為了避免談判無據(jù)一方隨意要價，可以在制度層面上在拆遷前引入銀行房貸部門的逐戶房產(chǎn)價值評估機(jī)制。這種評估應(yīng)以建筑物自身建造成本為對象，以評估價值作為談判依據(jù)，或者至少劃分幾個檔次，將來確定全體拆遷戶補(bǔ)償利益時同比例調(diào)整，最終在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中同時明確兩個部分的價值。當(dāng)然，為顧及補(bǔ)償?shù)纳矸莞＠麑傩?，對補(bǔ)償?shù)纳舷孪蘧鶓?yīng)作出限定，推薦多套住房現(xiàn)金補(bǔ)償，以保證人人有房住，又不能集中公共資源讓少數(shù)人受益。在這個過程中，國家土地行政主管部門也應(yīng)當(dāng)行使監(jiān)督權(quán)，防止大量拆遷補(bǔ)償房被少數(shù)人收納的情況出現(xiàn)。具體而言，當(dāng)村集體自行拆遷還房時，所得房產(chǎn)土地使用面積不得超過戶均宅基地面積紅線;當(dāng)開發(fā)商為村民拆遷還房時，簽訂協(xié)議前的村民宅基地面積不得超標(biāo)，上述超出部分均應(yīng)被視為村集體的利益，歸村集體享有。以此達(dá)到拆遷補(bǔ)償普遍性與特殊性的均衡統(tǒng)一。

這樣做的好處是，不僅在村集體的自治范圍內(nèi)更能體現(xiàn)公平正義，而且在結(jié)果確定后又面臨權(quán)益分割糾紛時，也利于當(dāng)事人及人民法院等糾紛調(diào)處機(jī)構(gòu)對爭議標(biāo)的的合理分配。打個比方，假如本案拆遷還房的價值為十萬元，其中一萬元為地上附著物補(bǔ)償，則該一萬元即可被視為遺產(chǎn)，本案就可以簡單地對一萬元補(bǔ)償進(jìn)行劃分。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來源：頭條-農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償能進(jìn)行分割么，