寧波農(nóng)房未過戶遇拆遷怎么辦

讀者朱某來信稱，其于2003年向陳某購買了一套自建房，由于當時陳某只取得了該房屋范圍內(nèi)的土地使用權，未能辦理房產(chǎn)證。后來，朱某將國有土地使用權變更為他的名字，但一直未辦理房屋所有權證。今年，該地段征地拆遷，拆遷部門要與陳某簽訂拆遷安置補償合同，陳某以未過戶為由將朱某排除在拆遷補償之外，朱某問：對此，他該怎么辦

朱某可起訴陳某要求其協(xié)助辦理土地使用權及房屋所有權過戶登記、或要求解除合同追究其違約責任，以維護自己的合法權益。相關問題分析如下：

《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓，應當按照下列程序辦理：……(二)房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；……”由此可知，雙方當事人均有辦理轉讓登記的義務，共同辦理房地產(chǎn)轉讓手續(xù)是陳某的法定義務。

此外，《中華人民共和國合同法》第94條、第97條分別規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……(三)當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的……”，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！币虼耍炷晨梢躁惸称髨D獨享拆遷補償費用，其行為表明其不愿履行共同辦理過戶登記義務為由，或以陳某不履行義務致使不能實現(xiàn)房屋所有權轉讓之合同目的為由，向法院起訴要求解除其與陳某之間的房地產(chǎn)買賣合同，同時要求陳某承擔違約責任，賠償相關損失。

房屋拆遷的補償方式有哪些

貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

1、市場評估價。

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價。

商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價。

重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

產(chǎn)權置換

產(chǎn)權置換也被稱作產(chǎn)權調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內(nèi)不結算差價的異地產(chǎn)權房屋調(diào)換。

產(chǎn)權置換分為兩種形式：

1、異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權置換。

2、回遷安置?；剡w安置是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

結合型補償

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產(chǎn)權置換相結合的補償方式。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

來源：中國法院網(wǎng)-寧波農(nóng)房未過戶遇拆遷怎么辦，