商服用房也稱經(jīng)營用房，包括商店(商鋪、商場、市場等)、餐館(酒家、茶館、咖啡館等)、旅館(飯店、招待所等)和娛樂場所(歌舞廳、卡拉OK廳等)的用房。

商服用房拆遷補(bǔ)償價格需要依據(jù)評估機(jī)構(gòu)評估出的市場價格確定。當(dāng)前商服用房拆遷補(bǔ)償糾紛頻發(fā)。為促進(jìn)城市舊城改造的順利進(jìn)行，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，有必要對商服用房拆遷補(bǔ)償價格的評估進(jìn)行認(rèn)真研究。商服用房拆遷補(bǔ)償評估的方法一般有四種，即收益法、市場比較法、成本法、路線價法。

1、收益法

商服用房是具有收益的房地產(chǎn)，因此，收益法是商服用房拆遷補(bǔ)償評估的基本方法之一?？梢愿鶕?jù)被拆遷商服用房的客觀租金收益計(jì)算出其年凈收益，并根據(jù)市場上類似房地產(chǎn)的年凈收益、售價、收益年限等資料選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出報(bào)酬率和資本化率；從而以報(bào)酬資本化法公式或直接資本化法得出被拆遷商服用房的價值。

2、市場比較法

對于商服用房交易實(shí)例較多的城市，可以采用市場比較法評估商服用房拆遷補(bǔ)償價格。具體地說，在這些城市，可以通過對近期交易、類似商服用房的交易價格進(jìn)行有關(guān)區(qū)域因素、本身因素、交易狀況、交易日期等方面的修正，得出估價對象的價值。

3、成本法

頒布了基準(zhǔn)地價的城市，可以先根據(jù)基準(zhǔn)地價進(jìn)行區(qū)域因素、容積率、覆蓋率、尚可使用年限修正，求出被拆遷商服用房的樓面地價，再根據(jù)被拆遷商服用房建筑物的重置價值(含商服用房建筑物重新建造須交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、利潤、稅金、銷售費(fèi)用等)，求取被拆遷商服用房的評估價值。

4、路線價法

路線價法是對臨街且可及性相等的單層商服用房的土地設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取標(biāo)準(zhǔn)深度上數(shù)宗單層商服用房平均樓面地價，以此平均樓面地價作為該街道的路線價；再運(yùn)用相應(yīng)的深度百分率表、其它修正率表，修正、計(jì)算出各宗臨接該街道的單層商服用房的樓面地價。對于平均深度較淺的沿街商服用房，可采用路線價，“四三二一法則”，“臺灣臨街深度指數(shù)”與街角地、三角地、袋地、里地等深度指數(shù)，求出其單層樓面地價。對于垂直于某街道、深度較深的小巷、綜合商場、一個市場內(nèi)的商服用房，可采用路線價、“日本深度百分率”求取其單層樓面地價。

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內(nèi)容審核：李帥律師

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