商服用房也稱經(jīng)營(yíng)用房，包括商店(商鋪、商場(chǎng)、市場(chǎng)等)、餐館(酒家、茶館、咖啡館等)、旅館(飯店、招待所等)和娛樂場(chǎng)所(歌舞廳、卡拉OK廳等)的用房。

商服用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格需要依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出的市場(chǎng)價(jià)格確定。當(dāng)前商服用房拆遷補(bǔ)償糾紛頻發(fā)。為促進(jìn)城市舊城改造的順利進(jìn)行，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，有必要對(duì)商服用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估進(jìn)行認(rèn)真研究。商服用房及其評(píng)估具有以下7個(gè)特點(diǎn)：

1、商服用房有收益

商服用房或由業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，或由業(yè)主出租給他人經(jīng)營(yíng)，或以聯(lián)營(yíng)的形式由業(yè)主和他人共同經(jīng)營(yíng)，都能獲取收益。商服用房因?yàn)橛惺找?，可用收益法評(píng)估其價(jià)格。

2、商服用房的年租金是年收益的基礎(chǔ)

出租他人經(jīng)營(yíng)或與他人聯(lián)營(yíng)的商服用房，一般都簽訂出租合同或聯(lián)營(yíng)合同。合同中約定了商服用房的年租金。在商服用房的年租金中扣除年維修費(fèi)用、管理費(fèi)用、保險(xiǎn)、房產(chǎn)稅等現(xiàn)金支出，一般就能得到其年凈收益。自營(yíng)商服用房的年凈收益，可通過類似的商服用房的租金確定。因此，可以認(rèn)為商服用房的年租金是求取年凈收益的基礎(chǔ)。

3、區(qū)域因素、本身因素相同的商服用房的主要估價(jià)因素

區(qū)域因素主要包括區(qū)域的繁華程度、交通條件等。本身因素主要包括商服用房的臨街寬度、深度、內(nèi)部格局、樓層、樓層之間垂直運(yùn)輸條件、凈高、面積、裝修狀況等。區(qū)域因素、本身因素相同的商服用房，在排除經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)人員的人為主觀因素后，商服用房的客觀價(jià)值應(yīng)是相同的。

4、商服用房因經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的差別，其收益與資本化率都將是不同的

一宗商服用房，有的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容單一，僅為商店、餐館、旅館、娛樂場(chǎng)所中的一種。有的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不止一種，而是兩種或兩種以上經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的組合。不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商服用房的年凈收益是不同的，收益法估價(jià)對(duì)應(yīng)的資本化率也是不同的。

5、報(bào)酬資本化法的報(bào)酬率可以用累加法、市場(chǎng)提取法、投資報(bào)酬率排序插入法求取，直接資本化法的資本化率可以利用類似商服用房未來第一年的收益與其售價(jià)的比值(常稱租售比)求取。

6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場(chǎng)

與一樓商鋪鄰接的街道，相當(dāng)于大型商場(chǎng)內(nèi)的商鋪過道，使沿街一樓商鋪實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積增加，計(jì)算沿街商鋪建筑面積時(shí)，應(yīng)適當(dāng)考慮其“占道”增加的經(jīng)營(yíng)面積。

7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規(guī)律性

我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無自動(dòng)扶梯的商場(chǎng)，二、三樓租金僅分別為一樓的38%、34%左右;與繁華商業(yè)街道垂直的小街道內(nèi)的商鋪?zhàn)饨?，隨商鋪與該繁華街道的距離增加而減小。在某一確定的商業(yè)街道上，存在著租金相同的區(qū)段。根據(jù)這些規(guī)律，可以根據(jù)路線價(jià)法等方法評(píng)估商服用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

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內(nèi)容審核：陳博揚(yáng)律師

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