一、農(nóng)村宅基地與房地一體化政策

房地一體原則是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的不可分割性。它體現(xiàn)在房屋建設(shè)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)抵押等方面。農(nóng)民在確權(quán)頒證后，可以通過土地增值獲得收益，并憑借權(quán)證獲得拆遷、征地補(bǔ)償以及貸款資金。農(nóng)村土地增值也成為鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新趨勢。國家將加強(qiáng)農(nóng)村土地治理，包括農(nóng)房改造、抗震改造和風(fēng)險隱患治理。鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將全面升級，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化協(xié)同發(fā)展。

法律分析

在我國房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的關(guān)系是“房地一體原則”，通俗的說就是“房隨地走、地隨房走”

從常理上看，房地一體原則源于房屋和土地的天然的不可分離性。房地一體原則體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，房屋總是建筑在一定范圍的土地之上，只有堅持房地一體才能避免土地權(quán)利和房屋權(quán)利的沖突。

第二，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該幅土地范圍內(nèi)的房屋必須同時轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況：如果在該幅土地范圍內(nèi)還沒有進(jìn)行房屋建設(shè)的情況下，那么其轉(zhuǎn)讓僅僅涉及土地的使用權(quán);如果該幅土地范圍內(nèi)已經(jīng)建造了房屋，則要求房屋的所有權(quán)隨土地同時移轉(zhuǎn)。

第三，房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。抵押權(quán)主要是由抵押權(quán)人通過拍賣抵押物取得價款來實現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押可能涉及房產(chǎn)或土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。因此，房地產(chǎn)抵押也應(yīng)當(dāng)遵循房地一體原則。

在房地一體確權(quán)頒證完成之后，土地增值帶來的相關(guān)收益也將讓農(nóng)民從中獲益。根據(jù)國家土地改革的相關(guān)要求來看，在今年國家還要繼續(xù)加強(qiáng)農(nóng)村土地各類問題的治理，特別是那一些農(nóng)村違建農(nóng)房，國家也會加強(qiáng)整治力度。在今年正式頒布的中央一號文件當(dāng)中，明確指出會支持農(nóng)村危房改造和抗震改造，并且要基本完成農(nóng)房安全隱患排查整治，建立全過程監(jiān)管制度。而且會深入開展鄉(xiāng)村交通、消防、經(jīng)營性自建房等重點領(lǐng)域風(fēng)險隱患治理攻堅。

農(nóng)民如果面臨拆遷、征地或者是自愿有償退出農(nóng)房、農(nóng)地的時候，可以憑借相關(guān)的權(quán)證來獲得對應(yīng)的補(bǔ)償。而且農(nóng)民在銀行進(jìn)行貸款的時候，也可以憑借房地一體的權(quán)證去申請相關(guān)的貸款資金，解決現(xiàn)實生活中面臨到的資金問題。在這些年城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化協(xié)同發(fā)展的時代背景下，鄉(xiāng)村軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)迎來全面升級，農(nóng)村土地實現(xiàn)增值也成為了一個新趨勢。

結(jié)語

在我國，房地一體原則是確保房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相互關(guān)聯(lián)的重要原則。房地一體原則體現(xiàn)在房屋建在土地上、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時房屋必須同時轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押時房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)同時抵押等方面。此原則的確立，不僅保障了土地權(quán)利與房屋權(quán)利的和諧共存，也為農(nóng)民在土地增值、拆遷等情況下提供了法律依據(jù)和相應(yīng)的補(bǔ)償機(jī)制。隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的推進(jìn)，農(nóng)村土地的增值也成為了新的發(fā)展趨勢。

法律依據(jù)

《民法典》第三百六十二條宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三百六十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

第三百六十四條宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。

第三百六十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。

二、農(nóng)村宅基地房地一體政策?

律師解答：

從常理上看，房地一體原則源于房屋和土地的天然的不可分離性。房地一體原則體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，房屋總是建筑在一定范圍的土地之上，只有堅持房地一體才能避免土地權(quán)利和房屋權(quán)利的沖突。

第二，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該幅土地范圍內(nèi)的房屋必須同時轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況：如果在該幅土地范圍內(nèi)還沒有進(jìn)行房屋建設(shè)的情況下，那么其轉(zhuǎn)讓僅僅涉及土地的使用權(quán);如果該幅土地范圍內(nèi)已經(jīng)建造了房屋，則要求房屋的所有權(quán)隨土地同時移轉(zhuǎn)。

第三，房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。抵押權(quán)主要是由抵押權(quán)人通過拍賣抵押物取得價款來實現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押可能涉及房產(chǎn)或土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。因此，房地產(chǎn)抵押也應(yīng)當(dāng)遵循房地一體原則。

【法律依據(jù)】：

《民法典》第三百六十二條宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三百六十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

第三百六十四條宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。

第三百六十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。

三、農(nóng)村宅基地房地一體政策

《中華人民共和國土地管理法》第十二條規(guī)定：依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠更好地落實物權(quán)法規(guī)定,保障不動產(chǎn)交易安全,減輕群眾的負(fù)擔(dān)和重復(fù)勞動,有效保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。

一、什么是農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記？

農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記，是指農(nóng)村的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上的房屋所有權(quán)實行統(tǒng)一權(quán)籍調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一頒發(fā)證書。以前宅基地使用權(quán)發(fā)的是《集體土地使用權(quán)證》，房屋發(fā)的是《房屋所有權(quán)證》，現(xiàn)在登記后發(fā)的是土地權(quán)利和房屋權(quán)利一體的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。

二、為什么要開展農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記？

農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記，是實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、推動農(nóng)村制度改革、加快城鄉(xiāng)融合發(fā)展、推進(jìn)宅基地“三權(quán)分置”改革等工作的基礎(chǔ)。通過農(nóng)村不動產(chǎn)登記，對農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn)和保護(hù)，將賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)利，為農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入提供產(chǎn)權(quán)保障，為農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展奠定基礎(chǔ)，為全面實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提供支撐。

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十二條規(guī)定：依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠更好地落實物權(quán)法規(guī)定,保障不動產(chǎn)交易安全,減輕群眾的負(fù)擔(dān)和重復(fù)勞動,有效保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。

三、不動產(chǎn)確權(quán)登記調(diào)查的原則和內(nèi)容是什么？

本次調(diào)查依據(jù)《農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）等要求，以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則，重點完成宅基地、集體建設(shè)用地的權(quán)屬、位置、界址(四至)等調(diào)查,同步開展地上房屋及其附屬設(shè)施的調(diào)查與測量工作,確保農(nóng)戶對宅基地和農(nóng)房的所有權(quán)益。

四、確權(quán)登記的原則和思路是什么？

農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”政策，由縣政府統(tǒng)一組織實施。按照“尊重歷史、便民利民、因地制宜、統(tǒng)籌推進(jìn)、分步實施、逐步覆蓋”的原則，由鎮(zhèn)（街道）集中統(tǒng)一組織，鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)、村（居）委會配合開展權(quán)籍調(diào)查，對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，按要求提供登記證明資料。此次權(quán)籍調(diào)查遵循“全覆蓋”原則，確權(quán)登記遵循“應(yīng)發(fā)盡發(fā)”原則，權(quán)籍調(diào)查完成后，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等相關(guān)規(guī)定，符合確權(quán)登記條件的發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書。

五、納入登記范圍的有哪些？

符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，具有合法權(quán)屬來源，按時提供登記材料齊全的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地及宗地內(nèi)的地上房屋等建（構(gòu)）筑物，予以登記。

六、不得納入登記范圍的有哪些？

1.權(quán)屬爭議未解決的；

2.一戶多宅不符合分戶條件的多宅部分；

3.一戶一宅，超出規(guī)定面積范圍外的；

4.非本村戶口，宅基地和房屋無繼承或合法批準(zhǔn)手續(xù)的；

5.城鎮(zhèn)居民購買和建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的；

6.不符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃的；

7.無合法來源，未按時提供登記材料或提供登記材料不齊全的；

8.閑置的宅基地，坍塌無法居住的房屋及獨立廁所、豬圈、牛欄等附屬設(shè)施，列入征收、拆遷和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤范圍、集體建設(shè)用地整治范圍的；

9.法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

七、申請不動產(chǎn)登記需要提交哪些材料？

申請登記的村民要積極配合調(diào)查小組的工作,并按時提交以下相關(guān)資料：

1.不動產(chǎn)登記申請書（自然資源局提供）；

2.權(quán)利人身份證明，如：權(quán)利人的身份證、戶口本，委托辦理的需提交委托書，受托人的身份證、戶口本等（由權(quán)利人或受托人提供）；

3. 不動產(chǎn)權(quán)屬證書或土地權(quán)屬來源材料、房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料（由自然資源局、鎮(zhèn)_街道_所屬主管部門提供）；

4.權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料（自然資源局提供）；

5.當(dāng)事人之間依法達(dá)成的協(xié)議；

6.人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書；

7. 法律、行政法規(guī)等規(guī)定的其他文件資料。

上述材料中需要權(quán)利人提交的，由調(diào)查小組人員現(xiàn)場拍照歸入調(diào)查檔案,調(diào)查時不收交證照原件。

八、調(diào)查時房產(chǎn)或土地存在糾紛應(yīng)該怎么辦？

按照“尊重歷史、面對現(xiàn)實、依法依規(guī)、和諧穩(wěn)定”的原則，鎮(zhèn)（街道）、村（居）委會成立工作機(jī)構(gòu)，妥善處理土地、房屋歷史遺留問題。首先，當(dāng)事人應(yīng)相互協(xié)商,如果協(xié)商不成，由鎮(zhèn)（街道）、村（居）委會進(jìn)行調(diào)處，若仍調(diào)處不成，調(diào)查人員會把糾紛問題記錄在調(diào)查表內(nèi)，待下一步實施統(tǒng)一登記時按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

九、調(diào)查時權(quán)利人不能確定如何處理？

調(diào)查以“家庭戶”為單位，按照“一戶一檔”原則建立調(diào)查檔案，房屋產(chǎn)權(quán)人（宅基地使用權(quán)人）原則上以過去核發(fā)的房產(chǎn)證(土地證)記載的產(chǎn)權(quán)人(使用權(quán)人)或戶口簿上的戶主為準(zhǔn)。對產(chǎn)權(quán)有異議的，可先按爭議宗地處理，將爭議原因記錄在調(diào)查表內(nèi)，爭議解決后，根據(jù)爭議調(diào)處結(jié)果重新進(jìn)行登記。

十、農(nóng)村農(nóng)房一體不動產(chǎn)登記涉及什么費用?

農(nóng)村房地一體登記由縣政府統(tǒng)一組織實施，不收取任何費用，不增加群眾負(fù)擔(dān)。

十一、如何 “一戶一宅”認(rèn)定 ?

1、農(nóng)村村民原則上只能擁有一處符合規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的宅基地；除繼承外，對于一戶多宅的，只對一處宅基地進(jìn)行審批和確權(quán)登記發(fā)證，其余的只調(diào)查統(tǒng)計，不予確權(quán)登記發(fā)證。

2、已擁有一處宅基地的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員、非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的，在不動產(chǎn)權(quán)屬證書附記欄記載該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人。

3、因婚嫁關(guān)系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，在戶主出具具結(jié)書后按規(guī)定申請登記。

十二、如何認(rèn)定“家庭戶”?

具備下列條件之一的可以認(rèn)定為“家庭戶”。

戶口簿確定的戶主；

已婚且已分家單獨居住生活的；

符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶，其現(xiàn)有的宅基地面積沒有超過分戶建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的可視為兩戶；

依法繼承宅基地使用權(quán)的未成年人可以獨立作為特殊“家庭戶”。

十三、非本農(nóng)民集體成員的宅基地能否確權(quán)登記？

根據(jù)《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2016]191號）：

非本農(nóng)民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴(kuò)大的，可按實際使用面積予以確權(quán)登記。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

十四、如何維護(hù)農(nóng)村婦女和進(jìn)城落戶農(nóng)民的宅基地權(quán)益？

農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時注銷其原宅基地使用權(quán)。

農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

法律依據(jù)

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

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內(nèi)容審核：苗佳律師

來源：頭條-農(nóng)村宅基地與房地一體化政策，