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土地增值稅最新規(guī)定2025年,土地增值稅的征稅范圍有哪些:今日政策法律更新

發(fā)布時(shí)間：
2025-05-06 18:25:15
作者：
圣運(yùn)律師
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土地增值稅最新規(guī)定2025年,土地增值稅的征稅范圍有哪些:今日政策法律更新

　　土地增值稅計(jì)算方法

　　一、土地增值稅的計(jì)算公式

　　土地增值稅的計(jì)算公式為：

　　土地增值稅=增值額×適用稅率−速算扣除數(shù)土地增值稅=增值額×適用稅率−速算扣除數(shù)其中：

　　增值額 = 轉(zhuǎn)讓收入 - 取得土地使用權(quán)所支付的金額 - 開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用 - 與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅費(fèi)

　　適用稅率和速算扣除數(shù)根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例確定。

　　二、計(jì)算步驟

　　1. 確定轉(zhuǎn)讓收入

　　轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他經(jīng)濟(jì)利益。

　　2. 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額：包括土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。

　　開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用：包括土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用。

　　與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅費(fèi)：包括印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。

　　3. 計(jì)算增值額

　　增值額 = 轉(zhuǎn)讓收入 - 扣除項(xiàng)目金額

　　4. 確定增值率

　　增值率 = (增值額 ÷ 扣除項(xiàng)目金額)× 100%

　　5. 確定適用稅率和速算扣除數(shù)

　　根據(jù)增值率，參照以下稅率表確定適用稅率和速算扣除數(shù)：

增值率（%）適用稅率（%）速算扣除數(shù)（%）≤5030050～100405100～2005015>2006035

　　6. 計(jì)算土地增值稅

　　土地增值稅 = 增值額 × 適用稅率 - 扣除項(xiàng)目金額 × 速算扣除數(shù)

　　三、舉例說(shuō)明

　　假設(shè)某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一塊土地使用權(quán)，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：

　　轉(zhuǎn)讓收入：1000萬(wàn)元

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額：200萬(wàn)元

　　開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用：300萬(wàn)元

　　與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅費(fèi)：50萬(wàn)元

　　計(jì)算步驟：

　　扣除項(xiàng)目金額 = 200 + 300 + 50 = 550萬(wàn)元

　　增值額 = 1000 - 550 = 450萬(wàn)元

　　增值率 = (450 ÷ 550)× 100% ≈ 81.82%

　　根據(jù)稅率表，適用稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%

　　土地增值稅 = 450 × 40% - 550 × 5% = 180 - 27.5 = 152.5萬(wàn)元

　　四、特殊規(guī)定

　　普通住宅優(yōu)惠

　　納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　成片開(kāi)發(fā)土地

　　對(duì)于成片開(kāi)發(fā)的土地，可按開(kāi)發(fā)進(jìn)度分期計(jì)算土地增值稅。

　　核定征收

　　如果納稅人無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算增值額，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照核定征收率計(jì)算土地增值稅。

　　土地增值稅的征稅范圍有哪些?

　　土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。其征稅范圍主要包括以下幾個(gè)方面：

　　一、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

　　含義：國(guó)有土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得的對(duì)國(guó)有土地的使用權(quán)利。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

　　舉例：A 企業(yè)通過(guò)出讓方式取得一塊國(guó)有土地使用權(quán)，后因企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整，將該土地使用權(quán)出售給 B 企業(yè)，這種行為就屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　二、地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

　　地上建筑物：是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施，如廠房、倉(cāng)庫(kù)、住宅、辦公樓、商業(yè)樓等。

　　附著物：是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品，如樹(shù)木、花草、各種管線、電梯等。

　　舉例：C 公司將其擁有的一處廠房及所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給 D 公司，廠房作為地上建筑物，連同土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，就需要繳納土地增值稅。

　　三、存量房地產(chǎn)的買賣

　　含義：存量房地產(chǎn)是指已建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓屬于土地增值稅的征稅范圍。包括二手房的買賣、商業(yè)地產(chǎn)的二手交易等。

　　舉例：個(gè)人甲將自己居住多年的一套二手房賣給個(gè)人乙，這種存量房地產(chǎn)的買賣行為，賣方個(gè)人甲需要按照規(guī)定繳納土地增值稅。

　　四、特殊情況的征稅范圍界定

　　房地產(chǎn)的抵押：在抵押期間不征收土地增值稅。但抵押期滿后，若以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，則應(yīng)征收土地增值稅。

　　房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

　　合作建房：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　房地產(chǎn)的代建房行為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。因?yàn)榇ǚ啃袨橹?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。

　　房地產(chǎn)的重新評(píng)估：企業(yè)因清產(chǎn)核資、股份制改造等原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，由于沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　土地增值稅扣除項(xiàng)目包括哪些?

　　土地增值稅的扣除項(xiàng)目是指在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的合法支出。這些扣除項(xiàng)目主要包括以下幾個(gè)方面：

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　這部分費(fèi)用是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金等，以及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用，如登記費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)等。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本涵蓋了土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。這些是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的支出。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。在計(jì)算扣除時(shí)，這些費(fèi)用并不是按照實(shí)際發(fā)生額全額扣除，而是有一定的比例限制。具體扣除比例可能因地區(qū)和具體政策而異，但通常與取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和有關(guān)。

　　舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　對(duì)于轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物，其評(píng)估價(jià)格可以作為扣除項(xiàng)目。這一價(jià)格是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　這部分稅金包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅(現(xiàn)為增值稅)、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅等。但需注意，印花稅在管理費(fèi)用中已列支的部分不單獨(dú)扣除。

　　財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　根據(jù)財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人還可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)一定比例的扣除額，通常為20%。