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一、山東精裝修房屋拆遷補償2025,土地增值稅扣除項目金額的計算分?jǐn)?/h3>

房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)處理流程
      (1)納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用:
      1占地面積法:即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分?jǐn)?
      2建筑面積法:即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)?
      3直接成本法:即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用;
      4稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
      (2)屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)偅鐭o法按建筑面積法分?jǐn)?，?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?br>      (3)同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)?。對于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨簽訂合同并獨立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。
      (4)同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分?jǐn)偂?br>      (5)同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分?jǐn)傆嬎愕模砂凑照嫉孛娣e法或稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進行分?jǐn)偂?br>      問題1土地招投標(biāo)傭金、房屋測繪費、招標(biāo)代理服務(wù)費在土地增值稅清算時應(yīng)列入房地產(chǎn)開發(fā)成本還是房地產(chǎn)開發(fā)費用?
      答:“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在土地增值稅清算時據(jù)實扣除。
      在工程建設(shè)過程中發(fā)生的房屋測繪費、招標(biāo)代理服務(wù)費，屬于期間費用，在土地增值稅清算時計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。(海南)
      問題2 紅線外所建設(shè)施發(fā)生的支出能否在本項目清算時扣除?
      答:這也有兩種口徑，一個是絕對不可以，一個是有證據(jù)證明就可以，主張允許扣除。納稅人也不容易，這個證明那個證明的，當(dāng)初讓人家紅線外建設(shè)干活兒時為什么沒按政策規(guī)定操作?
      吉林的規(guī)定是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時，發(fā)生的紅線外建設(shè)施支出，如果在土地轉(zhuǎn)讓合同中，有明確條款證明所發(fā)生的紅線外建設(shè)支出是取得該土地使用權(quán)的附加條件，且是為政府建設(shè)的廣場、公園、道路等公共設(shè)施，可以作為土地成本在本項目土地增值稅清算時扣除。
      問題3 房地產(chǎn)開發(fā)企以附加條件購置土地的額外支出是否可以扣除?
      答:《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知》(鄂地稅發(fā)〔2008〕211號)第四條規(guī)定:
      (1)與本開發(fā)項目有直接關(guān)聯(lián)的額外補償費用，并能充分證明此額外補償費用屬實的，可據(jù)實扣除。
      (2)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補充協(xié)議中確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權(quán)的購置成本或開發(fā)成本進行扣除。
      (3)開發(fā)企業(yè)在拆遷過程中，與被拆遷居民(村民)等自然人簽訂補償協(xié)議，且有相關(guān)證據(jù)表明企業(yè)已實際支付的補償費，可據(jù)實扣除。
      (4)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的各項政府性行政規(guī)費和基金，可視同稅金予以扣除。
      以上項目考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的相關(guān)性原則，應(yīng)當(dāng)允許扣除。但并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)額外支出都能夠取得合同約定等充分證明，也存在被認(rèn)定為屬于贊助或捐贈的稅務(wù)風(fēng)險。
      《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》(鄂地稅發(fā)〔2013〕44號)第七條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外)承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的，可以計入本項目扣除項目金額;不能提供或所提供依據(jù)不足的(如與建設(shè)項目開發(fā)無直接關(guān)聯(lián)，僅為開發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出，不得計入本項目扣除金額)，不得計入本項目扣除金額。
      問題4 如何確認(rèn)審批項目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問題?
      答:《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)規(guī)定:
      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外)為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府有關(guān)部門出具的證明文件確認(rèn)該項支出與建造本清算項目有直接關(guān)聯(lián)的(含項目的土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)的)支出，可以計入本項目扣除項目金額。
      《濟南市土地增值稅清算工作指南(試行)》“十一、關(guān)于審批項目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔(dān)的部分市政建設(shè)費用(支出)的扣除問題”規(guī)定:對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的項目建設(shè)用地邊界外(即規(guī)劃用地“紅線’外)的建設(shè)項目支出，一律不得在本項目清算時計算扣除。
      《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號)“三、關(guān)于項目建設(shè)用地紅線外支出的扣除總問題”規(guī)定:納稅人為取得土地使用權(quán)，在項目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文件第四條第(一)項確定的相關(guān)性原則，納稅人如果能提供國土房管部門的協(xié)議、補充協(xié)議，或者相關(guān)政府主管部門出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。
      《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法(試行)》(廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號)規(guī)定:
      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得本項目的土地使用權(quán)，應(yīng)政府要求承擔(dān)的紅線外道路、橋梁等市政建設(shè)支出，屬于為取得土地使用權(quán)支付的對價，符合相關(guān)的規(guī)定可以計入取得土地使用權(quán)的成本。
      “與本項目有關(guān)的證明材料”:
      一是約定或注明有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本項目建設(shè)用地邊界外應(yīng)政府要求建設(shè)公共設(shè)施或其他工程等內(nèi)容的《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《國有土地使用權(quán)招拍掛出讓公告》;
      二是與本項目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)(如新建、擴建出入小區(qū)的市政道路、橋梁等)和縣級以上(包括縣級、市轄城區(qū))人民政府的正式文件。對于不滿足上述條件的本項目建設(shè)用地邊界外的市政建設(shè)支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為提升項目周圍環(huán)境品質(zhì)、促進開發(fā)產(chǎn)品的銷售而自行對項目周邊綠化、道路進行整治發(fā)生的支出，不得計入本項目扣除金額。
      問題5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期繳納土地出讓金所產(chǎn)生的利息問題能否計入土地成本?
      答:《關(guān)于貫徹落實〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉若干問題的公告》(青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號)規(guī)定:
      自2017年9月21日起，土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額。
      問題6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的裝修費能否計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?
      答:《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)規(guī)定:
      根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的裝修費同時符合下列情況的，應(yīng)一律作為銷售收入，并按規(guī)定扣除相應(yīng)的裝修成本。
      (1)銷售合同的房價中明確包含了裝修費的;
      (2)銷售不動產(chǎn)發(fā)票中包含了裝修費的。
      《貴州省土地增值稅清算管理辦法》第五十一條規(guī)定:
      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
      上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫)等所發(fā)生的支出。
      《安徽省土地增值稅清算管理辦法》第四十條規(guī)定:納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
      納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無實質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。
      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。
      安徽省地方稅務(wù)局解讀:依據(jù)《關(guān)于若干稅收政策問題的公告》(安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號)第十條制定。由于營改增的變化，對銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，在計算房地產(chǎn)銷售收入時:對于征收營業(yè)稅的收入或者適用簡易計稅方法征收增值稅的收入，以總的銷售收入扣減購置家用電器、家具等的含稅價作為房地產(chǎn)銷售收入。對于適用一般計稅方法征收增值稅的收入，以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等購置稅(不含進項稅)作為房地產(chǎn)銷售收入;如購置家用電器、家具等的進項稅未在銷項稅額計算抵扣，則以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等含稅價作為房地產(chǎn)銷售收入。
      問題7 如何界定開發(fā)間接費?
      答:《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知(瓊地稅函〔2015〕917號)規(guī)定:
      房地產(chǎn)開發(fā)間接費應(yīng)嚴(yán)格按照《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第二款第七項的規(guī)定界定，“關(guān)于直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用”可按如下標(biāo)準(zhǔn)把握:
      “直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用”是指施工現(xiàn)場為組織、管理開發(fā)產(chǎn)品而實際發(fā)生的費用，對不屬于為施工現(xiàn)場服務(wù)的部門，如行政管理部門、財務(wù)部門、銷售部門等發(fā)生的費用不得列入。差旅費、會議費等費用也不得列入。
      問題8 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的營銷設(shè)施建造費如何處理?
      答:《貴州省土地增值稅清算管理辦法》第五十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的營銷設(shè)施建造費，按下列原則進行處理:
      (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房等營銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。
      (2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進行扣除。
      (3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營租賃方式租入房地產(chǎn)開發(fā)項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、樣板房、展廳等營銷設(shè)施的，土地增值稅清算時，已實際支付的租金和裝修費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。
      (4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部、樣板房等營銷設(shè)施的，其裝修費用應(yīng)當(dāng)計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。
      《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法(試行)》(廣西壯族自臺區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號)規(guī)定:自2018年5月1日起，納稅人修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施，按以下方法處理:
      (1)納稅人在主體內(nèi)修建售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予在房地產(chǎn)開發(fā)成本中扣除。售樓部、樣板房內(nèi)電視機、冰箱等可移動資產(chǎn)的購置性支出不得在房地產(chǎn)開發(fā)成本中列支。
      (2)納稅人在主體外修建建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
      問題9 土地增值稅清算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于推遲交房而支付的違約金是否可以作為扣除項目?
      答:根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，計算增值額的扣除項目不包括推遲交房而支付的違約金，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于推遲交房而支付的違約金不能作為計算土地增值稅增值額的扣除項目。
      問題10 土地增值稅清算時，開發(fā)費用中的利息歸集截止到什么時間?
      答:《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法(試行)》(廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號)規(guī)定:
      自2018年5月1日起，納稅人為建造房地產(chǎn)開發(fā)項目向金融機構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于該項目開發(fā)產(chǎn)品最后一份竣工證明材料報備前發(fā)生的，計入房地產(chǎn)開發(fā)費用的利息支出中按規(guī)定予以扣除。
      納稅人向金融機構(gòu)借款，支付的籌資顧問費、咨詢費，因逾期還款，金融機構(gòu)收取的過貸款限利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
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二、土地增值稅加計扣除20%的項目有哪些

土地增值稅加計扣除20%的項目有：1、取得土地使用權(quán)時所支付的金額：（1）房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；（2）房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。2、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和；（1）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）建筑安裝工程費；（4）基礎(chǔ)設(shè)施費；（5）公共配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費用。計算土地增值額的扣除項目：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開發(fā)土地的成本、費用；3、新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。綜上所述，土地增值稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。土地增值稅征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地增值稅是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

三、土地增值稅扣除項目包括哪些

土地增值稅的扣除項目包括以下幾點：1、扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除；2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定；3、與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用；4、銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除；5、多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額；6、質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除；7、逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除；8、契稅，應(yīng)視同按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除；9、拆遷安置費的扣除?！痉煞ㄒ?guī)】《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十二條 增值稅專用發(fā)票由國務(wù)院稅務(wù)主管部門指定的企業(yè)印制，其他發(fā)票，按照國務(wù)院稅務(wù)主管部門的規(guī)定，分別由省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局指定企業(yè)印制。未經(jīng)前款規(guī)定的稅務(wù)機關(guān)指定，不得印制發(fā)票。

四、土地增值稅六項扣除

土地增值稅的扣除項目有：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本；3.房地產(chǎn)開發(fā)費用；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.財政部確定的其他扣除項目。詳細(xì)分析取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費、裝修費。多個房地產(chǎn)項目共同的成本費，質(zhì)量保證金開具發(fā)票，逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，契稅，拆遷安置費會扣除土地增值稅。什么是土地增值稅土地增值稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。在界定土地增值稅的征稅范圍時，只有轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)，才屬于土地增值稅的征稅范圍，集體所有的土地只有在征用后轉(zhuǎn)為國有土地時才能轉(zhuǎn)讓。只有有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，才屬于征稅范圍，房地產(chǎn)的繼承、贈與等無償轉(zhuǎn)讓行為不是土地增值稅的征稅對象。此外，國有土地使用權(quán)的出讓行為也不是土地增值稅的征稅對象。地上的建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構(gòu)筑物，地上地下的各種附屬設(shè)施及附著于該土地上的不能移動、一經(jīng)移動即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。土地增值稅的特點與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。（2）征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進原則設(shè)計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。（4）實行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。法律依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條 計算增值額的扣除項目:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(2)開發(fā)土地的成本、費用;(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

五、土地增值稅那些費用項目可加計扣除

法律主觀：前期物管費，不屬于土地增值稅的扣除項目范圍。中華人民共和國土地增值稅暫行條例:第六條計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。

法律客觀：計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。上述“扣除項目”，具體為：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實行核定征收。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/p>

六、土地增值稅五個扣除項目

土地增值稅需要扣除的項目主要有5項：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、房地產(chǎn)開發(fā)成本；3、房地產(chǎn)開發(fā)費用；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、財政部確定的其他扣除項目。一、土地增值稅的特點有哪些1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅根據(jù)。土地增值稅的增值額是以交稅目標(biāo)的所有出售收入額扣除與其相關(guān)的資金、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。2、交稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并獲得收入的單位和個人，除稅法規(guī)則免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅法令規(guī)則交納土地增值稅。換言之，凡出現(xiàn)應(yīng)稅行為的單位和個人，不管其經(jīng)濟性質(zhì)，也不本分、外資企業(yè)或中、外籍人員，不管專營或兼營房地產(chǎn)事務(wù)，均有交納增值稅的責(zé)任。3、實施超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率為根據(jù)來承認(rèn)，依照累進準(zhǔn)則規(guī)劃，實施分級計稅，增值率高的，稅率高，多交稅;增值率低的，稅率低，少交稅。4、實施按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實施按次征收，每出現(xiàn)一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次獲得的增值額征一次稅。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：前期工程費、建安費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套費、開發(fā)間接費五項。（一）前期工程費是指規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)、勘測、測繪、三通一平等方面的支出。（二）建安費1、建安費扣除時要注意取得合規(guī)票據(jù)，要關(guān)注發(fā)票備注欄是否合乎要求，注意填寫的項目名稱而非工程名稱等細(xì)節(jié)問題，2、此外如果銷售的裝修房屋，應(yīng)區(qū)分硬裝與軟裝，一般硬裝算收入和支出，軟裝不算。3、在實務(wù)工作中，經(jīng)常發(fā)生為施工方代墊的費用，如臨時的水電費等，這些費用注意核算時計入往來，不要與工程款混淆。4、預(yù)提工程費用，不能扣除。（若因結(jié)算問題預(yù)提不超10%的費用在企業(yè)所得稅中是可以扣除的）5、扣留的質(zhì)保金如果總包未開發(fā)票則不能扣除。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費指小區(qū)內(nèi)道路、供電、水、氣，排污、排洪、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、人防等支出。（四）配套費一般指居委會、物業(yè)用房、派出所、會所、停車場、文體、幼兒、醫(yī)院、通訊等公共設(shè)施支出。建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或者無償給政府的，其支出可以扣。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，在計入收入的同時，支出也可以扣除。（五）開發(fā)間接費直接組織管理項目發(fā)生的支出，包含折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保等，一般是項目部發(fā)生的費用。法律依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條 計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

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投稿：杜雅可

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