一、拆遷補償應注意哪些問題,拆遷補償安置注意事項有哪些

1、提出高于預期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認為你是在滿天要價。

2、避免對抗性的拆遷補償談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。

3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。如果不假思索的就答應對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產(chǎn)生兩種反應：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。

4、學會在接受拆遷人關于拆遷安置補償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對里面的一些項目學會感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強硬。

5、拆遷談判中鉗子策略的使用，一定要把精力集中到具體的補償項目上比如自建面積的測量與補償?shù)龋f不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。

（一）拆遷談判的中場階段技巧

1、在拆遷談判中絕對不要對補償款進行折中補償。拆遷中對補償?shù)挠憙r還價并不意味著要折中雙方的談判價碼，價碼折中并不是一種真正公平的補償方式。

2、一定要學會應對沒有決定權的拆遷人。在進行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權，有沒有權利代表拆遷人進行談判，最高談判權限是什么。進入了拆遷談判的關鍵關節(jié)，對方往往會以沒有授權、說了不算等借口來進行推脫。

3、學會應對拆遷談判補償?shù)慕┚?。如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創(chuàng)造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。

4、只要是在補償?shù)哪骋豁梿栴}上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。

（二）談判終局策略

1、嚴格防范對方的白臉－黑臉策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷前公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人是誰一定清楚拆遷規(guī)劃。

2、拆遷補償談判中最后一個環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關鍵在于以下三點：

（1）一定不要在拆遷補償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補償項目和數(shù)額

（2）一定謹防對方的心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。

（3）一定不要因為拆遷人要你報出一口價，或者聲稱自己不喜歡討價還價而一次性讓出所有拆遷補償利益。

（三）要有適時收回一開始所談全部補償條件的勇氣。

二、拆遷安置注意事項有哪些

1、提出高于預期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認為你是在滿天要價。

2避免對抗性的拆遷補償談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。

3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。如果不假思索的就答應對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產(chǎn)生兩種反應：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。

4、學會在接受拆遷人關于拆遷安置補償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對里面的一些項目學會感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強硬。

5、拆遷談判中鉗子策略的使用，一定要把精力集中到具體的補償項目上比如自建面積的測量與補償?shù)?，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。

一、拆遷談判的中場階段技巧

1、在拆遷談判中絕對不要對補償款進行折中補償。拆遷中對補償?shù)挠憙r還價并不意味著要折中雙方的談判價碼，價碼折中并不是一種真正公平的補償方式。

2、一定要學會應對沒有決定權的拆遷人。在進行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權，有沒有權利代表拆遷人進行談判，最高談判權限是什么。進入了拆遷談判的關鍵關節(jié)，對方往往會以沒有授權、說了不算等借口來進行推脫。

3、學會應對拆遷談判補償?shù)慕┚帧Ｈ绻龅浇┚质紫韧ㄟ^解決一些小的拆遷補償問題為雙方創(chuàng)造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。

4、只要是在補償?shù)哪骋豁梿栴}上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。

二、談判終局策略

1、嚴格防范對方的白臉－黑臉策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷前公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人是誰一定清楚拆遷規(guī)劃。

2、拆遷補償談判中最后一個環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關鍵在于以下三點：

（1）一定不要在拆遷補償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補償項目和數(shù)額

（2）一定謹防對方的心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。

（3）一定不要因為拆遷人要你報出一口價，或者聲稱自己不喜歡討價還價而一次性讓出所有拆遷補償利益。

3、要有適時收回一開始所談全部補償條件的勇氣。

三、在拆遷補償安置階段中應注意哪些事項

第一、對被拆遷人及其房屋情況進行調(diào)查了解。

首先，調(diào)查、取得被拆遷人的房屋權屬證書，了解房屋面積等。其次，確定被拆遷人的范圍，如果是租賃的房屋應當查明房屋所有人及承租人，如果原房屋所有死亡的應查明其繼承人。

第二、做好房屋拆遷評估。

在拆遷中，必須查明被拆遷房屋的價值，為此法規(guī)專門規(guī)定房屋拆遷評估的概念及其程序。城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定?！课菡魇赵u估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見?！秶型恋胤课菡魇赵u估辦法》建房〔2011〕71號第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體的辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。事實上，被拆遷人往往不愿確定評估機構，拒絕評估。由于被拆遷人有時涉及上百戶，在選定評估單位如何召集他們進行協(xié)商選定評估機構顯得比較困難同。因此，在實際中有的評估是由政府部門委托，也有相當一部評估是由拆遷單位委托的，評估結果往往很難得到被拆遷人的認可。在實際工作中，會經(jīng)常出現(xiàn)兩種情況：一是拆遷單位委托評估沒有與被拆遷人協(xié)商或雙方協(xié)商后仍無法就選定評估單位達成一致，二是有的被拆遷人自行委托評估單位進行評估，在這種情況下由于拆遷人、被拆遷人都委托評估出現(xiàn)兩個評估結果。

由于評估往往由拆遷方委托，因此為了保證評估結果的客觀公正性，為保護被拆遷人、房屋承租人的合法權益，被拆房屋的評估報告應送達被拆遷人、房屋承租人。法律賦予了拆遷相對方即被拆遷人、房屋承租人對評估報告的知情權和異議權。所謂知情權，是指評估報告的內(nèi)容應向拆遷相對方送達，使之知曉。異議權則是指如果拆遷相對方對于評估結果有異議的，可以向有關機構提出異議，如申請復估、鑒定等。只有在被拆遷人、房屋承租人的知情權得到充分保障、異議權得以充分行使的情況下，被拆除房屋的評估報告才能作為認定被拆除房屋價值的依據(jù)。

如果拆遷當事人對評估報告有疑問或者異議，可向原評估機構詢問、申請復核。原評估機構應當對拆遷人、被拆遷人就評估報告提出的疑問向其作充分解釋和說明，解釋內(nèi)容包括拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評估結果產(chǎn)生的過程。拆遷當事人對評估報告有異議且評估機構不能充分解釋的，可以在規(guī)定的時間內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。如對原評估機構的評估結果、復核結果有異議，且協(xié)商達不成一致意見時，評估委托人可以在收到評估報告、復估結論后的10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術鑒定。評估機構應當配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供評估報告、評估技術報告及鑒定所需的其他有關資料。如需要對征收房屋進行實地查勘和調(diào)查的，有關單位和個人應當協(xié)助。

第三、做好補償安置方案，進行補償安置的協(xié)商。

要向被拆遷人送達或告知有關拆遷許可的文件、評估報告、補償安置方案及拆遷通知等。在協(xié)商過程中必須做記錄。由于房屋拆遷評估結果往往很難到被拆遷人的認可，實際上經(jīng)雙方談判協(xié)商后補償?shù)膬r格往往比評估價格高，否則難以達成補償安置協(xié)議。補償包貨幣補償和房屋安置補償。

進行補償安置協(xié)商是比較艱難的過程。在出現(xiàn)矛盾后，作為拆遷人必須要有耐心，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小，確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應當按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的區(qū)、縣房地局申請變更拆遷范圍。

四、購買拆遷安置房注意事項

法律分析：1、簽約前一定要審查動遷協(xié)議，明確房屋共有人;簽約時共有人應該在場，并且同意出售簽字按手印。2、違約金不應過高，一般上限為合同標的額的百分之二十。3、在未過戶前讓房主提供擔保。4、買賣雙方可以找一家中介，簽訂一份帶附加條件的預約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但是要等產(chǎn)權辦好后再過戶。而中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個交易行為。5、除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋費用的支付方式(例如約定待拿到房產(chǎn)證時再付清尾款等)，遲延交房，產(chǎn)權證如何辦理過戶等都作出約定，同時明確違約賠償責任。6、被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)(通常為五年) 無法將該房過戶給其他人。7、按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。8、買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。

五、簽訂拆遷安置補償協(xié)議注意事項

法律分析：簽訂拆遷安置補償協(xié)議應注意以下內(nèi)容：主體不符不簽，核對與你簽訂拆遷協(xié)議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補償協(xié)議。被拆遷人一定要看到該轉讓合同并要到拆遷管理部門進行確認，在沒有得到有效確認的情況下視為其未取得拆遷許可證。有些商業(yè)開發(fā)項目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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文章來源參考：【頭條】拆遷補償應注意哪些問題，拆遷的補償方案

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投稿：湯陽亮

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